Hlavní obsah

Komentář: Inzerát na zemi, v jaké by chtěl bydlet každý

Peter Bednár
architekt, urbanista
Foto: Profimedia.cz

Ilustrační snímek developmentu obytných domů v české krajině. Tudy cesta do Švýcarska asi nevede.

Reklama

4. 10. 17:00

Volební programy hýří sliby tisíců postavených bytů. Ale nemyslí na to, jak by mělo Česko vypadat.

Článek

Jednou z hezkých tradic západní civilizace je umění se z různých krizí „vystavět“. Když to nepomohlo hned, aspoň zůstal zajímavý historický odkaz. Vše v naší krajině je ovlivněné lidskou činností, včetně lesa na Řípu, vysázeného na holý kopec teprve v roce 1879. Uprostřed mnoha krizí současného světa je tedy zvláštní, že se výstavbě věnuje v politice tak málo času. To nikdo nechce být Karel IV, stavitel?

Péče o vzhled a fungování krajiny - plně v naší kontrole - není předním tématem. Doprava, bydlení, životní prostředí, služby a finance jsou v programech oddělené, jakoby spolu nesouvisely. To není šťastný nápad. Pokud někoho děsí například představa třímilionové Prahy, měl by se připravit na dopad nekoncepčního rozvoje. Aktuální plán dálniční sítě nevědomky vytváří rovnou pětimilionovou Prahu, roztahanou do poloviny českého území.

Kvůli rostoucím cenám a nedostupnosti bytů je z výstavby v programech nejčastěji bydlení. ANO a SPD bydlení řeší jen pro své šéfy, ostatní postaví 100 tisíc bytů ročně (Piráti+STAN), 60 tisíc bytů ročně (ČSSD, Hamáček), 40 tisíc bytů ročně (Spolu), 40 tisíc bytů ročně (KSČM) a 10 tisíc bytů ročně (ČSSD, Hustá dvojka).

Špatná zpráva: asi se to nepovede. Stát nemá nad konkrétními čísly prakticky žádnou kontrolu. Kontrolu ale má nad tím, jak bude osídlení vypadat. Místo cifer je lepší spojit bydlení s představou, kolik má zabírat plochy. Deset tisíc bytů v hustotě čtvrti krajského města zabere zhruba 40 hektarů, stejný počet bytů v rodinných domech desetkrát tolik. I kdyby nám byly ukradené environmentální dopady nehospodárného plýtvání krajinou, výrazně se to dotkne dalších investic. Nízká hustota vyžaduje i násobně víc silnic a sítí, vše placené z veřejných peněz. Obyvatel příměstského venkova stojí veřejnou kasu sedmkrát tolik, co obyvatel vnitřního města.

Nešťastný přístup státní správy ke krajině ilustruje nedávný výrok prezidenta NKÚ: „Osobně jsem zastáncem toho, aby lidé žili na venkově. Má to určitě spoustu výhod, koneckonců já tam také bydlím, takže bych to určitě podporoval. Musíme ale být schopni tam lidem nabídnout práci a další služby - například zajistit školky, kvalitní dopravu dětí do škol, kroužky a podobně.“

Úskalí tohoto přístupu je právě v tom, že život mimo města má řadu výhod, ale všechny jsou vykoupené právě nevyhnutelně horším přístupem ke vzdělání, zdravotnictví, kultuře a práci. Snažit se dostat městskou úroveň služeb na venkov je nereálné, i když snahou o to se dá přijít na mizinu. Problémem nízké hustoty osídlení není nedostatek investic, ale právě neefektivní využití území.

Zemědělství sice zabírá čtyřicet procent plochy celého Česka, ale produkuje jen dvě procenta HDP. Politici v kampaních líbají prsť či objímají sýr, ale jen českých ajťáků je dvakrát tolik co zemědělců. Lány mechanizovaných polí nemají s přírodou nic společného. Odvodňují krajinu a  celé zemědělství je se špatně placenou prací ve velkofirmách a nevzhlednou krajinou závislé na dotacích. Méně dotací bude znamenat méně zemědělců, ale s vyššími příjmy, pokud trefí kvalitu. Mnoho zemědělské plochy může sloužit i jiným účelům, klidně třeba návratu divoké přírody nebo sázení stromů. Ty se mohu za desítky let hodit.

Aktuálně nejkontroverznější je budoucí přechod na elektromobilitu, zatím u nás přijímaný s podobnou nedůvěrou, jakou zažily koncem 17. století plány na sázení brambor. Významná, ale ve finále podobně nekontroverzní změna bude orientace stavebnictví na dřevo. To u nás v současnosti brzdí přísná pravidla, která předpokládají, že průmyslové dřevěné kompozity vypadají a hoří jako rožnovský kostelíček. Uvolnění pravidel pro budoucí dřevostavby a sázení vlastního stavebního materiálu může být dobrá investice.

Současný stav nízké hustoty také funguje jako dokonalý stroj na zácpy. Bydlení se postaví tam, kde to zrovna umožní plán, ne tam, kde by se hodilo. A monofunkční budovy daleko od sebe následně vyžadují vyšší veřejné výdaje, protože ve velké ploše a nízké osídlenosti není možné důstojně zavést hromadnou dopravu. Nové čtvrti jsou závislé na dojíždění po věčně ucpaných silnicích. Nové a nové silnice nepomohou, pokud zároveň nezměníme přístup k využití půdy.

Místo nízkých, širokých a od sebe vzdálených budov by bylo dobré usilovat, aby byly budovy úzké, vyšší a co nejblíže u sebe, tedy tak jak si toho ceníme na zahraniční, historické, či prvorepublikové zástavbě.

V politických programech jsou zmiňované i státní pozemky a brownfieldy. Ty ale nebudou stačit, státní pozemky ani většina z 11 tisíc brownfieldů je daleko od práce a infrastruktury. Stavět na brownfieldech navíc není rychlé, automaticky zajímavé a už vůbec ne levné. Brownfieldy se musí podřídit stejným zastaralým a pedantským územním plánům jako vše ostatní.

Na místě u vlakového nádraží, takových existují stovky, by bylo logické hned postavit byty. Ale smůla, v územním plánu jsou podobné pozemky vedené jako lehká výroba. Buď postavte halu, nebo si pár let vyřizujte změnu a dalších deset let čekejte než si to postavíte. Jeden zdržený projekt byty nezdraží. Ale tisíce míst s podobným osudem ano.

Staré budovy, nejen ty opuštěné na brownfieldech, by mělo být možné jednoduše přestavět na byty, třeba tak, jak to zcela logicky předpokládal premiér: „Máme projekt v Letňanech, kde chceme koncentrovat státní úředníky. Pokud by se zrealizoval, uvolní se velká kapacita budov, které lze předělat na byty.“

Kdyby to bylo tak snadné, dávno by se to dělo. Ale předělat starou budovu na něco jiného je velmi složité. Když se během rekonstrukce změní funkce, z továrny na bydlení, mění se požadavky na vybavení domu. Výtahy a schody, to je logické vzhledem k bezpečnosti. Ale zároveň vzniká i požadavek na parkování. Takže rekonstrukce staré, ale zachovalé továrenské budovy na bydlení narazí na problém. K ceně rekonstrukce se musí přidat ještě půl miliardy na podkopání podzemními garážemi. Přestavba starých budov na byty je tak zatím nezaplatitelná. Ani desetitisíce opuštěných, ale opravitelných budov by sice nevyřešily krizi s bydlením, ale určitě by pomohlo, kdyby bylo možné nad jejich novým využitím aspoň uvažovat.

Nejlepší by tedy bylo zjednodušení plánů. Jak? Hlavně nepředepisovat hustotu a funkční využití. Ani jedno se nedá správně odhadnout. Stejně jako se v roce 2000 nedal předpovědět vznik iPhonu, stejně se netrefí ani předpověď, že v nějaké ulici by v případě stavby za dvacet let bylo potřeba přesně 127 m2 obchodu a ani o metr víc. Místo přesně daného umístění ploch občanské vybavenosti by mělo být spíš možné umístit například mateřskou školku do přízemí bytového domu. To teď nejde. Obě stavby musí být daleko od sebe, s plotem.

Paradoxně ale stejně narážejí i snahy o nápravu. Kontroverzní je i smysluplná výstavba na budoucí koncové stanici metra. I mimořádně citlivý návrh od předního architekta je odsouzený od boku jako brutální zásah do sídliště, i když skutečně brutální je spíš představa, že nízké nájmy se mají udržet jen zanedbaným prostředím.

Dostatečná tržní výstavba negarantuje dostupnost bytů pro všechny, ale je nutná, aby jednou z nedostatku nebyly sociální byty nevyhnutelné i pro střední třídu. To hrozí aktuální kritikou stavění: vše stejně skoupí spekulanti, i nové byty nechají prázdné a budou sledovat jak jim stoupá hodnota majetku. Financializace bydlení, organizovaná spekulace s velkými bytovými fondy klidně dorazí i k nám. Jen z jiného důvodu, než se očekává. Blackstone, jeden z největších fondů s nájemními byty, sám sděluje, že se soustředí na trhy s nedostatečnou výstavbou a jako hlavní hrozbu svého byznysmodelu jmenuje uvolnění výstavby a vstup menších firem na trh. Chcete naštvat developera se spekulantem? Vytvořte mu konkurenci!

Bylo by zvláštní, kdyby zrovna u nás nikdy nevznikalo žádné sociální bydlení. Ale to bude těžko postavitelné, pokud by měla platit aktuální pravidla výstavby. A ještě hůř, jestli teď participace veřejnosti ve stavebním řízení odmítá byty pro relativně bohaté, tak není jisté, že akceptuje stavby považované za byty pro chudé.

Sociální přístup přitom ve výstavbě umíme. Bezdomovectví nebo nevyhovující podmínky ubytoven jsou brané jako nevyhnutelný fakt, přitom běda, aby se bez domova ocitlo byť jediné auto. Snahou o to, aby každé auto v Česku mělo k dispozici dost parkovacích stání, ideálně zadarmo, mění a prodražuje architekturu všech domů, vylévá krajinu asfaltem a dlouhodobě zhoršuje podmínky k jízdě autem. Právě na parkování se ukazuje, že není šťastné hodnotit rozvoj podle politického spektra. Odstranění povinných kvót na auta ve výstavbě mají v programu jen Zelení.

Univerzální rada pro místa v nesnázích často zní: počkejte si na dálnici. Někde by se hodila, ale dálnice sama o sobě prosperitu ani kvalitu života nezaručí, v jejích výzkumech vůbec nefiguruje. Dálnice může přivést práci, ale ta může být pro roboty v halách. Města na špici žebříčků kvality života, Litomyšl, nebo třeba Dobřichovice, jsou od dálnic daleko. Naopak jsou vidět investice jinde, do centra obce a do péče o umístění a charakter nových budov.

Pomalé změny blokují i životy lidí v místech, na které se jinak myslí jen dálnicemi a dotacemi. Mladí úspěšní lidé v regionech v rozhovorech často zmiňují, že ze začátku je okolí považovalo za blázny a za úspěch vděčí štěstí nebo velké podpoře rodiny. Život v menší obci by neměl být jen pro odvážné. Proto by také mělo být možné nečekat i na povolení k provozu nové restaurace na místě bývalé restaurace několik měsíců, které rychle vyčerpají nadšení i úspory.

Náš velký počet obcí a starostů by mohl být projevem velké autonomie, tolik obcí jinde nemají. Ale není. Města mají jen malou kontrolu nad svými rozpočty, Praha má z vlastních daní a poplatků jen tři procenta příjmů, jinde to jsou vysoké desítky procent. A i velmi lokální problémy se musí řešit s krajskými úřady. Nový stavební zákon městům a obcím bere poslední věc k řízení vlastního rozvoje, stavební úřady. Ty budou centralizované do jednoho superúřadu, ve kterém úředník ani nemusí tušit, kde vaše obec, k níž se vyjadřuje, vlastně leží.

Města by neměla sloužit jen jako přerozdělovatelé dotačních financí na různé projekty, které často nejsou povedené nebo nutné. Ať samy zváží, co chtějí. Mělo by být přirozené, že na Šumavě se bude stavět jinak než u metra a že ve Zlíně by mělo být co nejvíc budov z červených cihel. Tak to teď není, všude se staví úplně stejně a není to volba, jsou to příliš centralizovaná a těžkopádná pravidla. Jen na poslední chvíli nový stavební zákon ponechal aspoň Praze, Brnu a Ostravě možnost si vytvářet vlastní stavební předpisy. Ostatní mají smůlu, důležitý parametr nové výstavby tak může být místo kvality rastr 12×24×12 metrů, známý také jako A-Class logistická hala. Pro ni není nedostatek vzdělání a špatné platové podmínky lidí uvízlých v periferních místech problém, ale investiční příležitost.

Dobře, takže více budov na menší ploše, s přihlédnutím ke kvalitě. Ale jak zlepšit už postavené a ochránit krajinu před invazí nových domů a jejich vybavení? Červenou čarou, známou také jako Urban Growth Boundary. Všechny strany záslužně v programech zmiňují vhodnost kompaktnější výstavby. Bohužel, jejich komunální kolegové to často v praxi zamítnou, pokud mají možnost. Červená čára kolem měst a současné zastavěné plochy by směřovala novou výstavbu už tam, kde jsou pro ní ulice, školy a parky, ne tam, kde vše dosud chybí. Zeleň, lesy a zemědělství by na druhé straně získaly spoutáním invaze průmyslových hal, benzínek a satelitů. Také místo zbytečně démonizované, ale nepříliš efektivní vyšší daně z nemovitostí by se mohla zkusit daň z pozemku. Ta má hned dvě výhody, za prvé funguje, za druhé, to byla oblíbená daň Miltona Friedmana, kterého zatím není běžné podezírat z levičáctví.

A už vůbec není třeba se bát, že bychom příliš experimentovali. Přístupy ostatních evropských zemí jsou často zbytečně zbrkle smeteny ze stolu jako radikalismus. Možná jediná univerzálně akceptovaná země hodná následování je Švýcarsko. S tím se dá pracovat, právě proto z něj pochází většina nalinkovaných návrhů.

Ve Švýcarsku je polovina země divočina, zemědělské dotace jsou podmíněny přísnými environmentálními kritérii, města se musí zahušťovat, ale samy si určí za jakých podmínek. Také podporují alternativní bydlení, ne slovem, ale penězi a pozemky. Nejen domy, ale i nové veřejné budovy tam jsou dřevostavby. A dělají navíc i dobré hodiny s kukačkou. Švýcarsku přibývá obyvatel, během dalších dvou desítek let nás předběhnou. Dobrá správa země je asi i dobrá prorodinná strategie.

Budoucí témata jsou nepřehledná, jen klimatická krize vyžaduje rychlé uskromnění, ale s cílem tak daleko a tak nesplnitelným, že vzbuzuje v mnohých úzkost. Malé konkrétní kroky by místo utrpení pro vzdálené cíle mohly nabídnout řadu výhod ihned: atraktivnější krajinu, dostupnější a zajímavější bydlení blíž práci, blíž rekreaci, blíž službám, vše nedaleko divoké přírody.

Pro volební zkratku by se to celé mohlo i nějak jmenovat. Třeba Zdravý rozum, Velká deregulace, nebo klidně Green New Deal.

Sdílejte článek

Reklama

Doporučované