Největší projekt „dostupných“ bytů startuje. Lidé se dočkají po 12 letech

„Měla jsem po třicítce, rodinu jsem ještě neplánovala. Podmínky pro zisk bytu vypadaly slibně a plány nadějně,“ vrací se Magda Siroginová do roku 2018.

Podobně jako dalších 800 zájemců tehdy uvěřila, že jí město pomůže k levnějšímu bytu. Metr čtvereční novostavby měl tehdy vyjít asi na 60 tisíc korun, za dvoupokojovou jednotku by tak zaplatila okolo tří milionů korun.

Brněnští politici se tehdy v pilotním projektu pustili do „renesance“ kdysi hojně rozšířeného družstevního bydlení. V klidné lokalitě Kamenný Vrch v městské části Nový Lískovec naplánovali stovky bytů. A realita? Teprve po osmi letech, kdy radní věc řeší už ve třetím volebním období po sobě, se má na podzim začít stavět. „Projekt jsem zdědila v roce 2022. Nejdřív jsme museli vypořádat pozemky, aby se vůbec mohlo začít,“ vysvětluje náměstkyně primátorky pro oblast bydlení Karin Podivinská (nezařazení, dříve ANO).

Těžkosti s nedostupným bydlením popisuje další díl série Tady žijeme, který mapuje Českou republiku v roce komunálních voleb. Redakce v exkluzivním průzkumu společnosti Ipsos také zjišťovala, co Češi ve svých městech či v obcích považují za nejvíce problematické. Téměř pětina z 1023 respondentů, kteří odpovídali na startu letošního roku, považuje vysoké náklady na bydlení za problém. Komunální politici napříč republikou roky slibují řešení. Družstevní bydlení samosprávy nyní plánují třeba v Třebíči, Hradci Králové nebo v Pardubicích.

Zmíněný brněnský projekt je ve značném časovém skluzu. V Novém Lískovci má vyrůst 334 bytů ve 23 bytových domech. Mají stavební povolení, město v těchto dnech vybírá stavební firmu. „Věřím, že letos v říjnu či listopadu začneme stavět. Od chvíle, kdy se kopne do země, má být hotovo za 3,5 roku,“ říká Podivinská. Družstevníci se tak nastěhují nejdříve na začátku roku 2030.

Uchazeči za dobu čekání zestárli a v životní situaci se posunuli. Třeba Magda Siroginová založila rodinu, její syn roste, žena sice formálně v pořadníku dál figuruje, ale po 11letém čekání získala v jiné městské části obecní byt. Říká, že o „družstevní variantu“ už reálný zájem ztratila. Původně si vybrala 50metrový byt o velikosti 1+kk. „Kdybychom se nakonec přece jen stěhovali v roce 2029 nebo 2030, bude mi přes 45 let. Měsíční splátka by sice vycházela okolo 10 tisíc korun, což je slušné. Ale musela bych platit 30 let v kuse, to už bych se splacení ani nemusela dožít,“ přemítá. Z pořadníku už vypadla, protože nezaplatila rezervační poplatek.

Zástupci města přiznávají, že řada původních zájemců ztratila důvěru a z projektu vycouvala, nicméně evidují nové zájemce. „Máme počítadlo na stránkách družstva. Reálně je podepsaných 221 bytů, obsazenost je asi dvoutřetinová,“ vypočítává ředitelka Realitní společnosti města Brno Petra Vítková. Městská firma projekt manažersky zajišťuje.

Od roku 2018 jej politici od základů překopali. Zvýšili věkovou hranici pro zájemce ke 45 rokům. O některé jednotky se mohou hlásit i singles. Za velikost rezervovaného bytu musí uchazeč ručit odpovídajícími příjmy. U menších bytů v rozmezí 50 až 70 metrů čtverečných musí domácnost prokázat čistý měsíční příjem mezi 55 tisíci až 90 tisíci korunami. „Vstupní podmínky jsou hodně přísné a nejsou tak vstřícné k mladým rodinám, jak tvůrci od začátku prezentovali,“ míní Magda Siroginová.

Podle Vítkové nemůže být příjmové kritérium nižší, jinak by rodinám či jednotlivcům reálně hrozilo, že splátky neutáhnou a dlužníci pak zatíží celé družstvo.

Tvůrci navíc argumentují, že cena bytů bude asi o třetinu nižší než u komerčních novostaveb. Vysoutěžená stavební firma a hodnota zakázky sice přesně určí cenu jednotlivých bytů, ale podle odhadů to má být asi 97 tisíc za metr čtvereční. Byt o velikosti 50 metrů čtverečných tak vyjde okolo pěti milionů korun. „Stavební materiály zdražily. Tento projekt se v takovém rozsahu nikde v republice nedělá. Stavíme s absolutně nulovým ziskem. Družstevníci zaplatí jen to, co se prostaví,“ argumentuje Podivinská.

Podle analýzy společnosti Trikaya z posledního čtvrtletí loňska činí průměrná nabídková cena nové bytové jednotky 8,9 milionů korun. Jeden metr nového bytu tam průměrně vyjde okolo 145 tisíc korun. Brno dlouhodobě patří k nejdražším lokalitám v Česku.

Družstevní byty na Kamenném vrchu vyjdou asi o třetinu levněji. „Družstevníci platí i vybudování tří ulic. Projekt je ve svažitém terénu, některé domy mají až 26metrové piloty k ukotvení. Materiály jsou kvalitní, byty velkorysé. To vše prodražuje cenu,“ zdůrazňuje Vítková.

Záměr musel obstát v referendu, kdy v roce 2018 odpor části místních nezískal v hlasování potřebné množství hlasů. Z debat v městské části vzešlo, že tvůrci musí co nejvíc ohlídat dopravní otázky či parkování. Politici dodrželi slib, že se nezačne stavět před dokončením tramvajové tratě do blízkého univerzitního kampusu i důležité části městského okruhu.

V nové části vyroste mateřská škola, dětské hřiště nebo komunitní centrum. Poblíž také vznikne parkovací dům u Jihlavské ulice pro 240 míst, město teď vybírá stavební firmu. „Také jsme řešili, aby vzniklo dost míst v podzemních garážích, ať z nových ulic není jedno velké parkoviště,“ vysvětluje starostka Nového Lískovce Jana Drápalová (Zelení). Městskou část, známou zelenými projekty, vede dvě dekády.

Politici nechtějí opakovat problémy ze Sadové či Kamech - jiných velkých rezidentních projektů v Brně - kde developeři stavěli byty bez širších plánů na školy, školky či obchody.

Poblíž plánované výstavby leží přírodní rezervace s unikátní loukou a konikleci. „Jen posouzení vlivu stavby na životní prostředí trvá rok a půl. Doba přípravy ze strany magistrátu je sice dlouhá, ale vzhledem k rozsahu projektu nijak nepřiměřená,“ říká Drápalová.

Samospráva také v místě plánovaných bytů zřídí informační centrum. „Vznikne přímo u plánované výstavby. Lidé se dozvědí další detaily. Dokonce se ve virtuální realitě podívají na svůj chystaný byt,“ doplňuje náměstkyně.

Podle Drápalové jsou chystané domy stavebně velmi kvalitní, mají zelené střechy, jeden z nich městská část staví jako obecní nájemní bydlení. V okolí už částečně vznikl park Kamenný vrch, v němž dokonce vyroste kaple. „Budeme stavět zároveň, aby po dostavbě bytů nebylo v okolí staveniště,“ vysvětluje starostka.

Podivinská zpětně rekapituluje, že měli její předchůdci nejdřív projektovat a získat stavební povolení. „A teprve pak řešit zájemce. Pak přesně víte, za kolik budete stavět, což je fér vůči uchazečům. Nic jim neslibujete, ale už naskakují do připraveného projektu. Tady se to udělalo opačně. Nejdřív byly pořadníky a pak se roky nic nedělo. Prostě špatný postup,“ říká náměstkyně.

Podle ní záměr zdrželo komplikované stavební řízení a nepovedená digitalizace. Podobné stavby nově v Brně i dalších velkých městech řeší centralizovaný stavební úřad. „Město má zároveň kliku, že se ještě většina stavebních povolení k tomuto projektu vydala na našem stavebním úřadě v městské části. Centralizace stavebních úřadů rozhodně nevedla k urychlení povolování staveb,“ říká starostka Drápalová s tím, že je nový brněnský centrální stavební úřad zahlcený žádostmi.

Vládní novela stavebního zákona bytové projekty s plochou nad 10 tisíc metrů čtverečných považuje za veřejný zájem, což má stavební řízení také zrychlit. Podle náměstkyně to ale víc pomůže developerům než obecním projektům.„Stanovená plocha znamená přibližně dvě stovky bytů. Málokterá obec se pustí do tak velkého projektu. Zákony by měly obcím umožnit stavět ve zrychleném stavebním řízením,“ říká Podivinská.

A dodává, že by mnoha obcím pomohlo před výstavbou snížit takzvanou dluhovou brzdu.

Zákon stanovuje, že pokud zadlužení města dosáhne 60 procent průměrného ročního příjmu za poslední čtyři roky, pak musí samospráva začít zadlužení razantně snižovat. „Na obecní výstavbu bytů by se brzda vztahovat neměla. Kdyby se obec dostala do problémů, byty vždy dobře prodá,“ míní náměstkyně.

S kolegy plánuje sepsat ministerským úředníkům i dalším obcím jakousi „družstevní“ kuchařku. „Shrneme, co jsme se naučili na vlastních chybách,“ vysvětluje.