Článek
Trh s novostavbami na Brněnsku má za sebou úspěšné čtvrtletí. Po rekordním roce 2025 se zájem kupujících drží vysoko a silná poptávka se zde potkává s mnohem širším výběrem nových bytů. Na trh se totiž postupně začínají dostávat projekty připravované v předchozích letech, vyplývá z analýzy realitní skupiny Trikaya.
„Na brněnském trhu se nyní začínají výrazněji projevovat projekty připravované v předchozích letech. Kupující mají širší výběr než v minulosti, ale zároveň platí, že poptávka po novém bydlení zůstává silná. Druhé čtvrtletí ukázalo, že trh dokáže absorbovat vyšší nabídku i při dalším růstu cen. Otázkou pro další měsíce bude především to, jak dlouho se tuto rovnováhu podaří udržet,“ uvádí Dalibor Lamka, výkonný ředitel a člen představenstva společnosti Trikaya.
Ve druhém čtvrtletí letošního roku se v Brně prodalo celkem 416 bytů. To je o 51 jednotek více než v předchozím kvartále a meziročně dokonce o 118 bytů více. Rekordně ale vzrostla také nabídka bytů, kterých je meziročně o 85 procent více.
Na konci června si tak kupující mohli vybírat z nabídky 2551 nových bytů – ještě na konci března bylo přitom k mání „pouze“ 1887 jednotek. Při započtení prodaných bytů se během druhého čtvrtletí dostalo do brněnské nabídky přes tisíc nových jednotek z nově dokončených projektů.
Mezi nejvýznamnější nově zařazené projekty patřila například Rezidence Veveří, Nová Amerika nebo Rezidence Floriánka. Další fáze prodeje byly otevřeny například v projektech Čtvrť Pod Hády, BRIXX nebo Urban Park.
Na brněnském trhu podle Lamky zároveň posilují i větší developeři, kteří dosud stavěli převážně v Praze – například právě Cresty s projektem Nová Amerika nebo J&T Real Estate s připravovaným projektem tří městských bloků v nové čtvrti Trnitá. Brno se tak postupně dostává do pozornosti větších hráčů, kteří mohou v dalších letech výrazně ovlivnit objem i podobu rezidenční nabídky ve městě.
Nejvíce prodaných bytů bylo v rámci katastrů Zábrdovice, Ponava a Husovice.
„Čísla z brněnského bytového trhu za druhé čtvrtletí jsou v zásadě v souladu s vývojem, který se dá pozorovat na celostátní úrovni. Už od letošního brzkého jara jde především o silnou nákupní poptávku domácností,“ říká ekonom Michal Skořepa.
Prodeje přitom rostou i přesto, že se financování nemovitostí stává nedostupnějším. V dubnu se zpřísnily podmínky pro hypotéky na investiční byty a hypoteční sazby obecně jdou letos opět nahoru.
Skořepa ovšem dodává, že dražší financování se na trhu může projevit až v příštích měsících. Na trhu s novostavbami se totiž propisuje s určitým zpožděním. „Naposled v březnu se dalo předpokládat, že silná poptávka je dána aktivací zpřísněných pravidel pro poskytování hypoték od prvního dubna. Pokračující zájem klientů o nákupy domů a bytů i ve druhém čtvrtletí ale naznačuje, že ve hře je i další faktor: obava klientů, že brzy dojde k nárůstu hypotečních úrokových sazeb,“ doplňuje Skořepa.
Více bytů, ale za vyšší ceny
Vedle větší nabídky nových bytů rostly také jejich ceny. Zatímco ještě v prvním čtvrtletí vycházel metr čtvereční brněnských novostaveb kolem 154 000 korun, ve druhém čtvrtletí letošního roku cena o tři procenta vzrostla na 158 600 korun za metr čtvereční. Ještě na konci roku se přitom průměrná cena pohybovala pod 150 000 Kč.
Ve srovnání se stejným obdobím předchozího roku, kdy nabídková cena činila 141 000 korun za metr čtvereční, jde o nárůst o 12,5 procent. Nahoru navíc jdou také realizované prodejní ceny. Průměrná cena, za kterou se ve druhém čtvrtletí byty skutečně prodávaly, dosáhla 144 600 korun za metr – tedy také zhruba o tři procenta více než v předchozím kvartálu.
Trhu vládnou malé byty
K růstu cen podle analytiků přispěla mimo jiné také změna struktury nabízených bytů. Zvýšil se totiž podíl těch nejmenších bytů, které mívají zpravidla nejvyšší cenu za metr čtvereční.
Zatímco ještě v březnu letošního roku tvořily byty o dispozici 1+kk zhruba 21 procent nabídky, na konci června už spolkly čtvrtinu všech nabízených bytů. Mezičtvrtletně se tak na trhu objevilo zhruba 200 nových jednopokojových bytů, jejichž průměrná nabídková cena přesahuje 171 000 korun za metr čtvereční. Naopak podíl větších bytů se o něco snížil.
O menší byty je navíc velký zájem. Dispozice 1+kk a 2+kk dohromady tvořily více než tři čtvrtiny všech prodaných novostaveb, přičemž 2+kk tvořily v období od dubna do června 41 procent všech prodaných bytů. Jen o něco málo menší byl zájem o 1+kk, které tvořily zhruba 36 procent prodejů. Ještě před rokem ale byla situace opačná – jednopokojové byty tvořily téměř polovinu prodejů.
| Dispozice | Výměra | Počet | Průměrná cena za m2 | Cena |
|---|---|---|---|---|
| 1+kk | 35,7 m² | 148 | 148 397 Kč | 5 480 302 Kč |
| 2+kk | 51,0 m² | 172 | 147 511 Kč | 7 712 196 Kč |
| 3+kk | 75,6 m² | 81 | 137 164 Kč | 10 441 699 Kč |
| 4+kk a více | 101,0 m² | 15 | 147 599 Kč | 14 564 709 Kč |
Popularitu malých bytů si ale nelze vysvětlovat pouze preferencemi těchto dispozic. Řada lidí jednoduše hledá byt, který si bude moct dovolit. „Neplatí, že by kupující automaticky chtěli co nejmenší byt. Často spíše hledají největší možný komfort v ceně, kterou dokážou financovat. S rostoucími cenami se proto významná část poptávky soustředí na menší, ale dobře řešené dispozice. Právě byty 2+kk dnes pro řadu lidí představují kompromis mezi dostupností, vlastním bydlením a dostatečnou obytnou flexibilitou,“ vysvětluje Lamka.
Atraktivní jsou ale také pro investory. Jednak se snáze pronajímají a případně je méně náročný také jejich prodej. V Brně je navíc mnoho vysokoškolských studentů a mladých rodin, pro které jsou tyto dispozice žádoucí.
Ochlazení spíš nepřijde, ceny by se ale mohly stabilizovat
Aktuální data z brněnského trhu zatím ochlazení nenaznačují. Tempo cenového růstu by se však podle Lamky mohlo ve druhé polovině roku zmírnit. Při dražším financování a širším výběru bytů bude totiž trh pravděpodobně selektivnější než v první polovině letošního roku.
„Brněnský trh má za sebou velmi silné první pololetí, ale další vývoj nebude možné číst jedním jednoduchým směrem. Poptávka po novém bydlení je vysoká, zároveň však kupující mnohem citlivěji porovnávají celkovou cenu bytu, lokalitu, dispozici i náklady na financování. O úspěchu jednotlivých projektů tak bude čím dál více rozhodovat to, jak dobře odpovídají reálným možnostem a potřebám kupujících,“ myslí si.
Do výhledu se navíc promítají také vnější faktory, jako je napětí v Hormuzském průlivu a celkově nestabilní geopolitická situace. Přímý dopad na brněnský rezidenční trh podle analytiků sice nelze jednoduše vyčíslit, případné zdražení energií, dopravy nebo vybraných stavebních vstupů by se však mohlo postupně propsat do nákladů výstavby i do konzervativnějšího chování některých kupujících.
„Tato obava byla vyvolána od konce února trvajícím konfliktem na Blízkém východě, jeho dopadem v podobě vyšších cen ropy a očekáváním, že centrální banky včetně ČNB budou chtít zabránit zažehnutí nového kola vysoké inflace zvyšováním základních úrokových sazeb. To se následně může projevit právě v růstu sazeb u nových hypotečních úvěrů,“ uzavírá Skořepa.
