Studenti sní o metru a kuchyni. Mnohdy je čeká střet s realitou

Nájmy studentského bydlení meziročně vzrostly ve většině univerzitních měst. Podle realitních expertů už dnes vysokoškoláci nehledají primárně nejnižší cenu, ale mnohem více než dřív řeší také soukromí nebo kvalitu a dobrou dostupnost bydlení.

„Studenti jsou dnes podle mé zkušenosti náročnější především na soukromí a celkovou kvalitu bydlení. Dříve bylo běžnější, že hlavním kritériem byla co nejnižší cena a studenti byli ochotni sdílet pokoj i ve více lidech. Dnes častěji hledají vlastní pokoj, kvalitní internet, vybavenou kuchyň, pračku, dobrý technický stav bytu a rozumnou možnost pracovat nebo studovat z domova,“ popisuje Jiří Chudoba, majitel realitní kanceláře Remax Partners.

Je podle něj vidět ale také zajímavý protitlak, když nájmy prudce vzrostly. „Část studentů proto musí ze svých představ slevovat a znovu se více orientuje na sdílené byty.“ Podle odborníků se změnil také pohled na lokalitu. Nemusí jít nutně o bydlení přímo vedle fakulty. Pro studenty je často důležitější dobré spojení MHD a možnost dostat se do školy zhruba do 20–30 minut. V Praze nebo Brně proto může být atraktivní i vzdálenější lokalita, pokud leží u metra, tramvaje nebo významného dopravního uzlu.

Větší důraz na kvalitní studentské bydlení potvrzuje také David Sajner, investiční ředitel v Savills. Ochota lidí připlatit si za komfort podle něj pomalu dává prostor příchodu také rezidenčních projektů cílených primárně na studenty, které jsou běžné v některých zahraničních zemích.

„Za poslední roky je vidět posun od představy studentského bydlení jako místa, kde jde především o co nejnižší cenu, k většímu důrazu na kvalitu, soukromí, lokalitu a služby. Cena samozřejmě zůstává velmi důležitým kritériem, studenti ale stále častěji hledají určitý kompromis mezi cenou a standardem bydlení,“ popisuje.

Změna se podle něj projevuje například na pražském trhu. Vedle klasických kolejí již více než deset let vznikají soukromé projekty v různých standardech, od přestavěných starších budov, které tvoří většinu současných kapacit, až po novostavby, které jsou od začátku navrženy jako studentské rezidence.

Podle CEO skupiny UlovDomov Michala Hrbatého je sice cena stále hlavním kritériem, studenti ale vyhledávají byty, které jsou vhodné pro dlouhodobější spolubydlení. Kvůli růstu cen nájmů jsou v rozhodování pragmatičtější a rychlejší. Častěji proto začínají hledat bydlení už během června, aby měli větší výběr a vyhnuli se nejsilnější poptávce před začátkem semestru. Jaké dispozice student hledá, záleží na několika faktorech, a to, jestli chce bydlet sám, s několika kamarády, nebo shání spolubydlení a je mu jedno s kým.

„Jeden student nebo pár nejčastěji hledá 1+kk nebo 2+kk. U skupiny studentů jsou ekonomicky nejzajímavější byty 3+1, 3+kk nebo případně 4+1, kde lze nájem rozdělit mezi více lidí,“ říká Chudoba.

„Studenti stále více preferují byty, kde má každý vlastní neprůchozí pokoj. Starší typ studentského bydlení, kdy dva nebo tři lidé sdíleli jeden pokoj, je dnes pro většinu studentů spíše nouzovým řešením,“ vysvětluje Chudoba.

To potvrzuje i Hrbatý, podle kterého je důležitá také samostatná kuchyň, protože takové uspořádání zajišťuje lepší soukromí a spravedlivější rozdělení nákladů mezi spolubydlícími. Z investorského pohledu proto podle něj zažívají boom i starší byty, například v panelových domech, které často nabízejí dispozice „+1“ s oddělenou kuchyní a dobře se dají přizpůsobit studentskému spolubydlení.

Roste podle něj i zájem majitelů bytů pronajímat přímo studentům. Studentské bydlení se totiž stává čím dál důležitější součástí realitního trhu. Na straně majitelů je vidět větší ochota cílit přímo na studenty. Někteří pronajímatelé upravují byty tak, aby byly vhodnější pro spolubydlení, například řeší neprůchozí pokoje nebo praktičtější uspořádání společných částí.

Studenti jsou podle něj pro pronajímatele zajímavou skupinou nájemníků, protože poptávka je pravidelná a předvídatelná, zejména před začátkem akademického roku. Zároveň u nich majitelé bytů většinou nemívají problém s neplacením nájmu, protože náklady na bydlení často hradí nebo garantují rodiče.

Nejvyšší nájmy za pokoj ve sdíleném bytě platí studenti tradičně v Praze, těsně za ní se drží Brno a v obou městech navíc ceny dál rostou. Podle dat Sreality.cz ale ceny rostou napříč univerzitními městy.

Nejlevnější variantou zůstávají klasické vysokoškolské koleje, kde se měsíční cena za osobu pohybuje zhruba od 4 tisíc do 8 700 korun podle typu pokoje a vybavení, u některých pokojů ale i výrazně výš. Jejich kapacita je ale omezená a zdaleka nepokrývá poptávku, takže velká část studentů se stejně musí poohlížet na běžném nájemním trhu.

Kolik studentů skutečně potřebuje jen v hlavním městě najít bydlení mimo koleje, ukazují data Savills. „V Praze nabídka studentského bydlení dlouhodobě stále zaostává za poptávkou. Podle analýzy Savills z roku 2024 hledá v Praze během každého akademického roku ubytování přibližně 74 až 99 tisíc vysokoškolských studentů,“ popisuje Lenka Pechová, senior research analytička ze Savills. Zhruba 46 400 z nich jsou čeští studenti s trvalým bydlištěm mimo Prahu a Středočeský kraj, dalších 27 660 tvoří zahraniční studenti.

Proti tomu stálo v roce 2024 pouze 28 550 lůžek v účelově vybudovaném studentském bydlení, přičemž přibližně 90 procent této kapacity vlastnily samotné vysoké školy. Soukromý sektor měl v Praze jen kolem 3 tisíc studentských lůžek. Bydlení přitom dlouhodobě zdražuje.

Nejvýrazněji zdražily pokoje v Pardubicích a Ostravě. „V Pardubickém kraji pozorujeme zdražování cen bytů i nájmů a pochopitelně se to pak dotýká i studentů, kteří chtějí bydlet v soukromí. Mediánová cena pokoje ve sdíleném bytě zde meziročně stoupla o 14 procent. V Ostravě se zdražovalo o 13 procent,“ uvádí Hana Kontriš, manažerka oborových služeb Seznam.cz.

Podle datového analytika Sreality.cz Štěpána Matějky nejdráže vychází pronájem garsoniér, malých samostatných bytů i vícepokojových bytů určených ke sdílenému bydlení v Praze a Brně. Za malý byt v Praze dá student zhruba 21 tisíc korun, což už velmi těžko zaplatí z občasné brigády. Může se proto podle něj vyplatit stav, kdy se větší skupina studentů složí na celý větší byt a rozloží si náklady mezi sebe.

Chudoba navíc podotýká, že (nejen) studentské bydlení zdražuje již několik let po sobě. „Například pražský nájem bytu 2+kk se v prvním čtvrtletí roku 2022 pohyboval zhruba kolem 15,5 tisíce korun. Ve druhém čtvrtletí letošního roku vychází modelový byt 2+kk o velikosti 55 m² přibližně na 24,9 tisíce korun. V Brně se obdobný posun odehrál přibližně ze 14 tisíc na 20 tisíc korun. Je tedy zřejmé, že náklad na studentské bydlení se během čtyř let zvýšil velmi citelně,“ popisuje.

Projekty zmiňovaného soukromého studentského bydlení jsou v Česku zatím spíše výjimkou a ukazují potenciál trhu víc než jeho současný stav. Podle Chudoby ale jejich význam poroste - společně s nároky některých studentů.

„Český trh je v tomto směru stále méně rozvinutý než některé západoevropské země. Mezi klasickou veřejnou kolejí a běžným pronajatým bytem je u nás stále poměrně velká mezera,“ vysvětluje s tím, že soukromé studentské rezidence by mohly tuto mezeru vyplnit. Nabízí vlastní nebo kvalitnější pokoje, studovny, coworking, prádelny a společenské prostory – jednoduše jsou připravené na to, že zde skutečně budou bydlet mladí studující lidé.

„Poptávku podle mě mají především v Praze a Brně, kde je vysoký počet českých i zahraničních studentů a současně velmi drahý nájemní trh. Potenciál podporuje i demografický vývoj. V roce 2025 studovalo na českých vysokých školách přibližně 330 tisíc lidí a počet studentů se od roku 2019 znovu zvyšuje. Téměř každý pátý vysokoškolák je navíc zahraniční student,“ dodává.

Segment je zároveň čím dál zajímavější i pro investory. V evropském průzkumu Savills ho 58 procent investorů označilo za segment takzvaného operačního realitního byznysu, na který chtějí v následujících třech letech cílit. Důvodem je podle Sajnera především kombinace stabilní poptávky a dlouhodobě nedostatečné nabídky.

Že poptávka po soukromém studentském bydlení roste rychleji než nabídka, potvrzuje i Pechová. Rozvoji segmentu podle ní brání hlavně ekonomika výstavby.

„Při dnešních cenách výstavby může být pro developera ekonomicky výhodnější postavit klasické byty na prodej než studentské bydlení. Náklady na výstavbu jsou přitom srovnatelné, ale u bytů na prodej je jednodušší a jasnější exit. Pokud tedy chceme, aby segment v Česku výrazněji rostl, bude potřeba hledat cesty, jak ekonomiku těchto projektů podpořit, například prostřednictvím dostupnějších pozemků nebo jiné formy podpory,“ vysvětluje.

Specifikem tohoto typu bydlení je podle ní i sezónnost. Přes léto, kdy studenti odjíždějí, musí provozovatelé řešit dočasnou neobsazenost – v některých lokalitách ji lze částečně pokrýt krátkodobými pronájmy turistům, jinde to ale nefunguje. I to je podle Pechové jedním z faktorů, které musí investor při přípravě projektu zohlednit.

Přesto nová studentská bydlení dál vznikají. V Praze se aktuálně staví projekt v Letňanech a Zeitraum plánuje na rok 2027 otevřít nový kampus v Praze 4 s přibližně 400 lůžky. Podobně je na tom i Brno, kde se dokončují Kolejní domy sv. Augustina na Jaselské s přibližně 150 jednotkami v režimu colivingu, určené mimo jiné studentům. V Olomouci už fungují například Hotelový dům Olomouc, W Residence nebo DORM. Vysoké školy zároveň pokračují v rekonstrukcích vlastních kolejí, což podle ní ale samo o sobě nedostatek kapacit neřeší. Některé projekty naopak zanikají nebo mění účel, například pražský Comenius na Petřinách.

Výrazným limitem soukromých studentských rezidencí je cena, která nemůže konkurovat kolejím a často ani pokojům v běžných sdílených bytech. Cílí tak spíše na studenty, kteří jsou ochotni za vyšší komfort, soukromí a služby zaplatit.