Hypotéky zdražují už sedmý měsíc v řadě. Za jistotu si připlatíte

První podzimní měsíc s sebou přinesl další výrazné zdražení hypoték. Swiss Life Hypoindex vystoupal na hodnotu 5,79 procenta a roste již sedmý měsíc v řadě, návrat levnějších úvěrů je podle analytiků zatím v nedohlednu.

„Hypoteční sazby na podzim výrazně zrychlily. Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu v říjnu vyskočila na 5,79 procenta, meziměsíčně o 0,28 procentního bodu. Od březnového minima se tak zvýšila už o 0,90 procentního bodu. Zatímco přes léto sazby rostly převážně po setinách, nyní zdražování nabírá na tempu,“ řekl Jiří Sýkora, hypoteční analytik Swiss Life Select.

Index rostl především v posledních dvou měsících. Zrychlení avizoval již jeho zářijový růst na 5,51 procenta a říjen růst ještě zvýraznil. Zdražení se přitom dotýká některých fixací více než jiných.

„Zajímavější než samotný růst průměrné sazby je tentokrát struktura zdražování. Banky totiž neupravují všechny fixace stejně. Na trhu je patrná tendence výrazněji zdražovat především delší fixace, zatímco například jednoleté se některé banky snaží držet atraktivnější,“ vysvětluje Sýkora.

Klienti si tak připlácejí za delší jistotu. Naopak pomalejší tempo zdražování pro jednoleté fixace platilo už v srpnu a v září tento trend pokračoval. Například Česká spořitelna zvýšila u jednoleté fixace sazbu o 0,10 procentního bodu, u všech dalších ale zdražila o 0,30.

Vyšší cena u delších fixací odráží fakt, že banky na sebe berou větší riziko vývoje ceny peněz, a musí tedy do fixace zohlednit nejistotu okolo budoucí inflace, úrokových sazeb i ekonomického vývoje jako takového.

„Pro klienta má ale kratší fixace i odvrácenou stranu. Nižší sazba na začátku neznamená automaticky levnější hypotéku v delším horizontu. Klient sice může získat nižší počáteční úrok, zároveň však na sebe bere větší riziko, že při další refixaci budou sazby vyšší,“ upozorňuje Sýkora.

Rozdíl mezi krátkou a dlouhou fixací je přitom výrazný. U hypoték do 80 procent LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) je průměrná sazba jednoleté fixace 5,42 procenta, u desetileté už to je 6,35 procenta. U úvěru nad 80 procent LTV se pak nůžky rozevírají ještě víc.

Právě levnější hypotéky byly jedním z výrazných předvolebních témat. Analytici nicméně upozorňují, že scénář, ve kterém bychom ještě letos sledovali postupný návrat levnějších úvěrů, je definitivně ze hry.

„O to zajímavější je sledovat politickou debatu. Před volbami byly levnější hypotéky jednoduchým a dobře prodejným slibem. Dnes, když sazby naopak rostou, jsou odpovědi politiků výrazně složitější a často vyhýbavé. Jednou za to mohou banky, podruhé ČNB, potřetí situace ve světě. Jen odpovědnost za vlastní předvolební sliby se z debaty postupně vytrácí,“ komentuje Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select. Politický tlak na Českou národní banku (ČNB) pokračuje, levnější hypotéky přitom mohou přijít až ve chvíli, kdy to dovolí inflace a finanční trhy.

„ČNB má jiný úkol než plnit vládní program. Jejím cílem je cenová stabilita, nikoli levná hypotéka. A pokud stále existují významná inflační rizika, bylo by snižování sazeb jen proto, že si to přeje vláda, velmi nebezpečnou cestou,“ upozorňuje.

Současný stav podle něj umocňuje objem schodku veřejných financí. „Je trochu paradoxní na jedné straně tlačit na ČNB, aby snižovala sazby, a na druhé straně provozovat výrazně expanzivní fiskální politiku. Vysoké deficity zvyšují potřebu státu půjčovat si na trhu a současně představují další proinflační riziko. Vláda tak jednou nohou tlačí na levnější peníze a druhou sama pomáhá vytvářet prostředí, ve kterém mohou zůstat drahé,“ dodává.

V příštích měsících proto Kadeřábek výrazné zlevňování hypoték neočekává, nevidí ovšem ani důvod pro jejich významné zdražování. To by spustilo až další zhoršení geopolitické situace nebo jiný nový a silný inflační impuls.

Letošní rok je navíc výjimečný vysokým počtem končících fixací z let, kdy byly sazby výrazně nižší. Podle dat ČNB letos projdou refixací nebo refinancováním hypotéky v objemu zhruba 470 miliard korun a s průměrnou sazbou 3,2 procenta.

Řadu domácností tak čeká poměrně citelný zásah do rozpočtu. Podle odhadů ČNB totiž průměrná měsíční splátka vzroste zhruba o 15 procent, tedy o 1900 korun.

„Letošek přitom nemusí být vrcholem refixační vlny. ČNB očekává, že v roce 2027 projdou refinancováním nebo refixací hypotéky přibližně za 530 miliard korun a v roce 2028 dokonce nejméně za 600 miliard korun,“ dodává Sýkora.

U těchto pozdějších úvěrů ale nemusí být dopad na rozpočet domácností tak silný. Původní sazby se totiž pohybují okolo 4,3 procenta, náraz tedy nemusí být tak drsný. Sýkora zároveň předpovídá, že o klienty s končící fixací budou banky soupeřit.

„Stále větší část pozornosti se bude přesouvat od nových hypoték ke klientům, kterým končí fixační období. Ti totiž nemusí automaticky přijmout první nabídku své stávající banky. Zejména v letech 2027 a 2028, kdy na trh přijdou mimořádně vysoké objemy refixovaných úvěrů, lze očekávat intenzivnější souboj o jejich udržení – i snahu získat kvalitní klienty od konkurence,“ vysvětluje.

Doporučuje tedy s řešením refinancování nevyčkávat a začít nabídky porovnávat raději několik měsíců před koncem fixace. V následujících letech podle něj může být konkurence mezi bankami důležitější než vývoj průměrné sazby.

Dopad rostoucích sazeb lze ilustrovat na modelovém hypotečním úvěru 3,5 milionu korun rozloženém do 25 let. Zatímco v březnu činila měsíční splátka při sazbě 4,89 procenta asi 20 240 korun, nyní se vyšplhala zhruba na 22 095 korun. Během sedmi měsíců tak zdražila o 1 855 korun, což už může pro rodinný rozpočet být podstatná částka.