Půda jako nedostupné zlato. Farmáři bojují s překupníky i mezi sebou

Co Čech, to vlastník půdy. Zemědělskou půdu má v majetku v průměru každý šestý Čech. Necelé dva miliony lidí vlastní přibližně čtyři miliony hektarů. Ovšem zemědělci mají historickou smůlu, že většinou hospodaří na pronajatých pozemcích a někteří téměř polnosti nemají.

Malé farmy jsou na tom lépe, protože častěji hospodaří na svém. Naopak holdingy, družstva a středně velké podniky si většinu půdy pronajímají. Třeba největšímu holdingu Agrofert patří ze 133 tisíc hektarů v Česku jen cca 30 tisíc. Druhé největší skupině JTZE pak necelých šest tisíc ze 39 tisíc obhospodařovaných hektarů.

V době, kdy pachty za posledních pár let vzrostly na více než dvojnásobek, se vlastnictví půdy ukazuje jako významná ekonomická výhoda.

Právě horší přístup k půdě je jedním z argumentů zastánců regulace v podobě předkupního práva pro aktivní zemědělce. Legislativu prosazují nejvýznamnější organizace jako Agrární komora ČR a Zemědělský svaz. Vláda chce zákon připravit do začátku příštího roku.

„Půda není byt!“ zaznělo na nedávném semináři ve Sněmovně jako jeden z argumentů, proč by měli být zemědělci při nabývání půdy zvýhodněni. V bytě se nevypěstují potraviny, ani komodity k jejich výrobě. Někteří zemědělci mluví o půdě jako o „veřejném zájmu“ nebo o „majetku, propůjčeném od budoucích generací“.

Argumentů, proč regulovat, však zaznívá celá řada: šílená návratnost investic do půdy na 50-100 let, špatné pachtovní vztahy, ubývání půdy, riziko přeprodeje do zahraničí… Nebo prostě: „regulují jiné země, pojďme taky“.

Některé jsou pravdivé, jiné přinejmenším diskutabilní. Přinášíme pohled různých stran, jak vnímají chystanou regulaci.

Předně je třeba říct, že žádný návrh zatím předložen nebyl. Zákon může mít podobu tvrdé i měkké regulace a rozdíl je zásadní.

Tvrdá by mohla znamenat, že by zemědělec měl předkupní právo na půdu, kterou si pronajímá a v případě, že se vlastník rozhodne ji prodat, měl by se o tom dozvědět a mít možnost dorovnat cenu.

Jenže kritici upozorňují, že tato regulace vlastníkům omezí možnost svobodně nakládat se svým majetkem. Co když nastane situace, kdy majitel nebude chtít prodat svou půdu konkrétnímu zemědělci s předkupním právem, protože se mu nelíbí, jak na ní hospodaří?

„Tohle je samozřejmě sporné,“ připouští Jaroslav Vaňous, předseda představenstva družstva ZD Sloupnice, který jinak považuje český trh za extrémně liberální a nějakou formu regulace vítá.

Jako přijatelnou by naopak uvítal měkkou formu regulace, kdy by měl prodávající povinnost farmáře hospodařícího na jeho půdě informovat o prodeji. To se dnes v některých případech neděje, ač se požadavek farmáři snaží dostat do smluv, a tím dostávají prostor překupníci s půdou. „Za mě je dostačující informační povinnost, abychom měli alespoň šanci podat nabídku,“ říká.

Zastánci regulace často tvrdí, že půda je drahá a cena vyšroubovaná nejrůznějšími překupníky.

Data Farmy.cz, což je zdroj, který používá celý realitní trh s půdou, říkají, že ve čtyřech letech ze sledovaných jedenácti od roku 2015 se půda zhodnotila skokově. A to přilákalo řadu investorů. Poslední tři roky růst ceny přibližně pokryl inflaci a zemědělství se ocitlo v problémech.

Obor dříve zlákal miliardáře z různých oblastí. Do farem uložili peníze realitní magnát Radovan Vítek, král vodní energetiky Jaromír Tesař, majitel Primy Ivan Zach a další. Teď procházejí vystřízlivěním.

„Apetit miliardářů už není tak velký. Souvisí to s dotační politikou, poklesem cen zemědělských komodit i růstem nákladů,“ říká Milan Bílek, ředitel společnosti Patria Corporate Finance, která zajišťuje poradenství při fúzích a akvizicích.

„První rozčarování pro ně bylo, že zemědělství je skutečně těžká práce. Druhé rozčarování je zjištění, že kdyby chtěli prodat, nemají dnes komu. Ani ze zahraničí sem nikdo ve velkém nevstoupí. I tito investoři sledují výnos a návratnost investice,“ zhodnotil.

Na hraně rentability je dnes ekonomika výroby mléka, vepřového masa i rostlinné výroby. Investice do půdy se vrátí za několik generací.

Hektar půdy loni stál cca 370 tisíc korun. Při běžné ceně pachtu ve výši 4500 Kč/ha návratnost vychází na více než 80 let. Zájemci o půdu si mnohem víc vybírají a některé velké skupiny dokonce tvrdí, že si pozemky raději pronajmou, než aby nakupovaly.

„Nejraději bychom hospodařili na pronajaté půdě, ale když někdo prodává, dáme mu nabídku. Malé farmáře rozhodně nepřeplácíme, běžně se může stát, že přeplatí oni nás,“ tvrdí předseda představenstva JTZE Jan Šimek.

Většina zemědělců se shodne, že lepší je půdu vlastnit. To vyplývá i z problematické praxe, kdy vlastníci uzavírají s pachtýři krátké smlouvy, mnohdy jen na rok. Výhodu vlastnictví zmiňuje i studie, která srovnávala hospodaření na vlastní a propachtované půdě. Z analýzy 263 půdních bloků vyplynulo, že farmáři, kteří hospodařili na své půdě, výrazně častěji uplatňovali protierozní opatření.

Také Šimek by uvítal měkkou variantu regulace v podobě informační povinnosti, která by farmářům umožnila reagovat na mnohdy nevýhodné nabídky spekulantů na odkup půdy.

Specialista na zemědělské pozemky Tomáš Válka například nedávno upozorňoval na praktiky jedné z firem, která se vlastníky snažila zmanipulovat do prodeje lživým tvrzením, že zemědělci mají zisk na hektar 40 000 korun. Dopisy měly vytvořit dojem, že jsou vlastníci na pachtu okrádáni. „Reálný zisk z rostlinné výroby se dnes pohybuje v řádu tisíců korun,“ říká.

David Brož ze Společnosti mladých agrárníků popsal, že mladí zemědělci už se často nedostávají přímo k vlastníkům půdy, protože trh obsadily specializované překupnické firmy. Ty podle něj obesílají majitele pozemků, půdu rychle vykoupí a obratem ji s přirážkou nabízejí dál, často investičním fondům nebo samotným zemědělcům. „Koupí za třicet, prodávají třeba za čtyřicet,“ řekl Brož s tím, že marže se podle jeho zkušenosti pohybuje zhruba kolem deseti korun za metr.

Nátlakové akce spekulantů rozesílajících do schránek dopisy jsou aktuální, ale možná menší problém, než se někdy prezentuje.

V roce 2024 se prodalo přes 58 tisíc hektarů půdy, z toho 48 % realizovali nezemědělští investoři. Z nich však podle několika zdrojů z branže tvoří spekulanti tu nejmenší část trhu.

„Spekulace jsou zlomek transakcí, asi jen osmina obchodů. Proč máme dělat zákon kvůli tak malému množství,“ tvrdí anonymně manažer jednoho z investičních půdních fondů, který se staví proti chystanému omezení.

Šimek z JTZE naproti tomu odhaduje, že přes spekulanty jde asi desetina transakcí, a to podle něj znamená miliardový byznys s vysokými maržemi, který může navyšovat tržní cenu půdy.

Zastánci regulace varují před rizikem prodeje půdy do rukou zahraničních investorů. To se však historicky nestávalo. Výjimkou byly případy německých farmářů, kteří rozšiřovali své statky v oblasti Sudet. „Bylo to velmi ojedinělé, nikdo ze zahraničí půdu v ČR systematicky nevykupoval. Považuji to za lichý argument,“ popsal Petr Hanák, zakladatel Českého fondu půdy, který do půdy investuje už 25 let.

Český fond půdy, který je pod dohledem České národní banky, se distancoval od manipulativních praktik překupníků. Tvrdí, že fondy naopak prostředí zkultivovaly a na trhu představují zdravou konkurenci. „Zemědělci považovali půdu za svůj dvoreček, chovali se mnohdy přezíravě, arogantně a vlastníkům platili nižší nájemné. S námi se prostředí zkultivovalo,“ tvrdí Hanák.

Z nezemědělských investorů půdu nakupují například lidé se vztahem k dané lokalitě, jako jsou chataři, kteří hledají možnost výhodného uložení peněz.

Český fond půdy patří se skupinou RSJ a společností Forestlaan k nejviditelnějším půdním fondům. Trojice dohromady vlastní 17 tisíc hektarů zemědělské půdy, tedy jen 0,5 % rozlohy zemědělské půdy. Nejvíc má Forestlaan, fond vedený Petrem Nešetřilem, blízkým spolupracovníkem miliardáře Pavla Tykače. Spravuje 7 tisíc hektarů půdy a 6 tisíc hektarů lesů.

Byznys investorů do půdy v posledních dvou letech nebyl žádný zlatý důl. Společnosti sice inkasují pachtovné a provozně jsou v plusu, ale čistý výsledek jim výrazně srážejí úroky z dluhového financování.

Společnost RSJ Land I měla v roce 2024 provozní zisk 5,3 milionu korun, ale po odečtení úroků skončila ztrátou 2,7 milionu. Společnost RSJ Land II prodělala 13,7 milionu. A mnohem větší Forestlaan, který v témže roce účetně evidoval pozemky za 1,9 miliardy, byl provozně v zisku 62 milionů, ale po odečtení úroků měl čistou ztrátu 26,2 milionu.

Krátkodobý výnos z pachtů tedy nemusí sám o sobě stačit, na druhou stranu investoři také vsázejí na dlouhodobé zhodnocení půdy, které ukazuje na velmi slušný roční výnos.

Investoři předpokládají, že předkupní právo může zpomalit a zkomplikovat jejich byznys. Objevují se i námitky, že vlastníci stejně zákon obejdou, budou-li chtít. Třeba tím, že prodají preferovanému zájemci za nejvyšší cenu, ale „bokem“ kupující dostane část ceny zpět.

Také holding Agrofert uvádí, že pokud někdo bude chtít prodat půdu spekulantovi nebo investorovi za nejvyšší možnou cenu, předkupní právo bude pouze administrativním zdržením.

Investoři a někteří farmáři jsou ovšem přesvědčení, že regulace může nahrát právě největším zemědělským holdingům.

Jan Bursík ze Statku Domašín (cca 600 hektarů u Vlašimi) považuje předkupní právo za slabý nástroj, protože zemědělec stejně často nebude mít peníze dorovnat nejvyšší nabídku a výhodu získají kapitálově silnější hráči. „Nelze se do nekonečna zadlužovat kvůli už tak předražené půdě, jako tady v Česku je. V ten okamžik budou mít samozřejmě lepší výchozí pozici větší zemědělské holdingy,“ uvedl.

Zároveň ale volá po větším zásahu proti spekulativním překupníkům, stavebním záborům a prodeji půdy zahraničnímu kapitálu.

Podle Zuzany Benešové z projektu Živá půda by předkupní právo znamenalo zakonzervování situace, kdy je půda soustředěná v největších zemědělských skupinách. Stejného vývoje se obává šéf Asociace soukromého zemědělství Jaroslav Šebek.

Někteří právníci varují, že stát nemůže vlastníkům půdy jen tak přikázat, komu ji mají při prodeji nejdřív nabídnout. Podobný pokus už narazil na Slovensku: tamní Ústavní soud sice uznal, že ochrana půdy je důležitá, ale zvolený způsob označil za nepřiměřený.