Článek
Od ledna se zvýšily finanční limity pro částky, které jsou nájemci povinni vynakládat na drobné opravy související s využíváním bytu. Stropy se mění poprvé od roku 2015, původní sumy už přestaly odpovídat současné realitě.
„Limitní částky pro drobné opravy byly naposledy stanoveny před deseti lety a odpovídaly tehdejší cenové hladině. Po celou tuto dobu však zůstaly beze změny, přestože ceny postupně rostly. Výrazné zdražování v posledních letech tak vyústilo v potřebu tyto limity aktualizovat a přizpůsobit je současným cenovým podmínkám,“ vysvětluje Lenka Zdráhalová, vedoucí právní poradny spotřebitelské organizace dTest.
Pro jednotlivou drobnou opravu se limit zvýšil z dosavadních 1000 korun na 1 500 korun. Celkový roční limit nákladů se pak zvedl ze 100 na 150 korun na metr čtvereční podlahové plochy. V případě bytu o výměře 70 metrů čtverečních tak roční limit činí 10 500 korun. Náklady na dopravu se do limitů nezapočítávají a hradí je nájemce. Zvyšování limitu je dále navázáno na inflaci.
Jako podlahová plocha se rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt samotný, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu. Podlahová plocha sklepů a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se do plochy bytu započítává pouze jednou polovinou.
„Zvýšení finančních limitů pro drobné opravy v bytě, které hradí nájemník, obecně vítáme. Přichází po letech, kdy se výše neměnila, ale náklady na opravy se násobně zvýšily. Pozitivně vnímáme fakt, že se o pravidlech života v nájmu bavíme a postupně se zpřesňují. Vede to ke kultivaci nájemního bydlení,“ uvádí Jakub Vysocký, prezident Asociace nájemního bydlení.
Konkrétně u automatizace zvyšování limitů na drobné opravy v bytě by si podle něj ale asociace dokázala představit jiný automatický mechanismus. „Navázání na výši inflace nám nepřijde optimální, raději bychom například navázání na výši minimální mzdy, která lépe koreluje s růstem nákladů na opravy,“ dodává.
Částka limitu ale podle Jiřího Chudoby, majitele realitní kanceláře RE/MAX Partner, stále často na pokrytí oprav stačit nemusí.
„Jakékoliv navýšení limitů pro drobné opravy je krok správným směrem, stejně jako jasné vymezení nákladů na dopravu, které jdou dle nové úpravy vždy k tíži nájemce. Bohužel, v praxi je stále limit 1500 korun na jednu opravu, respektive 150 koruna na čtvereční metr podlahové plochy bytu v kalendářním roce, nedostatečný, protože cena práce stejně jako materiálu roste v mnoha regionech rychlejším tempem než vládní nařízení,“ upozorňuje.
Pronajímatel ovšem stále musí udržovat byt v takovém stavu, aby v něm šlo bezpečně bydlet. Na samotném nájemci tak je pouze provádění běžné údržby a drobných úprav, které zákon jasně vymezuje - ať už seznamem prací, nebo finančními limity. Roční finanční limit se přitom vztahuje na všechny drobné opravy v souhrnu, bez ohledu na to, zda jde o opravy vyjmenované v seznamu, nebo o jiné opravy posuzované podle jejich ceny.
Co se považuje za drobné opravy
Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují:
a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
I přesto se však podle Zdráhalové v praxi stává, že se mezi nájemci a nájemníky vedou spory o tom, jaká oprava ještě spadá do kategorie drobných oprav a jaké už ne.
„Nařízení obsahuje výčet oprav, jež se považují za drobné – například opravy a výměny zásuvek, opravy kamen nebo kuchyňských sporáků. Přesto v praxi vznikají spory o to, zda konkrétní oprava určitého zařízení ještě do tohoto vymezení patří, či nikoli,“ popisuje.
Vyšší částky požadovat nelze
Nové limity se automaticky vztahují na všechny platné nájemní smlouvy, včetně těch uzavřených před začátkem letošního roku. Zákon navíc stanovuje, že si pronajímatel s nájemcem nesmí sjednat vyšší limity, ačkoli se to v praxi stává.
„V rámci naší činnosti se také setkáváme s nájemními smlouvami, které nájemcům ukládají nepřiměřené povinnosti. Pronajímatelé se například snaží smluvně zakázat chov domácích zvířat nebo po nájemcích požadují rozsáhlé opravy bytu po skončení nájmu, a to i v případech, kdy jde pouze o běžné opotřebení. Objevují se také požadavky na úhradu poplatků, které má podle zákona hradit pronajímatel, například příspěvky do fondu oprav nebo poplatky za správu domu,“ popisuje Zdráhalová realitu nájemního bydlení.
Zejména v souvislosti s těmito poplatky se podle ní opakovaně ukazuje, že nájemci často neznají svá zákonná práva, čehož někteří pronajímatelé zneužívají. Nájemci se pak bez dalšího řídí tím, co je uvedeno v nájemní smlouvě, a považují její obsah za závazný.
Na nižších limitech pro drobné opravy se naopak pronajímatel a nájemník dohodnout mohou.
Podle prezidenta Asociace nájemního bydlení Jakuba Vysockého bude pro pronajímatele, kteří podmínky oprav ve smlouvách nemají, možná veřejná diskuse o tomto tématu impulsem bod do nájemních smluv zařadit.
„Nutno dodat, že není povinnost mít podmínky drobných oprav v nájemních smlouvách uvedeny. Ti pronajímatelé, kteří mají podmínky drobných oprav explicitně zaneseny v nájemní smlouvě, budou možná aktualizovat odkaz na platné nařízení vlády,“ dodává.
