Článek
Nájem za bydlení platí v současnosti zhruba 900 tisíc domácností, ve kterých žije přes 2,2 milionu lidí. A protože je v poslední době finančně náročné pořídit si vlastní bydlení, počet nájemníků dál roste. Je proto dobré připomenout to, co sice platí už léta, ale mnoho nájemníků o tom vůbec neví. A můžou přicházet o hodně peněz.
Podle zákona každý, kdo za nájemní byt zaplatil před nastěhováním kauci, musí po ukončení nájemní smlouvy dostat nejenom kauci, ale i úroky z ní zpět. Ty mohou představovat po několika letech i desítky tisíc korun. Úroky se platí z celé částky, i v případě, že část kauce bude použita například na opravy po vystěhování nájemníka.
Výši úroků pomůže orientačně spočítat kalkulačka na webu Sdružení nájemníků ČR.
Uvádíme příklad, vyzkoušený na této kalkulačce: Paní Jana, nájemnice malého městského bytu v Praze, zaplatila před 12 lety před nastěhováním kauci ve výši tří „holých“ nájmů - zhruba 30 tisíc korun. Pokud by jí nyní končila nájemní smlouva, měl by ji úřad vrátit nejenom kauci, ale navíc i úroky z ní. Po téměř dvanácti letech úroky dosahují zhruba 47 tisíc korun, protože v roce 2014 byl úrok ze spotřebitelských úvěrů přes 13 procent. Celkem by tak nájemnice obdržela asi 77 tisíc korun.
Při uzavření nájemní smlouvy nyní by nárůst nebyl až tak vysoký, protože aktuální průměrná výše úroků u spotřebitelských úvěrů je méně než osm procent.
„Nájemce má právo na vrácení jistoty (kauce) po skončení nájmu a zároveň má právo na úroky z jistoty od okamžiku jejího složení, a to alespoň ve výši zákonné sazby. Toto právo nájemce nelze smluvně vyloučit ani zkrátit,“ upřesňuje advokátka Lenka Veselá, předsedkyně Sdružení nájemníků ČR. To znamená, že nárok na úroky z kauce mají všichni lidé, kteří bydlí v nájemním bytě, za celou dobu platnosti smlouvy. I když to v ní není uvedeno.
Sazba jako u spotřebitelského úvěru
Co jsou úroky ve výši zákonné sazby? To už občanský zákoník konkrétně neříká. Proto se vychází z úroků odpovídajících spotřebitelským úvěrům. „Počítají se obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště či sídla pronajímatele v době uzavření smlouvy. Zjednodušeně řečeno, na kauci se tedy nahlíží tak, jako by nájemce poskytl pronajímateli spotřebitelský úvěr,“ vysvětluje Veselá.
Doplňuje, že pronajímatel si může s finančními prostředky z kauce po dobu nájmu volně disponovat, může si s nimi tedy dělat co chce, třeba je investovat. Má jen jednu povinnost - po skončení nájmu musí jistotu včetně úroků vyúčtovat a vrátit.
„Úroky z jistoty, tedy kauce, jsou na ní navázány od okamžiku poskytnutí do okamžiku vrácení. Takže pokud si ve smlouvě pronajímatel a nájemce vyloženě písemně neujednají roční nebo jiné vyplácení úroků z kauce, vyplatí se až při ukončení nájemního vztahu,“ upřesňuje Veronika Odrobinová z advokátní kanceláře Grant Thornton.
Ještě upřesňuje, že povinnost vyplatit úroky z kauce neplatí u podnikatelských pronájmů - kanceláří, nebytových prostor. „U těch se úroky prakticky vždycky vylučují smluvně,“ dodává advokátka.
Kauce na opravy a dluhy
Běžně se stává, že při ukončení nájemní smlouvy si pronajímatel celou kauci nebo její část nechává na drobné opravy nemovitosti po vystěhování dotyčného nájemníka. Úroky ale vyplatit musí, a to z celé původní částky.
Tedy například: Nájemník zaplatil kauci ve výši 40 tisíc korun. Po třech letech se stěhuje a úroky z této kauce se vyšplhaly na 10 tisíc korun. Celkem by měl tedy dostat od pronajímatele 50 tisíc korun. Pronajímatel si spočítá, kolik mu nájemce dluží, ať už třeba na nájmu nebo na službách, případně přidá náklady na opravu bytu - typicky třeba na vymalování nebo opravu parket. Ty vyčíslí na 25 tisíc korun. Vyplatí tedy nájemci zbývajících 25 tisíc korun.
„Pronajímatel musí nájemci kauci řádně vyúčtovat, tedy konkrétně uvést, jaké dluhy a v jaké výši proti ní započetl. Musí se jednat o skutečné, prokazatelné náklady, nikoli o hypotetické či paušální tvrzení, například „na drobné opravy“ bez další specifikace. Tento závěr vyplývá obecně nejen ze zákona, ale také z ustálené judikatury Nejvyššího soudu,“ doplňuje Lenka Veselá.
Pokud by na opravy a dluhy padla celá kauce, dostane nájemník alespoň úroky, tedy v uvedeném příkladu 10 tisíc korun. O ty nepřijde. A to ani v případě, když k ukončení nájemní smlouvy dojde za „dramatičtějších“ okolností, třeba že nájemník poruší v nějakém bodě smlouvu a pronajímatel ho vystěhuje.
Pozor - kauci je možné podle zákona zaplatit jen do výše maximálně tří nájmů bez započítání služeb. Víc po vás pronajímatel nikdy chtít nesmí. Může si říct ale o nižší kauci, třeba jen ve výši dvou nájmů, nebo dokonce nemusí chtít vůbec žádnou. Tím se zároveň zbaví povinné výplaty úroků z kauce.
Když se majitel bytu k vyplacení úroků nemá
Co dělat, když vám pronajímatel nechce úroky vyplatit? Sepište výzvu k vrácení kauce včetně úroků a pošlete doporučeně na adresu pronajímatele. „Bohužel s tím, že pronajímatelé nevrátí kauci a ani nevyplatí úroky, se v našich poradnách setkáváme denně,“ tvrdí Lenka Veselá. Jak napsat výzvu najdete na stránkách sdružení.
Když nepomůže ani písemná výzva, může se nájemce obrátit na soud s návrhem na vydání platebního rozkazu. A to už pak může chtít i víc než jen kauci a úroky. Zažádá totiž i o zákonný úrok z prodlení, a to ode dne, kdy pronajímatel měl kauci i s úroky vrátit.
Ode dne splatnosti kauce má nájemce tři roky na uplatnění svého nároku u soudu. „Tak dlouhá je podle občanského zákoníku promlčecí lhůta,“ připomíná ještě advokátka.
Chystá se změna?
Podle Sdružení nájemníků ČR je stávající zákonná úprava kauce a úroků poměrně nešťastná a dlouhodobě vyvolává nejasnosti i spory.
„Otázkou kaucí jsme se opakovaně zabývali i na Ministerstvu pro místní rozvoj a hledali možné varianty řešení, zatím neúspěšně. Jako jednu z alternativ jsme navrhovali takzvaný „rent bond“, pojištění kaucí, které funguje v některých zemích v zahraničí. Namísto skládání kauce nájemce hradí pojištění, které kryje ta samá rizika jako z kauce. Tím by odpadly problémy s vracením kauce a zároveň by pronajímatel měl zachovánu ochranu pro případ neuhrazených závazků či poškození bytu,“ říká Veselá. Podle ní je tato varianta zatím ve fázi počátečních jednání.
