Oznámit vyšší nájem je nepříjemné. Ale hypotéky tlačí, říká majitel 150 bytů

Každý byt je malý byznys: jak nastavit nájem, kdy ho zdražit, zda rekonstruovat a jak řešit opravy, škody nebo neplatiče. Právě detaily rozhodují o tom, jestli byt vydělává, nebo dělá starosti.

Tomáš Kučera má na byznysu kolem pronájmu bytů nejradši moment, kdy mu na účtu cinkne nájemné od 150 domácností, kterým své byty vesměs v severních Čechách pronajímá.

Takové cinknutí ale není bez práce. Od výběru lokality, konkrétního bytu, přes volbu nájemníka až po drobné opravy, řešení sporů mezi sousedy či škody nebo dokonce neplatiče.

Nejméně oblíbenou stránkou správy bytu je - zvláště mezi začínajícími investory - zvyšování nájmu. „Je to velmi nepříjemné. Zavolat matce samoživitelce, že byste potřeboval zvýšit nájemné o 600 Kč, je těžké. Ale zároveň se vám zvyšují třeba splátky na hypotéce,“ vysvětluje.

Ve své správcovské firmě, která má pod sebou 900 bytů, zdražují automaticky. „Jednou ročně se snažíme valorizovat nájemné. Průměrně každý rok zvyšujeme o 3 až 5 %,“ uvedl zakladatel Spravujeme.cz.

Pro vyjednávání Kučera mnoho prostoru nevidí. „Musíte trvat na tom, na čem jste se domluvili. Jestli má nájemné dojít patnáctého, tak patnáctého opravdu dojde, jinak se budeme muset rozloučit,“ říká.

Podle zákona smí pronajímatel zvýšit nájem v souhrnu o 20 % za tři roky. Pokud si ovšem ve smlouvě nesjedná jiné podmínky. Někteří pronajímatelé preferují krátkodobé smlouvy a raději nájemníka vymění, aby mohli zdražit více.

U nastavení výše nájmu nelze spoléhat na pocity, bez analýzy trhu se ošidíte anebo přestřelíte a byt zůstane zbytečně dlouho prázdný. „Zjistím, jaká je nabídka v konkrétním místě a čase, a podle toho se snažím určit, co bude dobře sedět. Nechci být trouba a pronajímat zalevno, ale zároveň nechci čekat na jednoho ‚chudáka‘, který mi bude ochoten platit o 3 tisíce víc,“ popisuje svou strategii.

Pravidelné navyšování nájemného je důležitou součástí mozaiky, která vede k výnosu. „Loni jsme byli schopni dosahovat výnosu třeba kolem 6 %, ale to už dneska neplatí,“ říká Kučera a vysvětluje, že výnos vždy počítá z aktuální ceny bytu a nikoli z té kupní. „Kdyby se výnosy počítaly z kupních cen, tak moje babička je králem investorů, protože koupila barák za 30 tisíc od Němců,“ dodává.

„Atraktivita tohoto byznysu ale dramaticky klesá,“ upozorňuje Kučera. Pronájmy v severních Čechách proto trochu utlumuje. Některé z bytů dokonce odprodává. „Jednoznačně brzdím. Budu si lépe vybírat, co koupím a co si nechám. Nehezké byty nebo ty, které mi nevydělávají, dávám z portfolia pryč a nechávám si jenom ty perly,“ líčí.

Jedno z prvních zásadních rozhodnutí investora přichází hned po koupi bytu. Zrekonstruovat, nebo nechat v původním stavu? Záleží na tom, jakého nájemníka chcete zaujmout. Levnější, starší byt přitáhne logicky jiný typ nájemníků než kompletně zrekonstruovaný.

Kučera má o strategii jasno. „Vidíme, že se vyplatí cílit na lepšího nájemníka, protože lepší nájemník vám vždycky všechno zaplatí a vrátí vám byt v dobrém stavu,“ sdílí zkušenosti ze severních Čech, kde s byty už patnáctým rokem podniká.

Sám Kučera proto často kupuje laciné byty v dezolátním stavu, ale jen proto, aby je kompletně předělal. Na renovaci naopak nešetří, byty předělává z gruntu. „Čím horší, tím lepší. Rekonstrukci chci udělat jednou, pořádně a na 30 let na to zapomenout.“

U běžného bytu 2+1 se přitom může cena rekonstrukce vyšplhat klidně na 700 až 800 tisíc korun. „Procentuální výnos bude stejný, rozdíl je v absolutních částkách. Na ošklivém bytě budu mít nájem třeba 8 tisíc, na hezkém třeba 13 tisíc. Ale hezký byt pronajmu rychle. Častokrát mi zájemci rvou ruce,“ popisuje rozdíl.

Odpověď na otázku, zda vybavit byt nábytkem, nebo ho nechat nevybavený, záleží na lokalitě. „Pražský nájemce k vám půjde bydlet třeba na dva roky. Mobilita ve velkých městech je výrazně větší. Kdežto v regionech je nájemní bydlení často definitiva. Lidé tam jdou strávit zbytek života,“ vysvětluje.

Na severu Čech proto byty nedoporučuje vybavovat: „Byty necháváme prázdné. Necháváme tam jenom kuchyňskou linku se spotřebiči. V Praze bych byl klidně schopen byt vybavit i do poslední vidličky.“

Správa bytu znamená i řešení běžné údržby. Část nákladů nese nájemník, část majitel. Nařízení vlády říká, že nájemce může vynaložit na opravy maximálně 150 Kč na metr čtvereční bytu. Pokud si pronajmu například stometrový byt, tak je to 15 tisíc ročně. Co je nad rámec, hradí majitel.

Pravidla také definují konkrétní případy. „Když kape kohoutek, tak mi nájemce nevolej, to si musíš dělat sám. Pokud je problém s centrálním topením nebo s topením, které je napojeno na centrální systém, tak to je zase moje starost, bez ohledu na peníze,“ dodává.

Jedním z nejdůležitějších momentů je předání bytu. Detailní dokumentace je podle Kučery zásadní. „Pronajímatel si potřebuje vytvořit důkazy, které by mohl využít při případném soudním sporu,“ popisuje.

Fotky, stavy měřidel i zaznamenání drobných vad - to vše může rozhodnout o tom, jestli se majitel domůže náhrady škody. Ale fotky by si měl udělat i nájemník. Dokázat, že podlaha byla poškrábaná už před nastěhováním, pak bude snazší.

Kauce má sloužit jako ochrana majitele, ale ne vždy pokryje všechny škody. Před několika lety bylo možné žádat po zájemci o bydlení až šestinásobek měsíční úhrady. Nový občanský zákoník ale přinesl změnu a kauci snížil na polovinu. Majitel může chtít dopředu nejvíc tři měsíční nájmy.

„S tím bych byl spokojený, ale praxe je taková, že ani trojnásobek dneska někdo není schopen dát. Většinou požaduji tak 1,5 až dvě kauce. I to je ‚pálka‘, když má běžná rodina zaplatit 30 tisíc. K tomu máte třeba odměnu realitní kanceláři, která bývá ve výši jednoho nájmu, a ještě náklady na stěhování,“ vypočítává položky Tomáš Kučera.

„Někdy se kauce nevrátí vůbec, ale to neznamená, že bych na tom vydělal. Platí se z toho všechno dlužné nájemné, nedoplatky za vyúčtování služeb, opravy,“ popisuje. „Lidé, kteří mají třeba horší platební morálku, mají i jiné nakládání s energiemi, s vodou. Mají třeba mimořádně vysokou spotřebu vody. To se ale ukáže až po čase a od toho člověka už si vlastně nemáte co vzít,“ sdílí své zkušenosti.

Málo se také ví, že nájemník má při vracení kauce nárok na úroky z této sumy. Kdo se o ně ale nepřihlásí, většinou je nedostane. „Samozřejmě, dělá se to, pokud ten nájemce ví, že se o to má přihlásit. Neznám pronajímatele, který to vyplácí dobrovolně, říkám na rovinu.“

Mnoho majitelů si byt spravuje samo. „Samopronajímatelé jsou ti nejhorší z hlediska byznysu, ale jsou ti nejlepší pronajímatelé ve prospěch nájemníků,“ říká. Důvod? Chybí systém a důslednost - třeba při zvyšování nájmu nebo vymáhání plateb.

Profesionální správa práci usnadní, ale samozřejmě ukrojí ze zisku. Stojí kolem 1200 korun měsíčně za byt, případně 10 až 20 % z nájmu.