Česko řeší nedostatek bytů, ale na klíčových územích se výstavba vleče

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Česko dlouhodobě bojuje s malou nabídkou nové bytové výstavby. Developery trápí nedostatek dostupných stavebních parcel, samosprávy zase hledají, kde doplnit chybějící městské byty. Paradoxně přitom po celé zemi přibývá brownfieldů, tedy území, která kdysi byla využívána, ale dnes leží ladem. Po nezbytných územních a povolovacích procesech by se z nich přitom mohla stát staveniště.

Podle nedávných statistik agentury CzechInvest je jich aktuálně v národní databázi evidováno 4 627 a jen za poslední rok přibylo téměř 200 nových. „Zájem o brownfieldy zůstává stabilně vysoký, což svědčí o tom, že se mění nejen myšlení developerů, ale i přístup veřejné správy k využívání území,“ říká Tomáš Hamerský, ředitel Odboru podnikatelské lokalizace CzechInvestu.

Zatímco v průmyslových regionech roste zájem o brownfieldy jako místo pro logistiku a výrobu, v Praze jsou jedním z posledních velkých rezervních zdrojů pro bytovou výstavbu. A jejich potenciál je obrovský.

„V Praze je dost stavebních parcel, aby bylo možné ji zahustit na úroveň, která by poskytla bydlení pro dalších 400 000 obyvatel,“ uvedl šéf Institutu plánování a rozvoje (IPR) Ondřej Boháč.

Ideální hustota je podle něj alespoň 100 obyvatel na hektar. V Praze je ale v průměru asi jen čtvrtinová. Na Vinohradech nebo v Dejvicích, kde je kolem 200 až 250 lidí na hektar, přitom podle Boháče nikdo o přelidnění nemluví. Naopak jde o jedny z nejatraktivnějších čtvrtí metropole. Pro srovnání například v Barceloně podle jeho slov žije na hektaru průměrně 600 lidí.

Z hlediska ekonomiky města je vyšší hustota klíčová. „Nad hodnotu 100 lidí na hektar se v místě udrží restaurace, není potřeba dotovat veřejnou dopravu a je mnohem nižší nutná míra veřejných investic do infrastruktury,“ vysvětluje Boháč.

Problémem podle něj tak v první řadě není nedostatek pozemků, ale přeregulované české prostředí.

Podobně situaci popisuje i Zdeněk Soudný, generální sekretář Asociace developerů. Podle něj je český proces územního plánování a povolování zbytečně pomalý a v evropském srovnání neflexibilní.

„V zahraničí to často funguje tak, že pokud máte brownfield a chcete ho přeměnit na bydlení, nemusíte absolvovat zdlouhavou změnu územního plánu. Stačí uzavřít speciální dohodu s městem, které projekt schválí, a můžete stavět,“ vysvětluje.

Jako příklad uvádí Belgii, kde takový mechanismus výrazně urychluje proměnu zanedbaných území. V Německu zase připomíná přestavbu hamburské čtvrti HafenCity, bývalé přístavní zóny, kterou město díky politické vůli a zrychlenému postupu přetvořilo v jednu z atraktivních částí města.

„Zhruba osmdesát procent lokality vzniklo v rozporu s tehdejším územním plánem, právě díky speciálnímu zrychlenému režimu,“ říká Soudný.

Podle něj by podobný přístup mohl zásadně urychlit bytovou výstavbu i v Česku, zejména na dobře dostupných brownfieldech ve městech, kde dnes projekty zbytečně váznou kvůli změnám územních plánů.

Jedním z takových území jsou Bubny–Zátory, o jejichž přeměně se mluví už více než dvě dekády. Rozsáhlé kolejiště mezi Letnou a Holešovicemi dnes působí jako prázdný kus města a zároveň bariéra mezi dvěma hustě osídlenými čtvrtěmi. Do budoucna zde má vyrůst čtvrť pro až 25 tisíc obyvatel s bulváry, školami, kulturními institucemi a modernizovaným železničním uzlem.

Aktuálně se ale stále čeká na změnu územního plánu, bez které nelze zahájit výstavbu. Rozhodující bude také spolupráce mezi městem, městskou částí a poměrně velkým počtem vlastníků pozemků, mezi které patří například Správa železnic, Sekyra Group nebo CPI Property Group.

Dalším velkým projektem je Avia City v Letňanech. Tento bývalý průmyslový areál o rozloze 66 hektarů vlastní majitel Odien Group už od roku 1994, teprve nyní se ale schyluje ke změně územního plánu, která by výstavbu konečně umožnila. Investor plánuje přeměnu území na novou městskou čtvrť s tisíci bytů, školami, obchody a parky.

„Podílet se na rozvoji takto velké plochy má své výhody. Na rozdíl od menších projektů, kdy noví obyvatelé představují další zátěž pro místní služby, my naopak můžeme pomoci ten stávající deficit vyvážit,“ říká architekt společnosti Odien Group Martin Zítek.

Velké plány má město také s územím Bohdalec–Slatiny mezi Vršovicemi, Michlí a Zahradním Městem. Na ploše téměř 190 hektarů se dnes střídají kolejiště, staré tovární haly a zanedbaná zeleň. Urbanistická studie počítá s tím, že zde postupně vznikne čtvrť až pro 26 tisíc obyvatel. Přeměna ale nebude jednoduchá. Kromě složitého terénu je nutné vyřešit ekologické zátěže z průmyslové minulosti a sladit výstavbu s plánovanými železničními úpravami.

Existují ale i příklady, kde se změny po dlouhých letech příprav podařilo prosadit a výstavba už běží. Část bytů z chystaných několika tisíců vznikají na Rohanském ostrově, v areálu někdejšího smíchovského nádraží nebo bývalého nákladového nádraží na Žižkově.

Proměna brownfieldů a zrychlení územního plánování patří mezi často opakované sliby politických stran. V předvolebních programech se objevují jako jedna z hlavních cest, jak zlepšit dostupnost bydlení a rozhýbat nedostatečnou výstavbu.

Hnutí ANO mluví ve svém volebním programu obecně o odblokování výstavby bytů na zanedbaných pozemcích, nastavení jasných pravidel a odstranění překážek. Podobně je na tom koalice Spolu, která slibuje zjednodušit změny územních plánů a urychlit povolování projektů právě na brownfieldech.

Piráti navrhují vznik akceleračních zón, kde by bylo možné stavět rychleji a s menší administrativní zátěží, a to včetně brownfieldů a proluk ve městech. Motoristé plánují legislativní výjimky a přednostní povolování pro brownfieldy i vznik centrálního registru těchto lokalit.