Na byt v Praze padne 16 ročních mezd. Vysoká cena ale poptávku neuhasila

Praha má podle dat developera Central Group nejhorší dostupnost bydlení ve střední Evropě. Ceny nových bytů zde za posledních deset let vzrostly o téměř 180 procent, mzdy ale tento růst nekopírovaly a rostly lehce přes 80 procent.

Na koupi průměrného bytu o velikosti 70 metrů čtverečních je tak v Praze potřeba téměř 16 hrubých ročních mezd. To je téměř o šest ročních výdělků více, než bylo potřeba před deseti lety. A zatímco mzdy meziročně vzrostly o 6 %, ceny nových bytů rostly téměř o 9 %.

Ve srovnání s metropolemi v sousedních zemích jde o výrazný nepoměr. Například v německém hlavním městě stačí na byt 8,4 ročních mezd a ve Vídni dokonce ještě o tři desetiny méně. Naopak v Bratislavě se trend liší o dvě roční mzdy.

V Praze je navíc dlouhodobě nedostatek bytů - chybí jich zhruba 100 tisíc. Podle analýzy IPR by město pro svůj zdravý rozvoj potřebovalo každoročně povolit a postavit alespoň 10 tisíc bytů. Tohoto čísla ale nebylo od roku 2006 dosaženo ani jednou. V průměru se dlouhodobě povoluje pouze kolem 5 tisíc bytů ročně, a právě tento trvalý deficit za necelé dvě dekády narostl na zmíněných 100 tisíc chybějících bytů. Loňský rok přitom přinesl nejnižší počet vydaných stavebních povolení za čtvrt století a letošní první čtvrtletí s historicky nejnižším počtem povolení tento trend opět potvrdilo.

I přes vysokou nedostupnost bytů se pražský trh s byty nemusí o poptávku bát. V prvním čtvrtletí letošního roku se v hlavním městě prodalo přibližně 1 800 nových bytů, což je srovnatelný výsledek jako na konci loňského roku. Celková poptávka se nadále drží na průměru posledních dvou let.

Nabídka ovšem za poptávkou dlouhodobě zaostává. Počet dostupných bytů se pohybuje kolem pěti tisíc již zhruba čtyři roky a trh neodpovídá potřebám rychle se rozvíjející metropole. Důsledkem je pokračující zdražování, kdy průměrná cena nového bytu v Praze již přesáhla 182 tisíc korun za metr čtvereční a průměrná cena nového bytu je na částce 11,7 milionu korun. Nedostatek nových bytů se navíc přelévá i do segmentu starších nemovitostí a nájemního bydlení.

Přidává se k tomu i přehřáté stavebnictví. Ceny stavebních dodávek vzrostly podle dat Central Group za poslední dva roky o 27 %, což výrazně prodražuje spouštění nových projektů. Aktuální stavební aktivita přitom z velké části stojí na projektech odložených v letech 2022 a 2023, jež se po ekonomickém oživení začaly hromadně realizovat v letech 2024 a 2025.

„Ceny stavebních dodávek jsou dnes iracionálně předražené. Proto jsme už na konci loňského roku odložili zahájení nové výstavby zhruba dvou tisíc. Zároveň se kvůli dlouhodobě nefunkčnímu povolování nedostává na trh dost nových projektů. Rozestavěné stavby se ale postupně dokončí a nových zakázek bude ubývat. Ceny stavebních dodávek proto logicky musí klesnout. Jinak budou investoři nuceni nové projekty dál ve velkém odkládat. A současný boom rychle vystřídá útlum,“ říká majitel skupiny Dušan Kunovský.

Změnu by v tom mohl přinést nově schválený územní plán, který počítá s výstavbou 350 tisíc nových bytů pro 500 tisíc lidí, a to většinou v docházkové vzdálenosti od metra či tramvaje. Jednu pětinu navíc představují městské pozemky. Předchozí územní plán platil od roku 1999 - tedy déle než čtvrt století.

Kunovský ovšem upozorňuje, že tím pro nové bydlení vzniká pouze předpoklad, pro jejich skutečnou realizaci je podle něj ale třeba zlepšit systém povolování, které by mohla přinést novela stavebního zákona. Ta je aktuálně ve Sněmovně ve druhém čtení.

Potenciál přitom nechybí, aktuálně je v Praze v různých fázích přípravy již přes 157 tisíc bytů, z toho 81 tisíc přímo v povolovacím procesu, nejvíce na Praze 4, 5 a 9. Zhruba čtvrtinu bytů připravuje právě Central Group. Mezi významné developery pak patří také Skanska Residential, Trigema, Finep nebo Ekospol.

„Schválený územní plán je pro Prahu důležitým krokem správným směrem. Otevírá rozvojová území a brownfieldy, kde mohou vzniknout desítky tisíc nových bytů. Teď musí následovat rychlé a předvídatelné povolování. Dnes se na běžný bytový dům čeká i 10 a více let. Pokud novela stavebního zákona začne fungovat v praxi, může se bytová výstavba konečně rozhýbat ve velkém,“ říká Kunovský.

Novela počítá mimo jiné se zařazením staveb pro hromadné bydlení nad 10 tisíc metrů čtverečních mezi vyhrazené stavby ve veřejném zájmu nebo se vznikem jednotné státní stavební správy.