Článek
Vláda ve své hospodářské strategii má jako jeden z prioritních cílů vyřešit krizi s bydlením. Správně konstatuje, že v situaci, kdy poptávka výrazně převyšuje nabídku, je jedinou možnou reakcí zvyšování cen. V této souvislosti je dobré si připomenout, že máme pouze dva mechanismy, jak vyrovnávat nabídku s poptávkou. Jedním je již zmiňovaná cena, druhým mechanismem je přídělový systém. Ten jsme poznali v systému centrálního plánování v podobě pořadníků či front.
Je proto dobře, že hospodářská strategie věnuje řadu bodů právě oblasti nabídky, především tedy zjednodušení a urychlení schvalovacích procesů, které jsou u nás v mezinárodním srovnání mimořádně dlouhé.
Strategie se nicméně nevyhnula příslibu podpory strany poptávky, neboť slibuje „podporu mladých, rodin, vojáků, policistů, zdravotníků, učitelů“. Pokud bychom vzali jen kategorii mladých, řekněme ve věku 20-35 let, tak se jedná o skupinu hodně přes 2 miliony lidí. Uvidíme tedy, jak bude vláda tuto podporu realizovat, v každém případě je dobré připomenout, že jakákoli podpora na straně poptávky bez odpovídajícího navýšení nabídky povede pouze ke zvýšení tržních cen.
Varovným příkladem je program Otthon Start v Maďarsku, který vláda vyhlásila v minulém roce. Jde o dotované úvěry s úrokovou sazbou na úrovni tří procent pro nákup prvního bydlení. Reakce trhu byla rychlá: ceny začaly růst ještě před samotným spuštěním programu, ihned po jeho vyhlášení. O nákladech pro státní rozpočet ani nemluvě.
Významnou součástí strategie je zapojení státu a obcí do výstavby. Tento záměr má zřejmě dva cíle: veřejný sektor bude stavět bez nároku na zisk a za předpokladu, že bude schopen stavět stejně efektivně jako soukromý sektor, pak by mohl získat byty o zhruba 15 % levněji. Jedná se sice o dost silný předpoklad, ale není záměrem tohoto textu ho podrobněji rozebírat.
Druhým cílem je, že veřejný sektor postupně vybuduje významnější počet bytů pro nájemní bydlení a jako velký hráč na trhu by mohl ovlivňovat i cenu tržního nájemného. I v tomto případě jde o silný předpoklad, který by mohl být předmětem zajímavé debaty. V tomto textu se ale chci zaměřit na něco jiného, a to na možnosti financování bytové výstavby ze strany veřejného sektoru.
Výstavba bytů je finančně velmi náročnou záležitostí, a pokud je ambice stavět ročně 10 tisíc nových bytů veřejným sektorem, tak nepředpokládám, že potřebné finance, které odhaduji na 40 až 50 miliard korun ročně, by bylo možné najít v rozpočtech obcí a státu. Obce by v řadě případů narážely na limity dané zákonnými pravidly rozpočtové odpovědnosti. Je proto dobře, že se ve vládní strategii hovoří o „vytvoření dlouhodobých finančních nástrojů maximalizující pákový efekt veřejných prostředků na výstavbu veřejných investic“.
Co si pod tím můžeme představit? Strategie zmiňuje podstatnou úlohu Národní rozvojové banky, což by znamenalo její výrazné kapitálové posílení. Oblast finančních nástrojů je však daleko širší a bylo by dobře, kdyby se veřejný sektor naučil používat širší paletu těchto nástrojů.
Jednou z možností je využít spolupráce veřejného a soukromého sektoru při výstavbě a financování, tzv. PPP projekty. Klasická struktura takového projektu je, že soukromý sektor byty postaví a provozuje za předem daných podmínek a po určité době je převádí na veřejný sektor. Jsou pochopitelně možné různé kombinace tohoto modelu a první vlaštovky v tomto směru se u některých větších projektů již objevují. Tím ale možnosti finančních nástrojů nejsou zdaleka vyčerpány.
Právní úprava umožňuje zakládat fondy kolektivního investování, fondy kvalifikovaných investorů, případně pro daný případ bytové výstavby veřejným sektorem mi připadá vhodný model evropského fondu dlouhodobých investic (ELTIF). Založení fondové struktury připadá v úvahu pro větší města, nicméně jak vládní strategie konstatuje, v řadě oblastí bude dobré, aby se menší obce v určitých oblastech sdružovaly, a mohlo by proto jít o fondovou strukturu pro větší počet obcí.
Daná fondová struktura má řadu výhod. Financování výstavby prostřednictvím fondu ELTIF (totéž ovšem platí pro FKI) nevstupuje do zadlužení obce. Za významné považuji také skutečnost, že výstavba a následná správa bytového portfolia se profesionalizuje, neboť tyto fondy jsou regulovanými subjekty a vedení fondu musí schvalovat ČNB, která také na řádnou správu fondu dohlíží. Jde o standardizovanou strukturu, která je dobře známá všem finančním institucím, ať už v České republice, nebo v zahraničí. Předpokládám proto, že pro mezinárodní instituce typu EIB by to byl dobrý způsob, jak v dané zemi investovat.
Nezapomeňme ale také na pojišťovny a penzijní fondy, které mají k dispozici prostředky, jež mohou investovat v delším horizontu. Penzijní fondy mají dokonce po nedávné novele „volnější ruce“ a mohou investovat právě v oblasti bydlení. V každém případě platí, že paleta finančních nástrojů je celkem široká, a pokud se vládě opravdu podaří rozpohybovat stranu nabídky, včetně většího zapojení do výstavby ze strany veřejného sektoru, bude nutné se přestat soustředit na kapacitu veřejných rozpočtů a naučit se používat dostupné finanční nástroje.
Na závěr si nemohu odpustit poznámku, která s financováním souvisí jen velmi volně. Jedná se o vymezení pojmu dostupné bydlení, který se v diskuzích často objevuje. Jak jsem uvedl výše, vláda by chtěla výrazněji zapojit veřejný sektor, aby bylo možné poskytovat levnější nájmy ze strany veřejného sektoru. Mají být ale nižší oproti trhu o 15, 20 či 25 procent? Rád bych zdůraznil, že to vůbec nesouvisí s tím, zda veřejný sektor bude schopen stavět levněji, či nikoli. I kdyby postavil levněji třeba o 20 %, tak poskytne-li pak nájem oproti trhu levněji o 20 %, fakticky to bere z rozpočtu města, neboť připravuje rozpočet o příjem, který by mohl mít. Ekonomicky tedy není rozdíl v tom, zda se připraví o příjem, nebo naopak z rozpočtu města bude nájem dotovat – v obou případech se jedná o dotaci.
Dostupnost bydlení by tudíž nemělo determinovat to, o kolik levněji – díky rezignaci na zisk - dokáže veřejný sektor bydlení postavit, ale zásadní je to, jak moc chce daná obec či stát určitou skupinu obyvatel podpořit. A to se může lišit napříč regiony, napříč profesemi, napříč různými skupinami obyvatel.
