Hlavní obsah

Byty nezlevní, ale alespoň se přibrzdí šílené zdražování, říká developer

Marcel Soural.Video: Karolína Štuková

 

Reklama

11. 4. 7:12

Zlevnění nových bytů nelze očekávat. Spíše se zbrzdí současná eskalace a ceny se stabilizují, odhaduje majitel developerské skupiny Trigema Marcel Soural. Přesto ale v budoucnu už ani střední třída na vlastní bydlení nedosáhne.

Článek

Regulace ČNB pro poskytování hypoték zatočí s byznysem kolem prodeje nových bytů. Spoluzakladatel a majitel developerské skupiny Trigema Marcel Soural očekává, že vlivem regulací bude mít problém koupit nový byt až čtvrtina klientů. Nedosáhnou totiž na podmínky, které nově musí u banky splňovat.

Od 1. dubna totiž platí, že žadatelé starší 36 let musí mít naspořeno minimálně pětinu odhadované hodnoty nemovitosti, výše poskytované hypotéky nesmí překročit 8,5násobek čistého ročního příjmu a maximální měsíční splátka nesmí být vyšší než 45 procent čistého měsíčního příjmu.

Nabídka nových bytů by na českém trhu vlivem snížené poptávky po hypotékách, která za první měsíce letošního roku klesla až o třetinu, mohla částečně růst. To bude podle Sourala také jeden z faktorů, proč ceny nových bytů letos neprožijí další dramatickou eskalaci jako v posledních dvou letech.

„Trh už podobný růst letos nezažije a ceny se stabilizují,“ říká Marcel Soural.

Loňský rok byl co do prodeje nových bytů velmi úspěšný. Jen v Praze se jich prodalo přes 7 500, což tu nebylo víc než deset let. Máte už odhad, jaký vývoj budou mít prodeje letos?

Letošní rok s velkou pravděpodobnosti tak úspěšný jako ten loňský nebude, vzhledem ke všem okolnostem, které na trhu a ve společnosti jsou.

Skupina Trigema v roce 2020

  • Trigema patří mezi výrazné pražské developery. Společnost nyní zahajuje velký bytový projekt Lihovar na místě současného brownfieldu na Zlíchově v Praze 5. U stanice metra Nové Butovice zase chystá mrakodrap Top Tower.
  • majitel: Marcel Soural
  • konsolidované tržby: 1,8 mld. Kč (meziročně +125 %)
  • čistý zisk: 235 mil. Kč (meziročně +251 %)

Jaké okolnosti máte na mysli? Budou na vině dubnové regulace ČNB pro poskytování hypoték?

Určitě. Z našich dat registrujeme dvě skupiny klientů, které jsou přibližně stejně velké. Padesát procent klientů nakupuje z vlastních zdrojů, druhá polovina využívá k nákupu bytu hypotéku. Očekáváme, že z této poloviny bude mít přibližně polovina problém se získáním hypotéky na své bydlení.

Úvěrové ukazatele

Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. ČNB doporučuje, aby od dubna 2022 tento ukazatel nepřesáhl u nových úvěrů 80 % (90 % u lidí ve věku do 36 let).

Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let na 9,5).

Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let).

Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.

Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na 5 % celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.

Zdroj: ČNB

Dá se v tomto případě mluvit o konkrétních číslech?

Kolik klientů přesně to bude, to nevíme. V prvních měsících vykazuje hypoteční trh pokles až 30 procent. Vždy záleží na tom, jaký produkt a v jakém čase na trh dáváme. Protože neumíme plánovat způsobem, který by nám umožňoval prodat každoročně o deset nebo dvacet procent bytů více než v minulém roce.

Změní se vlivem poklesu poptávky naopak nabídka nových bytů?

V Česku bohužel nabídka nezávisí na poptávce, ale jen na povolovacím procesu, který je velmi zdlouhavý. Kdyby stát umožnil rychlejší povolování staveb, měli bychom větší nabídku a trh by se stabilizoval. V současné chvíli nabídka stále klesá. V Praze je na primárním trhu mezi 3 500 až 3 700 volných bytů, což je v desetiletém srovnání extrémně nízké číslo. To samozřejmě způsobuje cenovou eskalaci, kterou jsme mohli v minulých letech sledovat. Dá se tedy očekávat, že dojde k nominálnímu růstu nabídky, protože očekáváme ochlazení poptávky. V reálném pohledu se tak nic zásadního nezmění.

Ceny nových bytů tedy dále porostou?

To je velké věštění, ale obecně se domnívám, že pokles cen nových bytů nemůžeme očekávat. Řekl bych, že dojde spíše ke zbrzdění této šílené eskalace cen, kdy za minulý rok ceny vystoupaly o 15 až 20 procent. Trh takový růst už nezaznamená a ceny se stabilizují.

V posledních měsících se hodně mluví o zdražení stavebních materiálů. Jak se to dnes promítá do finálních cen stavebních prací?

Výrazně. Ceny stavebních materiálů opravdu nerostou tak jako v minulých letech o jednotky procent, ale setkáváme se u některých druhů materiálu s eskalací o padesát až sto procent, což je ohromný nárůst.

Stavební firmy tak dnes žijí ve velké nejistotě, protože nevědí, za kolik budou schopny konkrétní stavby dodávat. Když si vezmete, jak rychle se ceny mění a firmy se musí zavázat k ceně, která bude platná například za rok a půl po dokončení, tak je to téměř šílenství.

Rostou tedy i vám náklady na jednotlivé projekty?

Samozřejmě rostou. Snažíme se ceny ubránit, abychom nemuseli přenášet růst nákladů na finálního klienta, to znamená do cen bytů.

Máte konkrétní příklad projektu, na kterém je vidět, jak se zdražení stavebních prací a materiálů projevilo v konečných nákladech?

My jsme aktuálně ve fázi dokončování projektu Fragment na pražské Invalidovně, který obsáhne 140 bytů. U něj registrujeme, že růst cen stavebních prací se v nákladech odrazí v rámci 10 až 15 procent.

Právě projekt Fragment má sloužit nájemnímu bydlení. Je to právě ta rostoucí nedostupnost vlastního bydlení, která vás k plánům stavět byty k pronájmu přivedla?

Nedostupnost vlastního bydlení v tom roli nehrála. Program máme vymyšlen už asi 5 let, kdy jsme se rozhodli projekt nabízet k pronájmu. Mezitím se nám podařilo připravovat další projekty, které bychom si rádi v portfoliu dále nechali. Naším cílem je vytvořit balík asi 1 000 bytů, které bychom chtěli ve svých aktivech mít a dále je pronajímat.

Je tu tedy potenciál rozvíjet nájemní bydlení?

Určitě ano. Inspirujeme se v západní Evropě, kde je poměr vlastnického a nájemního bydlení přibližně půl na půl, a tedy u nájemního bydlení i výrazně vyšší než v Česku, kde tvoří přibližně čtvrtinu. Ale myslím si, že trh se bude postupně přiklánět k nájemnímu bydlení a tyto segmenty se za pár desítek let vyrovnají.

A budou Češi chtít?

Nejde o to, jestli budou chtít, ale spíš o to, kde jinde by měli bydlet, když jim jejich aktuální ekonomická situace vlastní bydlení neumožní. Ceny bytů se dostaly do relativně vysokých poloh a myslím si, že velká část střední střídy na své bydlení nedosáhne. Dříve nebo později se tak rozhodne, že nájemní bydlení má také své kouzlo, a toto vnímání trhu, že každý musí vlastnit, se postupně změní.

Tématem posledních dnů byli také ukrajinští pracovníci. Panovala obava, že velká část z nich opustí české stavebnictví a půjde bojovat na Ukrajinu. Stalo se to?

V rámci skupiny máme vlastní stavební firmu a registrujeme, že určitá část ukrajinských pracovníků se na Ukrajinu opravdu vrátila. Nejde ale o majoritní část. Těm, kteří zůstali, také v mnoha případech naopak přijeli známí a rodina z Ukrajiny. Využili tedy toho, že mohou přijet do Česka a mají tu někoho, na koho se mohou obrátit. Věříme, že bychom mohli velkou část těchto lidí, až se trochu zorientují a stabilizují, zaměstnat a že nám to jen pomůže.

Může se situace naopak v delším horizontu otočit a příliv ukrajinských utečenců naplní kapacity ve stavebnictví?

​​Doufáme, že výhledově bude počet lidí, kteří do českého stavebnictví přijdou pracovat, růst. Na druhou stranu politika ČNB s cílem krotit inflaci povede k ochlazení českého hospodářství a zakázek nebude tolik, takže se s velkou pravděpodobností může časem stát, že bude na trhu více pracovníků než zakázek.

Optikou ukrajinských utečenců se můžeme podívat i na trh s nájmy. Poroste počet těch, kteří budou chtít žít v českých nájmech?

Pokud sem proudí statisíce běženců, musí někde bydlet. V první fázi jim pomůže stát, ale v té druhé se budou snažit najít práci a v okamžiku, kdy si najdou práci, budou chtít změnit i styl svého bydlení. První na ráně tak budou právě nájemní byty. Očekávám, že o ně bude velký zájem a poptávka bude větší než reálná nabídka. Nájemní bydlení se začne dostávat do stejné situace, v jaké je v současnosti prodej bytů – bude nedostupné.

Budou Ukrajinci v Česku také nakupovat byty?

Myslím si, že majorita tu nakupovat byty v první fázi ještě nebude. Nejprve půjdou do nájmu. Jistě se najdou výjimky – lidé s dostupným kapitálem, kteří by byty do osobního vlastnictví pořídit mohli.

Sdílejte článek

Reklama

Doporučované