Zahraniční developeři se vrací. Karimpol staví kanceláře v Karlíně

Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.

Po stavební pauze, ke které developery a stavební firmy přivedly vysoké úrokové sazby, drahé materiály, celková nejistota na trhu i přežívající vlna práce na home office, se investoři začínají opět vracet k výstavbě kanceláří. A to nejen ti domácí.

Společnost Karimpol, která se zaměřuje právě na kanceláře a logistické parky v centru Evropy, právě spouští nový kancelářský projekt v pražském Karlíně. „Věříme, že teď je ten správný čas. Nabídka nových kanceláří je omezená a poptávka roste,“ říká v rozhovoru řídící partner firmy Andreas Prokes.

Skupina Karimpol byla založena v roce 1991 a zaměřila se na nemovitosti ve střední a východní Evropě, zejména v České republice, Polsku, Slovensku a Rakousku. Veškeré akcie skupiny Karimpol jsou v soukromém vlastnictví.

Je tu opravdu takový rozdíl proti předchozím letům?

V celé Evropě se za posledních 20 let mnohé změnilo. Rozdíl je například v tom, že v Polsku nebo Rakousku máme podrobné územní a regulační plány, včetně přesně stanovených podmínek výstavby. Tam je jasně dané, co můžete stavět. Hlavní rozdíl je ale v tom, že například v Rakousku stačí jeden krok – žádost o stavební povolení. V Česku jsou kroky dva: nejdřív územní rozhodnutí, teprve potom žádost o stavební povolení. To celý proces samozřejmě ztěžuje a prodlužuje.

Další zásadní rozdíl je v právu sousedů ohledně stavebního řízení. V Rakousku nebo Polsku jsou možnosti sousedů se odvolat omezené. Třeba v Rakousku je soused definován jako osoba, jejíž pozemek je do 20 metrů od stavby. Někdo, kdo bydlí 100 metrů daleko, už účastníkem řízení být nemůže. To celý proces výrazně zrychluje.

Neodrazují vás tato pravidla od investic v Česku?

Ne, český trh – konkrétně Praha – je pro nás velmi zajímavý. Navzdory relativním obtížím tu chceme zůstat.

Proč konkrétně je pro vás český trh atraktivní?

Vidíme, že ekonomika je silná a že se tu na investicích v poslední době podílejí převážně místní firmy. Nejde jen o zahraniční kapitál. Investiční scéna v Česku je velmi živá. Například se mluví o možném prodeji Palladia – i ten je údajně tažen místními investory, což třeba v Polsku nevidíme.

Poslední dva roky se v Praze moc nestavělo. Co jste v té době dělali vy?

To, co se dělo v Praze, se dělo i v ostatních metropolích v Evropě. A to samé jsme viděli i v Polsku nebo Rakousku – problémy v dodavatelských řetězcích, dramatický nárůst cen pozemků a stavebních nákladů. Například v Polsku stavíme druhou fázi 200metrové kancelářské věže ve Varšavě a náklady na výstavbu jsou teď o 40 % vyšší než u první věže. Realitní development založený na významném podílu externího financování se s dražšími úvěry úplně přestal vyplácet.

My jsme během tohoto období hledali nové příležitosti, nové nemovitosti a zároveň jsme se intenzivně věnovali správě vlastních aktiv. Přestavěli jsme také jeden náš starší objekt na 13 luxusních bytů.

Máte ambice věnovat se bytové výstavbě i dál?

Ne, zaměřujeme se na kanceláře a logistiku. Bydlení jsme v minulosti dělali, ale teď ho neplánujeme.

Po dvou letech znovu stavíte kancelářskou budovu, tentokrát v Karlíně. Už začala matematika výnosnosti projektů vycházet?

Ano, jednak své projekty financujeme hlavně soukromým kapitálem a jednak si myslíme, že teď je ten správný čas. Nabídka nových kancelářských budov je omezená. Už teď je o ten projekt zájem – a lokalita je výborná. Stojíme naproti naší bývalé budově Diamond Point, kde dnes sídlí Allianz. V Karlíně jsme byli jedni z prvních už koncem devadesátých let.

Jakou investici pro vás karlínský projekt Vydrovka znamená?

Jde zhruba o 40 milionů eur. Je to v našem portfoliu jeden z menších projektů.

A o jaké nájemce v Karlíně usilujete?

Zaměřujeme se na firmy, které hledají firemní sídlo – tedy větší nájemce s požadavky kolem 3000–5000 m². Finanční sektor, právní kanceláře, IT nebo průmyslové firmy. Menší firmy se často rozhodují rychleji, ale mají menší požadavky. A my teď v počátku cílíme na tzv. klíčové nájemce, kteří dlouhodobě obsadí největší prostory.

Jsou tu obory, které dnes táhnou poptávku po kancelářích více než jiné?

Primárně firmy z oblasti financí a IT. U nich vidíme návrat zaměstnanců z home office zpět do kanceláří, což firmám zvyšuje prostorové nároky. Je to poptávka tažená takzvaně novým průmyslem.

Jak se změnily požadavky nájemců oproti době před pandemií koronaviru?

Design kanceláří je dnes úplně jiný. Přibyly společenské prostory, kuchyňky, chill-out zóny, reprezentativní recepce, kantýny. Prostředí je útulnější, vypadá to spíš jako místo pro život než čistě pracovní prostor.

Zdražila se kvůli tomu i samotná výstavba kanceláří?

Ano. Vybavení kanceláří je dnes také mnohem dražší – firmy chtějí lepší design, kvalitnější materiály, více architektů je zapojeno. Dřív velmi zjednodušeně řečeno stačila omítka a pár dveří. Dnes je to komplexní architektonický projekt.

I přes překážky spojené s výstavbou v Česku, chystáte tady i něco dalšího?

Ano. V Praze chceme zůstat a kromě kanceláří investovat například do projektů tzv. city logistiky, které budou cílit především pro podnikatele, již potřebují prostory od 300 do 3000 m². Měly by mít multifunkční využití - pro prodej, skladování, lehkou výrobu a k tomu kanceláře. Tento koncept jsme už úspěšně realizovali v Rakousku a na Slovensku.

Máte už něco konkrétního v přípravě?

Pro tyto logistické projekty zatím hledáme vhodné lokality. Nicméně v Praze 4 se připravuje další kancelářský projekt, kde bychom se letos mohli významně posunout ke stavebnímu povolení.