Měli byste na hypotéku z devadesátek? Byla třeba obří mzda i papír o vojně

Je to už třicet let, co Češi začali masově využívat hypotéky ke koupi vlastního bydlení. V září 1995 podepsaly první úvěrové smlouvy a během následujících dekád se z hypotéky stal nejvýznamnější finanční nástroj českých domácností.

Hypotéky dnes tvoří suverénně největší zadlužení Čechů. Během tří dekád jich banky poskytly zhruba 1,5 milionu v celkovém objemu přes 3,1 bilionu korun.

Za tu dobu se podmínky na hypotečním trhu dramaticky proměnily. Devadesátá léta byla obdobím dvouciferných úrokových sazeb a velmi omezeného přístupu k úvěrům. Po roce 2000 už ale následovala éra prudkého poklesu sazeb a rozmachu dostupného financování, rekordního boomu po roce 2016, ale i období, kdy sazby po roce 2021 rychle vystřelily opět vzhůru.

Hypotéka tak od poloviny 90. let prošla cestou od luxusního produktu pro pár vyvolených až po běžný nástroj, kterým si miliony lidí pořizují bydlení.

V roce 1995 činila průměrná roční úroková sazba hypoték zhruba 13 procent a během některých krizových měsíců dokonce krátkodobě vyskočila až k 25 %. Tehdejší trh byl v plenkách. V prvním roce poskytly banky úvěry v objemu necelých 200 milionů korun. Hypotéky se poskytovaly na kratší dobu, často jen 10 až 15 let, a běžně je čerpali pouze lidé s vyššími příjmy nebo jiným zajištěním.

„Průměrná splátka byla kolem 12 tisíc korun, zatímco hrubá mzda činila 8 300 korun,“ popisuje Libor Ostatek, zakladatel Golem Finance a hypoteční expert Broker Trust.

„Hypotéky tehdy čerpali lidé, kteří podnikali nebo měli víc zdrojů příjmů. Museli být sezdaní, protože družky a druhové neprošli, a prokazatelně dokládat příjmy. Prostě úplně jiný model dostupnosti,“ dodává.

Získat hypotéku navíc nebylo snadné. Na komplikovaná první léta na trhu vzpomíná i Michal Neubauer, hypoteční specialista UniCredit Bank.

„Nejtěžší bylo vůbec nastavit systém. Žádost měla 14 stránek, sbírali jsme obrovské množství dat nejen od žadatele, ale i od spolužadatelů. Úvěr si často brali čtyři lidé dohromady, protože sazby byly vysoké. Schvalování trvalo týdny, někdy i měsíce. A z dnešního pohledu až absurdní bylo, že když přišel mladý muž, posílali jsme ho nejdřív vyřídit potvrzení, že nenastoupí na povinnou vojenskou službu,“ říká.

Splácet téměř celý svůj měsíční příjem, často i více, by bylo v dnešní době nepředstavitelné. Už současné splátky, které běžně ukrajují z rodinných rozpočtů desítky procent, vedou k debatám o zhoršující se dostupnosti bydlení a přísnějších limitech České národní banky. Kdyby ale platila pravidla z poloviny devadesátých let, dostupnost úvěrů by se dramaticky propadla.

Pokud by průměrná dnešní hypotéka ve výši 4,06 milionu korun byla úročena sazbou 13,3 % při třicetileté splatnosti, znamenalo by to měsíční splátku kolem 45 900 korun. To je víc než dvojnásobek současné průměrné splátky (20 800 Kč při úrocích 4,6 %) a odpovídá 96 procentům průměrného čistého příjmu (DSTI).

Pro srovnání například dnešní DSTI se u průměrné hypotéky pohybuje kolem čtyřiceti procent a je to zároveň hranice, kterou regulátor ještě považuje za únosnou. V podmínkách roku 1995 by žádná banka takový úvěr běžné domácnosti neposkytla.

„Lidé dnes často srovnávají situaci s obdobím největší dostupnosti mezi lety 2016 a 2020,“ říká Ostatek. „Tehdy byly sazby kolem dvou procent, splátky kolem deseti tisíc a příjmy čtyřnásobné oproti devadesátkám. Proto mají pocit, že hypotéka byla dřív snazší,“ vysvětluje.

Ve srovnání s devadesátými lety je dnešní trh, i přes rostoucí ceny nemovitostí a pomalejší růst příjmů, stále nesrovnatelně dostupnější. Mluví za to i objemy sjednaných úvěrů. Podle společnosti Golem Finance by měl tržní objem hypotečních úvěrů oproti loňsku růst o desítky miliard korun.

„Letos objemy hypoték vzrostou výrazně, meziročně o 30 procent. Porostou ale i počty, a to o 15 procent,“ potvrzuje hlavní ekonom České bankovní asociace Jaromír Šindel.

Přesto však existuje velká skupina lidí, pro které jsou i dnešní podmínky příliš náročné. Podle výzkumu agentury Ipsos musela téměř polovina zájemců v posledních letech své rozhodnutí o pořízení hypotéky odložit, nejčastěji kvůli obavám z finanční zátěže.

„Bezmála polovina lidí, kteří plánují sjednání hypotéky, musela v posledních letech více přemýšlet nad tím, jak velkou finanční zátěží pro ně případné splátky jsou. To často vedlo k odkladu sjednání hypotéky, především v době ekonomické nejistoty,“ upozorňuje Michal Straka z agentury Ipsos. „Přestože se počet lidí, kteří hypotéku odkládají, v čase pomalu snižuje, jednou z největších bariér je stále obava o schopnost splácet.“

Podle hypotečního experta Libora Ostatka návrat extrémní nedostupnosti z devadesátých let nehrozí. „Tak zásadní nedostupnost jako před třiceti lety se už podle mě opakovat nebude,“ říká Libor Ostatek. „Ale nečekám ani velké zlepšení. Pokud ceny nemovitostí porostou tímto tempem, dostupnost bude dál oscilovat nad 60 procenty zatížení čistých příjmů domácnosti.“

Takový scénář by podle jeho slov znamenal signál pro Českou národní banku, aby znovu zpřísnila limity pro posuzování příjmů, které byly v posledních letech částečně uvolněné. „Já očekávám, že ČNB bude příští rok revidovat vypnuté parametry. Z jejich pohledu je to určitě relevantní,“ uzavírá Ostatek.