Krocení bytové drahoty. ČNB sváže hypotéky, varuje expert

Letos se zase budou přepisovat rekordy. Jak v objemu poskytnutých hypoték, tak v cenících realitek. Čeká nás opět dvouciferný růst cen bytů. Za metr zaplatíme patrně už 200 tisíc korun, predikuje Libor Ostatek z Golem finance.

Rok 2026 se na realitním trhu ponese ve znamení dalšího zdražování. Podle hypotečního specialisty Libora Ostatka čeká český trh s bydlením další silný rok – jen ne pro všechny.  „Letošek potěší prodávající. Na straně kupujících je to velmi náročný příběh a pro mladé lidi je čím dál smutnější,“ předpovídá Ostatek vývoj trhu v podcastu Ve vatě.

Zdražování se netýká jen novostaveb nebo Prahy. Růst cen je vidět ve všech segmentech, včetně starších bytů, paneláků i rekreačních nemovitostí.

„Jednoznačně budeme přepisovat rekordy. Signálem mánie je rychlý růst cen panelákových bytů. Ty jsou skutečně na vlně. A to vždycky ukazuje, že jsme v období nemovitostní mánie. Prodá se prakticky všechno.“

V Praze už cena nového bydlení překročila 170 tisíc korun za metr čtvereční a letos patrně překoná hranici 200 tisíc. V poměru ceny bydlení k příjmům patří Česko mezi nejhorší trhy v Evropě.

„Starší byty loni rostly tempem skoro 20 %, panelákové byty rostly extrémně rychle, pozemky zažily 10 % růstu,“ říká Libor Ostatek. Celkově podle většiny odhadů letos ceny nemovitostí neporostou tak rychle jako loni, přesto se meziročně bude zdražovat tempem do 10 procent.

Loňský rok byl pro hypotéky druhý nejsilnější v historii. Banky poskytly úvěry na bydlení (včetně refixací) v objemu 379 miliard korun. Na rekord je ale nedotáhl počet hypoték – ten se pohybuje kolem 100 tisíc ročně – ale jejich průměrná výše.

„Objem je rekordní hlavně proto, že velmi razantně roste průměrná výše hypotéky. Dnes jsme zhruba na 4,2 milionu korun,“ vysvětluje Ostatek.

To má přímý dopad na dostupnost. Na hypotéku dnes domácnost potřebuje průměrně čistý měsíční příjem přes 90 tisíc korun, vyšlo v poslední Zprávě o finanční stabilitě od ČNB. V hlavním městě je situace nejhorší, v některých regionech – například v Ústeckém kraji – je dostupnost hypoték stále relativně dobrá.

Dobrou zprávou pro kupující je, že hypoteční sazby letos dramaticky růst nebudou. Naopak – banky mají dostatek zdrojů a chuť si klienty přetahovat. „Nebude žádné drama. Průměrná sazba se bude pohybovat kolem 4,5 až 4,6 procenta a ve druhé polovině roku se můžeme dostat i níž,“ odhaduje Ostatek.

Banky jsou navíc na začátku roku velmi aktivní a dá se čekat silný konkurenční boj, včetně marketingových akcí nebo zvýhodněných sazeb - například u energeticky úsporných nemovitostí.

I když reálné mzdy jdou nahoru a porostou i letos, s tempem zdražování bytů nezvládají držet krok. „Jsme v otevírajících se nůžkách. Nemovitosti rostou prakticky dvojnásobným tempem než mzdy. To je jednoduchá matematika – byt, na který jsem měl, se mi zmenšuje, nebo se mi úplně vzdaluje,“ říká Ostatek.

S růstem cen automaticky roste i nutnost vyšších vlastních úspor a měsíčních splátek. Odložená poptávka z let 2022 a 2023 navíc stále není uspokojena a přelévá se do letoška.

Výrazným tématem letošního roku budou také regulace hypoték. Česká národní banka sice zatím nechává dva ze tří limitů (DTI a DSTI) vypnuté, ale podle Ostatka je jejich návrat velmi pravděpodobný. „Letos nás určitě čeká ‚regulace revival‘. ČNB vidí, že se dostáváme do spirály růstu cen, a zapne nástroje, které má k dispozici,“ říká.

První krok tímto směrem už centrální bankéři udělali, a to na poli investičních hypoték, kde se od dubna počítá s přísnějším limitem. Limit LTV, které upravuje, na jakou část hodnoty nemovitosti nám banka půjčí, má být maximálně na 70 %. Ukazatel DTI, který určuje, kolikrát je celkový dluh vyšší než roční čistý příjem žadatele, může dosáhnout nejvýše hodnoty 7.

Pro investory se výrazně změní pravidla hry. „LTV problém nebude, ale DTI ano. To zásadně omezí maximální výši úvěru,“ dodává Ostatek. Aktivace regulací může trh paradoxně krátkodobě ještě stimulovat – řada lidí se bude snažit stihnout uzavřít hypotéku dřív.