Článek
Zájem o nové byty v Praze zůstává vysoký a drží se na průměru posledních dvou let. V prvním čtvrtletí se v metropoli prodalo zhruba 1800 nových bytů. Nabídka ale dál nestačí a novou výstavbu navíc brzdí i rostoucí ceny stavebních dodávek. To se promítá do dalšího růstu cen, které v Praze poprvé překonaly hranici 180 tisíc korun za metr čtvereční. Vyplývá to z analýzy developerských společností Central Group, Skanska Residential a Trigema.
V meziročním srovnání sice zájem poklesl zhruba o 30 procent, to je ale dáno mimořádně silným srovnávacím základem.
Trh se zároveň mění. Stále více narůstá prodejní podíl menších bytů. Dispozice 1+kk a 2+kk tvoří dohromady více než tři čtvrtiny všech prodejů. Podíl větších bytů naopak dále klesá. Důvodem je jejich vyšší absolutní cena a tedy horší dostupnost financování.
Nerovnost nabídky a poptávky
„Pražský trh s novými byty byl v prvním čtvrtletí roku 2026 i nadále silný. Za poslední dva roky sledujeme stabilní prodejní tempo s průměrem kolem 1 800 prodaných bytů za čtvrtletí, což představuje nárůst téměř o čtvrtinu oproti desetiletému průměru,“ uvádí Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.
Dlouhodobý trend je podle jeho slov dán zejména nedostatečnou nabídkou nových bytů na trhu způsobenou neefektivními povolovacími procesy a územním plánováním.
„Situaci v posledních dvou letech pomáhá příznivější financování, stabilita ekonomiky a pragmatický přístup klientů. Ti si uvědomují, že růst cen bydlení předbíhá zlevňování hypoték, a proto s nákupem nevyčkávají. Kombinace nedostatečné nabídky a pokračujícího zdražování tedy vytváří silný tlak na trh, který pravděpodobně v nejbližší době nepoleví,“ dodává Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.
Prodeje se soustředí do několika hlavních rozvojových oblastí. Největší podíl připadá na Prahu 9 spolu s Prahou 5. Tyto dvě městské části tvoří zhruba polovinu trhu. Výraznou roli hrají také Praha 4 a 10.
Ceny překonaly další rekord
Silná poptávka a omezená nabídka se dál promítají do cen. Ty v prvním čtvrtletí opět posunuly historická maxima. Průměrná nabídková cena nových bytů v Praze dosáhla 182 311 korun za metr čtvereční. Prodejní ceny se dostaly na 177 647 korun za metr, meziročně vzrostly o více než 11 procent.
Růst cen táhnou především menší byty, u nichž ceny rostou dvouciferným tempem. U větších bytů naopak tempo zpomaluje nebo ceny stagnují.
Do cen se kromě nepoměru mezi nabídkou a poptávkou stále výrazněji promítají také rostoucí náklady na výstavbu. Dražší energie, doprava i materiály navázané na ropné produkty zhoršují ekonomiku nových projektů a omezují jejich zahajování. Ceny stavebních dodávek za poslední dva roky vzrostly o 27 procent, říká Dušan Kunovský, zakladatel a generální ředitel Central Group.
Zahajování nových staveb se tak podle jeho slov nyní v mnoha případech nevyplatí. „Pokud se situace rychle nezklidní, hrozí na trhu masivní odkládání nových projektů a další zhoršení dostupnosti bydlení,“ dodává Kunovský.
Tlak se přelévá i do nájmů
Už v současné době je přitom nabídka nových bytů dlouhodobě nízko a v Praze se drží jen kolem pěti až pěti a půl tisíce jednotek. Struktura nabídky kopíruje poptávku a soustředí se především na menší byty. Ty často končí jako investice na nájemním trhu, kde poptávka dál převyšuje nabídku.
„Trh zůstává strukturálně nevyvážený. Dvě třetiny tvoří malé byty 1+kk a 2+kk, jejichž velikost se kvůli cenám dál zmenšuje. Tyto byty často slouží jako investice a míří na nájemní trh. Tam sice nabídka roste, ale nestačí poptávce, což tlačí nájmy meziročně nahoru o téměř sedm procent. Bez posílení nové výstavby bude tlak na ceny dál růst,“ uzavírá Marcel Soural, zakladatel a předseda představenstva Trigema.
