„Nájemné je vyhazováním peněz z okna.“ Iluze, která se nemusí vyplatit

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

V oblasti bydlení je situace v Česku jednou z nejhorších v rámci Evropské unie. V Indexu prosperity a finančního zdraví jsme se na žebříčku, který zobrazuje právě tuto kvalitu života, propadli už na 23. příčku.

Za špatným hodnocením stojí především kombinace drahých bytů a vysokých ostatních nákladů na domácnost. Podle posledních dat Eurostatu padne na výdaje spojené s bydlením v průměru 32,4 % z celkových výdajů domácnosti, přitom ještě vloni to bylo 26 %. Aktuálně jde o druhé nejvyšší výdaje na bydlení v EU. Společně s tím roste i počet domácností, které na bydlení vynaloží přes 40 % svého příjmu, což už je považováno za nadměrné výdaje na bydlení. V této situaci se nachází více než deset procent českých domácností.

Stále také platí, že Češi na vlastní bydlení šetří mimořádně dlouho. Průměrný byt (novostavba o výměře 90 m2) nyní v Česku vyjde na 13,6 průměrné roční mzdy, zatímco vloni se jednalo o 12,9 průměrné mzdy. V současnosti tak máme druhou nejnižší finanční dostupnost bytů v EU, když hůře jsou na tom jenom v Portugalsku. Na stejné úrovni jako Česko je ještě Maďarsko.

Přitom Česko investuje do rezidenční výstavby nemalé částky. V roce 2022 to bylo 4,8 % HDP, aktuálně je to už 5,6 % HDP, což je šestý nejvyšší podíl v EU.

Podle ekonoma České spořitelny Michala Skořepy je situace v České republice v řadě věcí specifická. Tato specifika ale mají svá vysvětlení.

„Například vyšší ochota českých domácností utratit poměrně velkou část příjmu za výstavbu domů a bytů, která je dána přetrvávající podporou vlastnického bydlení v podobě daňové odpočitatelnosti části hypotečních úvěrů a nízkou daní z nemovitosti,“ řekl Skořepa. K vysokému podílu cen nemovitostí na průměrné mzdě pak podotkl, že „…jde zčásti o důsledek nízké úrovně českých mezd, o níž svědčí dlouhodobě extrémně nízká zdejší nezaměstnanost“.

Více než polovinu mladých právě nedostupné bydlení odrazuje od založení rodiny. Dvě třetiny Čechů ve věku 18 až 29 let uvedly, že je současná situace s bydlením stresuje a vyšší hodnoty byly v průzkumu u žen.

Toto má dalekosáhlé socio-ekonomické dopady, mezi které patří i nižší porodnost. Podle české studie nedostupnost bydlení vede zejména k tomu, že mladí odkládají založení rodiny, což způsobuje posun věku, v němž mají ženy první dítě. To v důsledku snižuje počet dětí, které rodiny mají.

Nasvědčují tomu i data z průzkumu Ipsosu. Konkrétně 55 % Čechů ve věku 18 až 29 let souhlasilo s tvrzením, že je nedostupné bydlení odrazuje od založení rodiny.

Za vysokými cenami bytů ale stojí zejména značný převis poptávky, způsobený hned několika příčinami. Jednou z nich je i pomalá výstavba, kterou mimo jiné brzdí dlouhé povolovací procesy. Ty podle posledních veřejně dostupných dat v Česku průměrně zaberou 246 dnů, což je opět jedna z nejvyšších hodnot v EU.

„To je ale součet zákonem předpokládaných lhůt, nikoli o reálnou praxi. Skutečné povolovací procesy u větších projektů často trvají roky,“ říká Zdeněk Soudný, generální sekretář Asociace developerů. Podobné statistiky podle něj navíc vůbec nezohledňují celý komplexní proces – od koupě pozemku přes změny či aktualizaci územního plánu až po samotné stavební povolení.

„Když tento proces vnímáme jako celek, dostáváme se na délku přípravy srovnatelnou s obdobím od narození dítěte do jeho nástupu do školy. A pokud se ‚zadaří‘, někdy dokonce až s celou docházkou na základní školu. Během té doby se několikrát změní legislativa i podzákonné normy, což nutí projektanty a investory opakovaně upravovat dokumentaci.“ A čas podle Zdeňka Soudného zásadně zvyšuje náklady, zejména financování projektů.

Česko se ale, v porovnání s ostatními zeměmi evropské sedmadvacítky, může těšit z relativně vysoké výhodnosti nájemního bydlení. Podle Michala Skořepy to velkou měrou způsobuje právě finanční nedostupnost vlastní nemovitosti. Server Numbeo výhodnost nájemního bydlení vypočítává jako podíl průměrné ceny bytu a průměrného ročního příjmu z nájmu, přičemž tento podíl u ČR vychází jako šestý nejvyšší v EU. Ještě vloni se přitom jednalo o třináctou nejnižší hodnotu.

Vysoká cena bytů skutečně může vést k tomu, že nájemní bydlení může být výhodnější i z ekonomického hlediska, ačkoliv to na první pohled není zřejmé.

„Pocit, že nájemné je vyhazováním peněz z okna, kdežto splácení hypotéky nikoli, je do značné míry optickým klamem. Vlastník splácející hypotéku totiž vyhazuje pomyslné peníze z okna tím, že v zakoupeném bytě nemá nájemníka, který by mu platil nájemné. Otázka tedy zní, jestli na investici dejme tomu dvoumilionové akontace a osmimilionového úvěru do bytu, z něhož nám pak neplyne nájemné, můžeme – po úpravě o riziko – očekávat výnos vyšší než na investici samotné dvoumilionové akontace do výnosnějšího aktiva, než je byt bez nájemníka, uvažuje ekonom. „Pokud na trhu s byty vznikne bublina, může zvýšit jejich ceny tak vysoko nad fundamentální úroveň, že nájemní bydlení může začít vycházet jako zřetelně výhodnější.“

Jakkoliv se výhodnost nájemního bydlení v Česku meziročně poměrně výrazně zvýšila, reálně jde spíše o návrat k dlouhodobým hodnotám. Loňský pokles výhodnosti nájemního bydlení byl zapříčiněn mírným nárůstem finanční dostupnosti nemovitostí. Nicméně poměr cen nemovitostí a výše mezd se meziročně opět zhoršil, čímž došlo opět k posílení výhodnosti bydlení v nájmu.