30 let hypoték v Česku: lidé platili úrok i 25 procent

Když se v září 1995 podepisovaly první hypoteční smlouvy na českém trhu, málokdo tušil, že za tři desetiletí se z nich stane nejvýznamnější úvěrový produkt tuzemských domácností. Od té doby banky poskytly 1,5 milionu hypoték v celkovém objemu přes 3,1 bilionu korun.

„Třicetileté výročí existence hypotečního trhu bylo výzvou k odhadnutí historických dat o objemu a počtu poskytnutých hypoték. Počet 1,5 milionu výrazně převyšuje počet nyní aktivních a ještě nesplacených hypoték okolo 930 tisíc,“ říká Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.

Jeden z prvních klientů, Jaroslav Louma, si v roce 1995 půjčil 300 tisíc korun s úrokem 14 procent. „Ta nemovitost měla sloužit pronájmu, prvotní efekt nebyl v tom, že se tam nastěhujeme my nebo rodiny atd., ale tím, že to pronajmeme a z toho budeme splácet tu hypotéku,“ vzpomíná.

Podle Libora Ostatka, hypotečního experta Broker Trust, bylo zpočátku extrémně složité přesvědčit klienty k podpisu. „Nabízet hypotéku bylo téměř marné, protože předsudky byly velmi silné. ‚Ztratím střechu nad hlavou, je to něco, čeho se bojím.‘ To se prostě nedalo prodávat,“ popisuje. Banky proto vytvářely specializovaná centra bydlení, kde vedle prodejců soustředily i developery nebo stavební firmy, aby klientům ukazovaly, že hypoteční úvěr je standardní cesta k bydlení.

Na komplikovaná první léta na trhu vzpomíná i Michal Neubauer, hypoteční specialista UniCredit Bank. „Nejtěžší bylo vůbec nastavit systém. Žádost měla čtrnáct stránek, sbírali jsme obrovské množství dat nejen od žadatele, ale i spolužadatelů. Úvěr si často brali čtyři lidé dohromady, protože sazby byly vysoké. Schvalování trvalo týdny, někdy i měsíce. A z dnešního pohledu až absurdní bylo, že když přišel mladý muž, posílali jsme ho nejdřív vyřídit potvrzení, že nenastoupí na povinnou vojenskou službu,“ říká.

Mezi první úspěšné žadatele o hypotéku patřil také Milan Rejholec, který si v roce 1996 půjčil 750 tisíc korun na 20 let s dvouciferným úrokem.

„Vzpomínám si, když během finanční krize vyskočily sazby na 25 procent, což je z dnešního pohledu nepředstavitelné,“ popisuje Michal Neubauer, hypoteční specialista UniCredit Bank. „Na školení prodejců tehdy panovala nálada, že produkt se za těchto podmínek nedá prodávat. Banka to nakonec vyřešila tak, že klientům nabídla kratší, půlroční fixaci. Ano, půl roku platili i těch 25 procent, ale pak sazby klesly a splátky se vrátily na přijatelnější úroveň.“

Jak dodává hypoteční expert Libor Ostatek, hypotéky byly v 90. letech ještě mnohem obtížněji dosažitelné než dnes. „Splátky tehdy mnohdy přesahovaly sto procent příjmů. Plat měl člověk osm tisíc, a hypotéka vycházela třeba na sedm či osm tisíc. Poskytovaly se jen dvacetileté, později třicetileté splatnosti. Zlom přišel až kolem roku 1999, kdy sazby poprvé klesly pod deset procent. A významnou roli sehrála státní podpora – úroky bylo možné snížit o čtyři procenta. Bez toho by to skutečně nešlo,“ vysvětluje Ostatek. „Po roce 2000 už sazby spadly k o 8,5 procenta a s podporou to bylo poprvé opravdu dosažitelné.“

Dnes hypotéku splácí zhruba každý pátý Čech a stejný podíl ji pak v budoucnu plánuje. Zvlášť mladší generace, pro kterou je vlastní bydlení prakticky nemožné financovat jinak než úvěrem.

Jenže spolu s tím, jak rostly ceny nemovitostí a v posledních letech i úrokové sazby, se i z hypotéky stala pro mnoho rodin spíš nedostižná meta. Průměrná půjčená částka se dnes blíží dvěma a čtvrt milionu korun a pro řadu domácností je to suma, na kterou při svých příjmech už nedosáhnou.

Takže zatímco dříve ti bohatší kupovali byty přímo a chudší si brali hypotéky, dnes musíte být i na hypotéku dobře finančně zaopatřený.

Téměř polovina lidí, kteří chtěli hypotéku v posledních letech uzavřít, musela své rozhodnutí odložit kvůli nedostatku financí.

„Bezmála polovina lidí, kteří plánují sjednání hypotéky, musela v posledních letech více přemýšlet nad tím, jak velkou finanční zátěží pro ni případné splátky jsou. To často vedlo k odkladu sjednání hypotéky, především v době ekonomické nejistoty. Přestože se počet lidí, kteří hypotéku odkládají, v čase pomalu snižuje, jednou z největších bariér pro sjednání hypotečního úvěru je stále obava o schopnost splácet,“ upozorňuje Michal Straka z agentury Ipsos.

Přesto ale poptávka po hypotékách, zejména po posledních dvou letech, kdy sazby hypoték výrazně vzrostly, nyní po návratu sazeb na nižší hodnoty sílí. „Lidé už nečekají na výhodnější podmínky, protože pochopili, že nepřijdou. Letos objemy hypoték vzrostou výrazně, meziročně o třicet procent. Porostou ale i počty, a to o 15 procent,“ uvádí hlavní ekonom České bankovní asociace Jaromír Šindel.

To potvrzuje také Libor Ostatek, zakladatel Golem Finance a hypoteční expert Broker Trust. „Pomalu, ale jistě se blížíme k objemům, které byly poskytovány před covidem. Hypoteční trh má za sebou velmi náročné období, ale rozmrzání obav pokračuje a na trhu se stále více umisťuje odložená poptávka,“ uvádí odborník.

Že se sazby nezačnou rychle vracet dolů, potvrzuje také Michal Neubauer, hypoteční specialista UniCredit Bank. „Cena zdrojů meziměsíčně vzrostla o zhruba 15 až 20 bazických bodů, takže očekávám, že by se banky přiblížily sazbě, která by začínala trojkou, možná koncem příštího roku. Teď ale čekám, že sazby spíše porostou,“ říká Michal Neubauer.

Podle Šindela hraje roli i celkový stav ekonomiky. „Dlouhodobé fixace, které klienti poptávají, vidíme nejen v Česku, ale i v eurozóně, kde sazby také rostou. U nás je to navíc dáno tím, že ekonomika není schopná růst rychleji, aniž by se objevily inflační tlaky. Do toho vstupuje i nejistota před volbami a fiskální politikou. Banky už dnes z pohledu marží trochu krvácí, a proto se dá čekat, že konkurenční boj při refixacích ještě zesílí,“ doplňuje.

Optimističtější pohled nabízí Libor Ostatek. Podle něj banky využily léta k tomu, aby se předzásobily levnějšími zdroji. „Dneska stojí tříleté peníze, které tvoří devadesát procent nových hypoték, 3,7 procenta. A máme tu akční nabídky už od 4,19. To je jenom půlprocentní marže, což tady dlouho nebylo. Banky vědí, proč to dělají. Čekat se nevyplatí, protože akční nabídky, které jsou teď na podzim, skončí a sazby půjdou ke konci roku znovu nahoru,“ říká Ostatek.

Ale ani ti, kteří už hypotéku mají, nejsou zcela v klidu. V příštích dvou letech čeká refixace téměř polovinu z nich a většina očekává, že splátky podraží.

„Přísnější měnová politika se promítá do realističtějšího očekávání menšího poklesu hypoteční sazby k refixaci než před rokem. Ovšem nevede to k vyšším obavám ohledně nutnosti škrtat ostatní výdaje domácností, kde se pravděpodobně promítá stále solidní růst mezd a realizovaný pokles hypoteční sazby,“ říká Šindel.