Takhle se teď bude v Praze stavět. Dojde i na mrakodrapy

Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.

Praha zveřejnila po více než deseti letech příprav nový metropolitní plán, který určí podobu města na další čtvrtstoletí. Plán podle ředitele Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy Ondřeje Boháče umožní výstavbu až 350 tisíc bytů.

„Praha má velké rezervy hlavně uvnitř města. Jde o bývalá nádraží, továrny a další brownfieldy. Neznamená to, že se budou zastavovat parky, ale že se využijí dosud prázdná území. Zároveň je potřeba přidávat i plochy na okraji města, protože Praha dál roste, a pokud chceme udržet bydlení alespoň trochu dostupné, musíme mít kde stavět,“ říká v Agendě SZ Byznys Ondřej Boháč.

Po více než deseti letech má Praha nový metropolitní plán. Co to pro město znamená?

Ten plán ještě není schválen, schvalovat se bude na jaře příštího roku. Město ale dělá všechno pro to, aby se to podařilo – politici, úředníci i všechny instituce tlačí na jeho vydání. Je to klíčový dokument, podle kterého se rozhoduje, kde se může a nemůže stavět, jaké parametry musí stavby splňovat a jak má město růst.

V čem se nový plán liší od dosavadního, který platí od roku 1999?

Rozdíl je dramatický. Ten starý byl myšlený jen jako dočasný, na 10 až 15 let, ale funguje už čtvrt století. Nový plán je pojatý úplně jinak, více metodicky. Lépe například chrání sídliště, zavádí výškovou regulaci, ale zároveň otevírá možnosti výstavby tam, kde to dříve nešlo. Umožňuje výstavbu až 350 tisíc bytů, přičemž klade důraz i na veřejnou vybavenost.

Proč příprava trvala tak dlouho?

Praha je velmi složitým prostředím, které je zároveň městem i krajem. Má 57 městských částí, tedy 57 zastupitelstev, stovky aktérů a zájmů – od městských částí přes státní úřady až po developery. Každý má trochu jiné priority a je potřeba vše vyjednat a hledat kompromisy. Samotné „nakreslení“ plánu trvá několik let, ale dohody s městskými částmi, státní správou a politiky přidávají roky navíc.

Dalším faktorem je, že město se během přípravy dramaticky změnilo. Plán se začal připravovat už v roce 2012 a od té doby se Praha rozrostla o zhruba 150 tisíc obyvatel. To znamená nové nároky na dopravu, školství, infrastrukturu i veřejný prostor – a tedy i nutnost plán přizpůsobovat aktuální realitě. Současně bylo potřeba do něj převést asi 400 změn stávajícího územního plánu, které se za tu dobu postupně schválily nebo ještě běžely. Výsledkem je dokument, který by měl město provést nejméně do roku 2050 a reagovat na jeho dnešní i budoucí potřeby.

Kolik prostoru se tedy pro výstavbu reálně otevírá?

Praha má mnoho rezerv, především v brownfieldech, tedy bývalých nádražích, továrnách či průmyslových areálech. Nejde o to zastavovat parky, ale využít nevyužívaná území. Plán přidává i nové rozvojové plochy na okrajích, protože do Prahy každoročně přichází 10 až 15 tisíc lidí. Abychom alespoň zbrzdili růst cen bydlení, je nutné stavět jak uvnitř města, tak na jeho hranicích.

Mluvíte o 350 tisících bytech. Je reálné, že se tolik bytů postaví do roku 2050?

Metropolitní plán jasně ukazuje, která místa jsou hotová a kde se má dál stavět. Bílé plochy jsou dokončené části města, kde se maximálně doplňuje chybějící dům nebo proluka. Červeně šrafovaná území naopak označují místa nového rozvoje či transformace, například bývalá nádraží nebo továrny.

Neznamená to ale, že se bude přestavovat centrum města. Památková rezervace je velmi přísně chráněná, včetně výškové regulace. My jen ukazujeme, kde je potenciál uvnitř města, kde se dá doplňovat tam, kde to ještě dává smysl, nebo transformovat staré areály, třeba když je někde bývalá fabrika, která už nefunguje. Tam říkáme: postavme dostatečně husté město, abychom to území využili efektivně. Neznamená to žádnou „Šanghaj“, ale normální městskou čtvrť s přiměřenou hustotou.

Jaká je ideální hustota zástavby?

Optimální je alespoň sto obyvatel na hektar. Praha to dnes skoro nikde nesplňuje, ale právě od téhle hranice je město ekonomicky i ekologicky udržitelné. Už se tam uživí obchod, škola, veřejná doprava, kanalizace obslouží dost lidí. To je princip města krátkých vzdáleností, takzvaného patnáctiminutového města.

Pro srovnání, sídliště mají hustotu vyšší, nejatraktivnější blokové čtvrti jako Dejvice, Vinohrady nebo Vršovice kolem 200 až 300 obyvatel na hektar. Neznamená to, že budou všude mrakodrapy. Bavíme se o běžné městské zástavbě s osmi patry a dvěma ustoupenými, jaké vidíme třeba na Vinohradské třídě.

A co výškové stavby – mění se pravidla?

Plán přímo určuje, kde mohou vznikat vyšší budovy. Nejde o věžáky kvůli bytům, ale o symbolické orientační body, například u významných dopravních uzlů, jako jsou stanice metra či nádraží. Když stát investuje do infrastruktury miliardy, dává smysl, aby se v okolí stavělo víc.

Takže Praha může mít víc výškových budov, jako se aktuálně chystá mrakodrap Top Tower v Nových Butovicích?

Ano, určitě by jich mohlo být víc. Ale nejsou to projekty, které by samy řešily bytovou krizi. Jsou to spíš akcenty ve městě, symboly.

Často se říká, že nový plán má zrychlit výstavbu. Jak?

Když se mluví o rychlosti povolování, všichni se hned soustředí na stavební povolení. Ale to reálně zas tak dlouho netrvá. To, co trvá roky, je dohoda v území, tedy fáze, kdy se město s městskou částí a investorem domlouvá, jak budou domy vysoké, kde má být škola nebo jak povedou ulice. To je základ a dneska ten proces často narazí na to, že se musí měnit územní plán. A to je procedura, která trvá dva, tři, ale někdy i osm let. Když se do toho ještě připletou volby, celé se to může začít zpochybňovat a jet znovu od začátku.

Metropolitní plán by měl právě tohle zjednodušit. Všechna velká transformační území už v sobě obsahuje, takže dohoda v území se bude moci realizovat bez dalších změn plánu. Zavádí i nový nástroj, podmínku plánovací smlouvy. Developer z ní neuteče bez dohody s městem o tom, jaké budou domy, ulice nebo veřejná vybavenost. To je zásadní posun, který může ušetřit celé roky.

Kolik let tím developeři ušetří?

Určitě to budou jednotky let. Změna územního plánu dnes trvá v průměru dva a půl až tři roky, u složitějších území i pět. A pak jsou extrémy, třeba nákladové nádraží Žižkov, kde se změna táhla sedmnáct let. To je strašně dlouhá doba, během které developer stále platí svůj tým i přípravu, takže tyto průtahy se nakonec promítají do ceny bytů. Čas jsou v tomhle případě doslova peníze.

Dá se čekat, že ceny bytů začnou klesat?

Na pokles bych nesázel, ale plán může přispět ke zpomalení růstu. Ceny bydlení ovlivňuje řada faktorů včetně rychlosti povolování. Ale každé zjednodušení pomáhá.

V jaké fázi je plán teď a kdy začne platit?

Bylo zahájeno opakované veřejné projednání. Lidé mohou znovu podávat připomínky. Plán jsme upravili podle předchozích návrhů městských částí a institucí. Teď už s ním je město spokojeno a chce ho vydat. Cílíme na schválení na jaře 2026.

A kdy uvidíme první projekty podle nového plánu?

Teoreticky už během několika měsíců po schválení. Pokud investoři a město budou připraveni, první povolené projekty by mohly být vidět už na podzim 2026.

Na celý rozhovor se můžete podívat v úvodním videu.