Článek
Komentář si také můžete poslechnout v audioverzi.
Zásadním problémem na trhu bydlení je jeho dlouhodobá nedostupnost, která sama o sobě vytváří trvalý tlak na růst cen. Obzvlášť u rodinných domů se k tomu přidává omezená dostupnost financování především kvůli vysokým úrokovým sazbám. Počet nových hypoték určených na výstavbu dosáhl v roce 2025 pouhých 11,5 tisíce, což představuje přibližně o 40 procent nižší hodnotu, než je dlouhodobý průměr. Ani dostupné predikce nenaznačují, že by se měl tento stav v dohledné době zásadně změnit. Úrokové sazby se aktuálně pohybují kolem 4,5 % a nic nenasvědčuje tomu, že by mohly výrazněji klesnout. Hranice přibližně 3,5 %, která by trhu výrazně ulevila, tak zůstává v nedohlednu.
Objem hypoték jako celek sice meziročně roste, nejde však o úvěry směřující do nové výstavby. Pro komerční banky představuje růst objemu poskytnutého financování dostatečný ekonomický efekt, a proto chybí motivace cíleně snižovat sazby právě u hypoték na výstavbu nebo na koupi prvního bydlení. Bez cílených kroků v této oblasti nelze počítat s tím, že by se výstavba bytů a rodinných domů v roce 2026 výrazněji zrychlila.
Trh dnes vyhlíží výraznější rozjezd rezidenční výstavby, ten ale nemůže přijít bez zásadní změny podmínek financování. Jednou z cest, jak tento stav změnit, mohou být zvýhodněné úrokové sazby na výstavbu nebo na pořízení prvního bydlení, podobně jako dnes fungují podpory u rekonstrukcí energeticky neúsporných domů. Stejně zásadní je ale i absence dlouhodobě stabilního a předvídatelného prostředí. Bez něj nelze očekávat, že se výstavba dostane na úroveň, která by dokázala reagovat na skutečné potřeby trhu. Měli bychom ročně stavět alespoň 60 tisíc bytů v bytových a rodinných domech, abychom dohnali deficit z posledních 30 let. Dnes se ročně zahajuje okolo 26 000 nových bytů. Každý posun směrem k vyšším objemům se proto v dostupnosti bydlení musí projevit pozitivně.
Dopady nízké výstavby se přitom neprojevují jen na trhu bydlení. Vývoj stavebnictví má zásadní význam i v širším ekonomickém kontextu. Stavebnictví patří mezi klíčové sektory české ekonomiky a představuje významný multiplikátor celého hospodářského výsledku země, který násobně zhodnocuje každou investovanou korunu. Česká ekonomika i české rodiny potřebují, aby se stavělo více, rychleji a předvídatelně. To však předpokládá systémové kroky – funkční stavební zákon, zjednodušení výstavby prostřednictvím modelu Design & Build a zajištění dostatečného financování bytové výstavby.
Často se v této souvislosti objevuje argument, že výstavbu brzdí především vysoké ceny stavebních materiálů a práce. Z nákladového pohledu je dnes největším tahounem cena práce. Zatímco stavební materiály, včetně cihel, v posledních dvou letech zlevňovaly, práce soustavně zdražuje. Dnes tvoří již 60 % nákladů na realizaci projektu.
Cenotvorba na stavebním trhu se primárně odvíjí od vstupních nákladů, u nichž se dlouhodobě počítá s trvalým tlakem na jejich růst a lze očekávat, že porostou i v dalších letech. Aktuálně trh nepočítá se skokovým zdražením, nicméně jde o postupný a strukturální trend, který se do cen na stavebním trhu promítá dlouhodobě.
Investice do nemovitostí nadále představují pragmatické rozhodnutí i spolehlivé uchování hodnoty. To dokazují i ceny nemovitostí, které dlouhodobě rostou výrazně rychleji než jiné konzervativní formy zhodnocení. Nemovitosti tak i při vyšších sazbách zůstávají jednou z nejbezpečnějších investic na trhu.
V tomto kontextu je namístě přehodnotit další vyčkávání na výrazné zlevnění nebo na prasknutí takzvané „realitní bubliny“. Ani dostupná data, ani výhled na rok 2026 žádný obrat nenaznačují. Sazby hypoték pravděpodobně zůstanou vyšší a na „levné peníze“ si ještě počkáme, proto pro investory samotné čekání řešení nepřináší.
