Hypotéka nebo nájem: Co se teď v Česku vyplatí víc

Nájem, nebo hypotéka? Kdo jde pouze po měsíčních nákladech, zůstane v nájmu. Ve většině českých měst dnes platí, že splátka hypotéky vyjde o 15–30 % dráž než nájem, spočítal podcast Ve vatě. Hodnota bytů ale dlouhodobě roste.

Bydlení v Česku nikdy nebylo dražší a rozdíl mezi splátkou hypotéky a výší nájemného se dál prohlubuje. V mnoha městech dnes vychází hypotéka o tisíce korun dráž než pronájem stejného bytu. Výjimkou nejsou ani rozdíly přes deset tisíc korun měsíčně.

Pro většinu domácností tak dává ekonomicky větší smysl zůstat v nájmu, i když dlouhodobě je vlastnické bydlení stále vnímáno jako dobrá investice.

Dvoupokojový byt v Praze s cenou 8,6 milionu korun znamená při 30leté hypotéce měsíční splátku kolem 35 tisíc korun. Pronajmout ho ale lze reálně jen za 28 tisíc měsíčně. Vlastník tedy musí svou investici každý měsíc dotovat částkou skoro 9 tisíc korun, a to ještě před započítáním poplatků a možných oprav, vyplývá z propočtů Golem Finance na základě inzerátů z realitního portálu RealityČechy.

„Bilance se výrazně zlepší jen v případě, že zájemce vloží alespoň 40 % vlastních zdrojů a vezme si hypotéku jen na 60 % hodnoty bytu. Pak je splátka kolem 26 tisíc a nájem ji pokryje,“ říká hypoteční expert Libor Ostatek z Golem Finance a Broker Trust.

V Brně ceny bytů výrazně poskočily, ale nájemné neroste tak rychle. Byt za 7,8 milionu korun vychází při stejných podmínkách hypotéky jako v Praze na splátky po 32 tisících. Nájemníci dají za pronájem podobného bytu 22 tisíc korun. Rozdíl tak činí bezmála deset tisíc. Větší mezera ční už jen mezi nájmem a splátkou hypotéky v Liberci, hlavně díky nízkým nájmům.

Jediné velké město ze sedmi sledovaných, kde se rozdíl mezi nájemným a splátkou stírají, je Ústí nad Labem. Na příkladu bytu v panelovém domě za 3,2 milionu korun vidíme, že náklady na nájemné i hypotéku shodně dosahují zhruba 13 tisíc korun. „Je spousta investorských skupin, které kupují byty na severu Čech a Moravy, protože návratnost jim tam vychází nejlépe,“ podotýká Michal Pich, majitel serveru RealityČechy.

Hypotéka dává smysl jen těm, kdo mají našetřeno opravdu hodně. Pokud domácnost dokáže složit akontaci alespoň 40 % z ceny bytu, výrazně tím sníží měsíční splátky a rozdíl oproti nájemnému se zmenší na přijatelnou úroveň.

Například v Praze by kupující u osmimilionového bytu musel složit z vlastního přes 3,4 milionu korun, aby měsíční splátka klesla na zhruba 26 tisíc. To je jen o necelé dva tisíce méně, než kolik činí nájem takového bytu. Podobná situace je i v Olomouci nebo v Plzni, kde rozdíl mezi splátkou a nájmem dělá jen několik stokorun. Naopak v Liberci je nájem i při vysoké akontaci stále výrazně levnější – rozdíl dosahuje až čtyř tisíc měsíčně.

Podle expertů nemusí fakt, že na hypotéce platí každý měsíc o tisíce více než jako nájemník, současné investory odradit. Právě proto, že jde o investici. Navíc hodnoty bytů dlouhodobě rostou. Podle čerstvých dat Českého statistického úřadu zdražily v Praze nové byty ve druhém čtvrtletí meziročně o 15,6 %, starší byty pak o 13,6 %. Napříč republikou je průměrný růst kolem 16 %. Pro zájemce o byt depresivní data, pro majitele uspokojivý důkaz stoupající hodnoty jejich majetku.

„Když započítám desetiletý horizont a růst cen, vychází mi roční zhodnocení 15 %, s nájemným až 21 %. Takže i když teď první roky hypotéku dotuji, dlouhodobě se to vyplatí,“ říká Michal Pich.

Dlouhodobě nejrychleji zdražují byty v Praze a v Brně, kde silná poptávka souvisí se školami i pracovními příležitostmi. „Naopak třeba Ostrava ztrácí obyvatele a ceny stagnují,“ vysvětluje Pich. Regionální rozdíly jsou výrazné: „Na druhé straně spektra je Karlovarský kraj, kde ceny letos naopak propadly. Stagnuje i Vysočina,“ dodává Ostatek.

Podle prognózy Komerční banky má zdražování nemovitostí vrcholit ve třetím čtvrtletí, tedy právě teď. „Myslím, že míříme do menšího tempa růstu, možná i stagnace. Úrokové sazby hypoték do konce roku ale klesat nebudou, spíše hrozí, že porostou,“ domnívá se Ostatek.

Zatímco realizované ceny (za které se nemovitosti skutečně prodají) pokračují v rychlém tempu růstu, nabídkové ceny (které se inzerují v inzerátech) podle dat RealityČechy brzdí. „Zažili jsme před rokem velký nárůst, kdy jsme z průměrných 4,8 milionu vyskočili nad 5 milionů už v listopadu. Letos se ale držíme v rozmezí 5,1 až 5,4 milionu,“ říká Michal Pich z portálu RealityČechy.

Podle něj se na jaře poprvé objevily signály, že se nabídka a poptávka potkaly. „Realitní kanceláře a developeři nám říkali, že tlak na zdražování oslabil. Kupující navíc čekali na pokles sazeb hypoték, takže část nákupů odložili,“ dodává Pich. Co ale na trhu stále citelně chybí, jsou stavební pozemky: „To je naše české nerostné bohatství. Pokud města nebudou víc uvolňovat územní plány, budou ceny dál tlačit nahoru.“