Cenové nůžky u bytů se rozevírají a způsobují na trhu paradox

Základní logika, která dnes žene ceny menších bytů nahoru, je poměrně jednoduchá. Pro velkou část kupujících představují poslední dosažitelnou variantu vlastního bydlení.

„Poptávka po malých bytech je v poslední době velmi silná, protože pro řadu kupujících představují poslední cenově dosažitelný vstup na realitní trh. Zároveň jsou atraktivní i pro investory, protože se snáze pronajímají, celková pořizovací cena je nižší než u větších bytů a návratnost investice zpravidla vyšší,“ říká majitel realitní kanceláře Remax Horizont Štěpán Gjurič.

Tlak poptávky se přitom neprojevuje jen v absolutních cenách, ale zásadně deformuje i ceny za metr čtvereční.

„Malé byty mají zpravidla výrazně vyšší cenu za metr čtvereční než větší byty, protože kupující více sledují celkovou cenu než jednotkovou cenu za metr čtvereční. V praxi může být rozdíl podle lokality a stavu bytu i v řádu desítek procent,“ říká Gjurič. „Obecně můžeme říct, že u malých bytů se neplatí jen za metry, ale hlavně za možnost vůbec něco vlastnit.“

Výsledkem je paradox: čím menší byt, tím dražší metr.

Statistiky tento trend potvrzují napříč segmenty. Podle dat Sreality.cz zdražily byty o velikosti 16 až 80 metrů čtverečních meziročně o 18 %, tedy výrazně více než velké byty.

„Kdo tedy koupil na začátku roku 2025 menší a dobře řešený byt v dobrém stavu a lokalitě, ten na jeho ceně nepochybně vydělal více a mohl by ho dnes prodat výrazně dráž, co se týče ceny za metr čtvereční, než ten, kdo investoval do větší bytové jednotky,“ uvádí Hana Kontriš ze Seznam.cz.

Rozdíly jsou patrné i v absolutních číslech. Zatímco v Praze se metr čtvereční u bytů do 30 metrů pohyboval kolem 194 tisíc korun, u bytů o velikosti 100 metrů to bylo zhruba 150 tisíc.

Například v Praze tak rozdíl mezi garsonkou a velkým bytem přesahuje 40 tisíc korun za metr. Pokud by se byt o velikosti 101 metrů čtverečních prodával za stejnou metrovou cenu jako garsonka, nestál by zhruba 15,4 milionu korun, ale téměř 19,7 milionu. Rozdíl by tak činil více než 4,3 milionu.

Podle Bezrealitky se rozdíl pohybuje běžně mezi 15 až 25 %, u nájemního trhu dokonce až kolem 35 %. A co je podstatné, tento rozdíl dál roste.

„Nůžky se rozevírají. Je to dáno především tím, že na menší metráže je násobně více zájemců jak o prodej, tak pronájem, takže majitel má silnější pozici,“ popisuje mluvčí Bezrealitky František Brož.

Za posunem nestojí pouze vysoké ceny, ale i hlubší společenské změny. Na trhu dnes stále více funguje jiný typ domácností než před deseti nebo dvaceti lety. Přibývá jednočlenných a dvoučlenných domácností, lidé déle žijí sami a roste i počet rozvodů.

Podle dat, která zveřejnilo Ministerstvo spravedlnosti, rostl počet k soudu podaných návrhů na rozvod v letech 2023 i 2024.

„Je to spojení dvou trendů – růstu cen, kdy se klient dívá na absolutní cenu, aby byl schopen nemovitost koupit, a zároveň demografie. Přibývá domácností, kde lidé žijí sami, a to je dnes poměrně silný trend,“ potvrzuje výkonný ředitel Sekyra Group Leoš Anderle.

To se následně promítá i do struktury nabídky nových bytů. Developeři na změnu reagují a aktivně ji posilují. Menší byty dnes tvoří většinu prodaných jednotek.

„Například ve třetí etapě projektu Smíchov City, kterou nyní zahajujeme, tvoří zhruba dvě třetiny nabídky menší byty,“ říká Anderle.

Průměrná velikost nových bytů se za poslední dekádu snížila přibližně o deset metrů čtverečních. „To znamená, že z průměrného bytu v podstatě vypadla jedna celá místnost,“ popisuje šéf společnosti Trigema Marcel Soural.

Ekonomika skrytá za tímto trendem je neúprosná. Pokud ceny rostou rychleji než příjmy, jediný způsob, jak udržet byt „prodejný“, je zmenšit jeho plochu. „Jedním z důležitých parametrů, jak zbrzdit růst absolutní ceny bytu, je ho zmenšovat,“ souhlasí Soural.

Tento přístup ale zároveň posiluje cenový tlak na malé byty. Nabídka se sice rozšiřuje, ale poptávka roste ještě rychleji, protože o menší byty soutěží širší skupina kupujících - od mladých lidí přes rodiče kupující bydlení dětem až po investory.

Právě investoři hrají v tomto segmentu klíčovou roli. Malé byty se totiž daří rychleji obsadit. „Malý byt se podle našich statistik prodá dvakrát rychleji než standardní byt. Vždycky jsou prodané jako první, ten trend je jasný,“ říká Soural.

To potvrzují i data z realitního portálu Sreality.cz, podle kterých byt do 30 metrů čtverečních mizí z nabídky v průměru za 60 dní, oproti tomu prodej bytu většího než 65 metrů čtverečních trvá téměř o třetinu času déle.

Podle Františka Brože navíc menší byty těží i z proměny životního stylu. „Malé byty se lépe pronajímají a přes vyšší pořizovací cenu na metr mají lepší návratnost na nájemném,“ uvádí.

S rostoucí poptávkou se podle odborníků zdá, že rozevírání nůžek mezi cenami jen tak neskončí. „O stropu bych zatím stále nehovořil, protože nepoměr nabídky a poptávky je tak velký, že se dá – minimálně v tomto roce – čekat další růst cen,“ říká Štěpán Gjurič z realitní kanceláře Remax Horizont.

Na trhu se navíc v posledních letech začínají objevovat i nabídky, které posouvají hranici malého bydlení ještě dál. A to pod úroveň 16 metrů čtverečních, která je podle stavebních předpisů minimem pro to, aby prostor mohl být považován za byt.

Developeři je tak oficiálně nabízejí jako ateliéry nebo nebytové jednotky, ale v praxi se s nimi počítá k běžnému bydlení.

Jedním z příkladů je projekt Prosecká vyhlídka, kde fond Vertex Fund v roce 2023 nabídl jednotku o rozloze pouhých devět metrů čtverečních.

„Při zařizování je zcela zásadní využít multifunkční nábytek, jako je skládací či patrová postel s úložným prostorem, sklopný stůl nebo stolek a vestavěné úložné prostory,“ popisovala dříve strategická ředitelka projektu Karin Tochtarová.