Článek
Červen přinesl malým a středním developerům nepříjemné vystřízlivění. Dlouho očekávaná novela stavebního zákona, která měla rozhýbat zamrzlé stavební řízení, totiž zatím pomůže jen velkým bytovým projektům. Jenže bydlení v Česku nestojí pouze na megaprojektech v Praze a Brně, ale také na malé výstavbě mezi metropolemi. Pokud chce stát skutečně zvýšit nabídku bydlení, musí stejně rychle odblokovat i menší regionální výstavbu, na které stojí rozvoj desítek měst a obcí po celé republice. Pes je zakopaný v tom, že budoucí centrální stavební úřad dostane na starost bytové komplexy nad 10 tisíc metrů čtverečních, energetické a dopravní stavby. Přístup vlády je do určité míry pochopitelný. Po katastrofě s digitalizací stavebního řízení se snaží nezahltit budoucí centrální stavební úřad a Dopravní a energetický stavební úřad hned od prvního dne. Argument, že je potřeba urychlit projekty, které jsou připravené, ale mezi stavebníky vyvolává spíše hořký úsměv. Připravených projektů totiž neleží v šuplících pár. V zemi, kde povolení většího stavebního projektu trvá 5-10 let, jsou jich stovky. Naopak, největší část rizika dnes nesou malí a střední developeři. Dražší financování, složité povolování i rostoucí administrativní nároky totiž dopadají na projekty o několika desítkách bytů mnohem citelněji než na velké developerské celky. Zatímco velcí hráči si mohou dovolit čekat, menší projekty často nikoliv. Paralýza stavebních řízení na tyto projekty dopadá výrazně rychleji a mnohdy definitivně.
Trhu nechybí kapitál ani zájem. Brzdou je stavební řízení
Trh sám o sobě je přitom připraven se rozběhnout. Vzhledem k růstu úrokových sazeb by se to možná nemuselo na první dobrou zdát, ovšem malé výstavbě nahrává skutečnost, že spolu s vyššími sazbami banky v mnohém povolily stavidla a jejich ochota projekty financovat roste. V případě crowdfundingu přitom sledujeme obří zájem drobných investorů, kteří chtějí zhodnotit své úspory a na developmentu se podílet menšími částkami. Financování většiny projektů se pak podaří naplnit někdy i v řádu hodin po jejich zveřejnění. Kapitál existuje.
Novela stavebního zákona je pro menší hráče dlouho očekávaným impulzem. První místa ve vládním záchranném člunu ale dostali jen ti největší a malí a střední developeři musí opět čekat, než na ně přijde řada. Přitom nežádají dotace ani výjimky. Chtějí jen předvídatelná pravidla a povolovací proces, který netrvá déle než samotná stavba. Debata o bydlení se oprávněně soustředí na velké nové čtvrti v Praze a Brně, kde je poptávka nejvyšší. Ani tyto významné projekty ale samy o sobě bytovou krizi nevyřeší. Pokud chce stát skutečně zvýšit nabídku bydlení, nemůže sázet jen na několik velkých projektů kolem metropolí.
„Podměrečné“ projekty, které regiony potřebují
Pro velké developerské společnosti bývají projekty pod deset tisíc metrů čtverečních často příliš malé na to, aby jim věnovaly pozornost, a najdou se i tací, kteří je neváhají označit za „podměrečné“. Jenže právě takové stavby často rozhodují o budoucnosti menších měst a obcí: těch 10 tisíc metrů čtverečních dnes odpovídá zhruba 120 až 180 bytům podle charakteru projektu, zatímco typický regionální projekt obvykle čítá 20–80 bytových jednotek, případně několik řadových domů. Bytová poptávka jednoduše nevypadá všude stejně. Mladé rodiny hledají dostupné bydlení v dojezdové vzdálenosti od práce a škol, senioři chtějí zůstat ve svém městě, ale v menším a dostupnějším bytě. Firmy v průmyslových regionech zase stále častěji narážejí na nedostatek bydlení pro zaměstnance, a každý z nás by si asi někdy rád užil víkend v rekreační výstavbě někde v Česku namísto polského pohraničí. „Podměrečné“ projekty jsou jednoduše jádrem regionální výstavby. Bydlení potřebují lidé v různých životních situacích a žádný velký projekt v Praze jejich potřeby sám nevyřeší. Dopad malých developerů může být z pohledu statistiky malicherný, pro konkrétní obce ale často řeší důležitější problém než velký projekt v metropoli. Bytová krize jednoduše není jen problém nedostatku bytů, ale v mnohém i otázkou regionálního rozvoje. Na rychlejší a transparentnější stavební řízení se má střední výstavba dle aktuálních plánů těšit od roku 2028. Z pohledu českého stavebnictví to nemusí znít jako dlouhá doba. Pro menší developery, kteří mezitím nesou náklady spojené s přípravou projektů, je to ale další období nejistoty. A pro města a obce, které na nové bydlení čekají už dnes, znamenají další tři roky zbytečně promarněný čas.
