Očima byznysu: Pražský paradox, ekonomika přešlapuje, kanceláře zdražují

Při srovnání středoevropských metropolí se často objevuje otázka, jak si Praha stojí v konkurenci Varšavy či Budapešti. Zatímco v okolních státech vidíme dynamickou výstavbu kancelářských budov, Praha se vyznačuje výrazně nižší aktivitou developerů. Tento rozdíl není pouze vizuální, ale má zásadní dopad na fundamenty trhu. Omezená nabídka nových prostor v kombinaci se stabilní poptávkou vytváří v Praze specifické prostředí, které tlačí ceny nájmů vzhůru a nutí investory přehodnocovat tradiční přístupy ke správě aktiv.

Při pohledu na jeřáby nad Prahou by se mohlo zdát, že development komerčních prostor jede na plné obrátky. Data, která v Českomoravské Nemovitostní detailně sledujeme, však ukazují zcela jinou realitu. Zatímco v roce 2019 se na trh dostalo čtvrt milionu metrů čtverečních nových kanceláří, v roce 2025 dosáhl objem nově dokončených kanceláří pouze 26 600 m2, což představuje drastické omezení nabídky. Důvod je prozaický a ryze tržní. Souběh vysokých úrokových sazeb, dražší výstavby a nekonečných povolovacích procesů zásadně změnil investiční matematiku. To se projevuje především v širším centru a na okrajích města. Zatímco prémiové lokality unesou nájemné, které tyto zvýšené náklady pokryje, na periferii trh naráží na své limity. Nová výstavba v těchto oblastech tak momentálně jen obtížně hledá své ekonomické opodstatnění.

Tento dramatický výpadek nabídky, odborně označovaný jako „supply shock“, naráží na poptávku, která je v Praze překvapivě stabilní a robustní. Praha se totiž může pochlubit nejvyšší obsazeností kanceláří v Evropě, což je v ostrém kontrastu s řadou jiných metropolí, kde je průměrná neobsazenost kanceláří okolo 10 %. Výsledkem této zásadní disproporce je obrovský tlak na cenu u existujících, kvalitních budov, které jsou na trhu stále žádanější. Trh funguje přesně podle učebnic ekonomie, pokud zamrzne nabídka a poptávka zůstává, ceny musí jít nahoru. A Praha je toho zářným příkladem.

Proč tedy neinvestujeme třeba ve Varšavě nebo Budapešti? Odpověď leží v číslech. Tyto trhy jsou dravé a volatilní. Developeři tam dokážou postavit mrakodrap spekulativně během dvou let, což vede k tomu, že se trh snadno přesytí. Míra neobsazenosti tam běžně skáče mezi 10 a 15 procenty. Praha a Bratislava stojí na opačném pólu – v těchto městech se staví absolutně nejméně. Extrémně zdlouhavé povolovací procesy v Praze fungují jako nechtěná, ale pro investory dokonalá pojistka hodnoty. Brání vzniku nadbytečných kapacit. Ještě zajímavější je strukturální srovnání s Vídní, která je Praze nejblíže. Vídeň má 2 miliony obyvatel a disponuje 10 miliony metrů čtverečních kanceláří. Praha má 1,5 milionu obyvatel, ale pouze 4 miliony metrů kancelářských ploch. Tento dramatický nepoměr ukazuje, jak moc je pražský trh stále „podvybavený“ a jaký má potenciál.

Ještě před pandemií se prémiové nájemné v centru metropole pohybovalo kolem 20 eur za metr čtvereční. Dnes se však v těchto lokalitách uzavírají smlouvy blížící se hranici 30 eur. To představuje neuvěřitelný padesátiprocentní nárůst během pouhých pěti let. Nejde přitom jen o běžnou inflaci, ale o reálnou a zrychlenou konvergenci Prahy k západním trhům. Praha přestává být vnímána jako „levný Východ“ a stává se plnohodnotnou, byť nyní dražší, evropskou metropolí. Firmy tento růst nájemného akceptují, jelikož v dnešním konkurenčním boji o talenty potřebují reprezentativní prostory v centru, nikoliv kompromis na periferii. Kvalitní a strategicky umístěné kanceláře jsou totiž klíčovým nástrojem pro přilákání a udržení špičkových zaměstnanců.

Tato dynamika nutí investory přepisovat své zavedené strategie. Dlouhá léta platilo dogma, že čím delší nájemní smlouva – ideálně na 10 a více let – tím lépe pro valuaci nemovitosti a pro klid financující banky. V prostředí, kde tržní nájemné neustále roste a často rychleji než inflace, se však tato logika obrací a průměrná délka nájemních smluv v Praze se zkrátila na 5 let. Lepší je preferovat kratší smlouvy, ideálně na 3 až 5 let. Fixovat nájemce na dekádu s běžnou inflační doložkou by dnes pro majitele budovy znamenalo dobrovolně se vzdávat potenciálu tržního růstu, který může být klidně i dvouciferný. Je to racionální reakce na současnou volatilitu trhu – flexibilita se stala cennější než dlouhodobá, ale potenciálně ztrátová fixace.

Nacházíme se v bodě zlomu, kde období „levných peněz“ a „levných nájmů“ definitivně skončilo. Trh se čistí a profesionalizuje. Starší a neefektivní budovy na okrajích Prahy budou postupně ztrácet na atraktivitě a hodnotě, zatímco centrum a prémiové lokality jako Karlín či Smíchov budou cenově dále růst a upevňovat svou pozici. Pro investory do nemovitostí to znamená, že pasivní držení aktiv už nestačí. Klíčem k udržitelnému výnosu bude aktivní správa – schopnost efektivně pracovat s délkou smluv, investovat do moderních technologií budov, které zvyšují atraktivitu pro nájemce, a maximálně využít toho, že nabídka nových prostor bude v Praze ještě několik let silně omezená. Není to doba pro spekulace, ale pro fundamentální a dobře promyšlené investování s dlouhodobou perspektivou.