Článek
Hypoteční sazby už několik měsíců přešlapují na místě. Hodnota Swiss Life Hypoindexu, který sleduje průměrnou nabídkovou úrokovou sazbu bank na tuzemském trhu, se letos v únoru zastavila na úrovni 4,93 procenta. Vývoj tak signalizuje, že hypoteční trh se po období výrazných výkyvů přesouvá do klidnější fáze.
„Prudké výkyvy jsou s vysokou pravděpodobností minulostí, zároveň však nelze očekávat rychlý ani plošný pokles úrokových sazeb. Další vývoj bude záviset především na krocích jednotlivých bank, jejich ochotě konkurovat cenou a na celkovém ekonomickém prostředí,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik Swiss Life Select.
Stabilita hypotečních sazeb přichází v době, kdy se nemění ani základní nastavení měnové politiky. Bankovní rada České národní banky (ČNB) totiž na svém posledním zasedání ponechala klíčovou úrokovou sazbu beze změny. Dvoutýdenní repo sazba tak zůstává na úrovni 3,5 procenta, diskontní sazba na 2,5 procenta a lombardní sazba na 4,5 procenta. Základní úroková sazba ČNB se na této hladině drží už od loňského května.
Právě od repo sazby se přitom nepřímo odvíjí jak úročení spořicích účtů, tak i ceny hypoték a dalších úvěrů. Stabilita sazby vytváří prostředí, ve kterém banky necítí výrazný tlak na rychlé a plošné zlevňování.
Podle Lucie Drásalové, hypoteční analytičky společnosti Sirius Finance, není současné rozhodnutí centrální banky žádným překvapením. „ČNB na posledním zasedání podle očekávání úrokové sazby nezměnila. Pokud by ekonomika začala výrazněji zrychlovat, může se otevřít prostor pro jejich lehký pokles. To ale automaticky neznamená, že by se nižší sazby promítly i do nabídky komerčních bank pro koncové klienty,“ upozorňuje.
Důvodem je podle ní především silná poptávka po hypotékách. „Zájem o úvěry na bydlení zůstává vysoký a banky zatím nemají výraznou motivaci sazby korigovat směrem dolů,“ dodává.
Kratší fixace zlevňují, delší zdražují
Únor zároveň přinesl další rozevření nůžek mezi kratšími a delšími fixačními obdobími. Zatímco u ročních, dvouletých a tříletých fixací sazby mírně klesaly, pětileté a desetileté fixace naopak zdražily. U tříleté fixace se průměrná nabídková sazba snížila na 4,54 procenta, zatímco u desetileté vzrostla až na 5,52 procenta.
Tento vývoj podle analytiků odráží rozdílné cenové strategie jednotlivých bank i přetrvávající nejistotu ohledně budoucího vývoje úrokových sazeb. „Hodnota Swiss Life Hypoindexu se bude i v dalších měsících pohybovat velmi blízko současné úrovně. Potvrzuje se, že změny se dnes odehrávají spíše na úrovni individuálních bankovních strategií než v rámci celého trhu,“ říká Sýkora.
Zatímco v minulosti se nabídky bank pohybovaly velmi podobně, dnes se jejich přístupy viditelně rozcházejí. Část bank využívá relativně klidného období k aktivnějšímu boji o nové klienty a přichází s cílenými slevami zejména u kratších fixací. Právě jednoleté až tříleté fixace se tak stávají hlavním nástrojem, jak oslovit domácnosti, které dosud s pořízením bydlení vyčkávaly nebo zvažují refinancování.
Naopak jiné banky volí opatrnější strategii a své sazby ponechávají beze změny. Vyčkávají na další vývoj inflace, měnové politiky i ekonomického sentimentu a dávají přednost ochraně svých úrokových marží.
Výsledkem je trh, na němž se rozdíly mezi jednotlivými nabídkami dál prohlubují. „Rozdíly v sazbách se dnes často pohybují jen v řádu desetin procentního bodu, v praxi ale mohou znamenat rozdíl ve splátkách v řádu tisíců korun měsíčně – zejména u vyšších úvěrů a dlouhých splatností,“ upozorňuje Sýkora.
Podle něj se tak volba délky fixace stává jedním z klíčových strategických rozhodnutí. Kratší fixace mohou nabídnout nižší sazbu na začátku, nesou však vyšší riziko při refixaci. Delší fixace naopak přinášejí stabilitu splátky, často ale za cenu vyššího úroku. V prostředí, kde se hypoteční sazby drží těsně pod pětiprocentní hranicí, může mít toto rozhodnutí zásadní dopad na celkovou cenu financování bydlení v dlouhém horizontu.
