Očima byznysu: Sazby rostou, poptávka trvá. Co čeká klienty s končící fixací?

Většina lidí by si přála bydlet ve svém. Realita je ale taková, že málokdo si může dovolit vlastní bydlení zaplatit v hotovosti. Především mladé rodiny neměly dostatek času, aby si na vlastní bydlení našetřily a s příchodem dětí je rodinný rozpočet tak zatížen, že většina rodin si o výraznějším spoření může leda nechat zdát.

Hypoteční úvěr se tedy stal běžnou součástí našich životů. A i když málokdo si přeje být po značnou část aktivního života zadlužen, hypotéka je dnes pro většinu domácností jedinou cestou, jak si vlastní bydlení pořídit.

Z pohledu zájmu o hypoteční úvěry můžeme rok 2026 směle označit za nadprůměrný. A to nejen ve srovnání s několika předchozími lety, kdy hypoteční trh prodělal postcovidový propad, ze kterého se jen pomalu zotavoval, ale i ve srovnání s celou novodobou historií.

Historické srovnání je trochu záludné, protože jak během mnoha posledních let rostly ceny nemovitostí, tak podobným tempem rostla velikost průměrné hypotéky, kterou si lidé na stále dražší nemovitosti sjednávali. Proto fakt, že v březnu a dubnu jsme dokonce zaznamenali dva historicky nejlepší měsíce z pohledu objemu sjednaných hypoték, je dlouhodobým růstem průměrné hypotéky poněkud zkreslen.

Pokud se podíváme nikoliv na objem, ale na počet sjednaných hypoték, zjistíme, že historická maxima letos sice nepadla, ale zájem je rozhodně vysoce nadprůměrný.

Podle údajů České národní banky a České bankovní asociace si klienti v prvním pololetí letošního roku sjednali přes 65 tis. hypotečních úvěrů v objemu zhruba 265 mld. Kč.

GRAFY

Klienty však většinou příliš nezajímá, kolik hypoték se v tom či onom období sjednalo. Spíše se zajímají o podmínky své vlastní hypotéky. A podmínky, to je z pohledu klienta především úroková sazba, protože ta má přímý dopad na rodinný rozpočet. V tomto ohledu bohužel trh momentálně příliš optimismu nenabízí.

Všichni si pamatujeme mnohaleté období úrokových sazeb okolo dvou až tří procent. Toto období před několika lety ukončila složitá geopolitická situace spojená s epizodou vysoké inflace. Úrokové sazby hypoték se dokonce dostaly až přes šest procent, ale následný postupný pokles nás naplňoval mírným optimismem, že cenové podmínky se přece jen vrací na přijatelnější úrovně.

Bohužel konflikt na Blízkém východě trend vývoje úrokových sazeb otočil a hypotéky již několik měsíců v řadě postupně zdražují. Aktuální úrokové sazby se pohybují kolem pěti procent a zatím se neblýská na lepší časy.

Zdražování hypoték je nepříjemné pro klienty, kteří si chtějí sjednat novou hypotéku. Čím vyšší sazba, tím vyšší splátka. Čím vyšší splátka, tím větší zátěž rozpočtu a v některých případech se může i stát, že klient na hypotéku s vyšší splátkou prostě nedosáhne. Ale ať už tak nebo tak, klient žádající novou hypotéku ví, do čeho jde.

Odlišně však situaci mohou vnímat klienti, kteří si hypotéku sjednali před lety, tedy v době, kdy úrokové sazby byly zhruba poloviční. Člověk by měl počítat s tím, že úroková sazba hypotéky se v budoucnu může zvýšit. Ale dokud se to nestane, tak si to jen málokdo z nás skutečně připouští.

Zvýšení úrokové sazby může do rodinného rozpočtu nepříjemně zasáhnout. Pro ilustraci si vezměme hypotéku z roku 2021, kdy úrokové sazby byly kolem 2,3 % p. a. Tuto úrokovou sazbu si klient fixoval na pět let. U hypotéky ve výši čtyři mil. Kč se splatností 30 let to znamená měsíční splátku ve výši 15 392 Kč.

Letos, kdy klientovi končí pětiletá fixace, činí zůstatek hypotéky ještě 3 509 270 Kč a zbývá ještě 25 let splácení.

Úrokové sazby jsou bohužel poměrně vysoké a banka nabízí klientovi sazbu 5,19 % p. a., což je dnes poměrně slušná sazba. Pro klienta to ovšem znamená zvýšení splátky na 20 905 Kč, tedy o více než pět tis. Kč měsíčně. Taková změna může rodinný rozpočet tvrdě zasáhnout.

Podobnou situaci aktuálně každý měsíc řeší osm až devět tis. domácností, kterým končí fixace hypotéky zřízené v letech, kdy byly nízké úrokové sazby.

Rok 2026 je v tomto ohledu výjimečný tím, že se v něm potkávají konce fixací hned z několika různých let najednou. Nejsilnější vlnu tvoří pětileté fixace z roku 2021. Ten byl s odstupem nejlepším rokem v historii hypotečního trhu a pětiletá fixace byla tehdy velmi běžnou volbou. Právě proto se velká část tehdejších hypoték ocitá letos na přelomu fixačního období.

K nim se přidávají tříleté fixace z roku 2023 a dvouleté fixace z roku 2024. Důvod je logický: koncem roku 2021 začaly úrokové sazby rychle růst a postupně přesáhly šest procent. Klienti i celý trh přitom předpokládali, že sazby se zase vrátí níže, a proto neměli zájem fixovat na dlouho. Zájem se přesunul ke kratším fixacím, typicky na dva až tři roky.

Ne všichni klienti si však nutně pohorší. Hypotéky se sjednávaly i např. v roce 2023, kdy úrokové sazby atakovaly šestiprocentní hranici. A v této době klienti většinou volili tříleté fixace, které jim letos končí. Pro tuto část klientů mohou i dnešní sazby paradoxně znamenat dokonce mírné snížení úrokové sazby a tedy i měsíčních nákladů.

Tato skutečnost se v mediálním prostoru příliš nezmiňuje. Většině klientů s končící fixací se letos sazba skutečně zvýší, ale až přibližně třetina z nich si podmínkami reálně polepší.

Velký objem hypoték s končící fixací vytvořil nové mediální téma a klienti o něm slyší ze všech stran. Banky to vnímají zároveň jako ohrožení i jako příležitost přetáhnout klienty od konkurence. Právě tento tlak by měl banky nutit předkládat stávajícím klientům skutečně konkurenceschopné nabídky.

Překvapivě vysoký počet refinancovaných úvěrů, který jsme zaznamenali v březnu, však naznačuje, že ne vždy se to bankám beze zbytku daří. Pro klienta z toho plyne jednoduché doporučení: nabídku na novou fixaci od vlastní banky je namístě brát jako výchozí bod k jednání, nikoliv jako hotovou věc.

Momentálně předpokládáme, že zájem o hypotéky bude i nadále pokračovat a to navzdory vyšším úrokovým sazbám. Vývoj samotných úrokových sazeb nezávisí ovšem na vůli politiků, jak by si někdo mohl myslet, když při posledních volbách viděl billboardy se sliby zlevnění hypoték. Vláda úrokové sazby hypoték neurčuje a koneckonců je neurčuje ani centrální banka. Nastavení úrokových sazeb je přímým odrazem aktuální ekonomické a geopolitické situace. Věřit v tomto ohledu slibům politiků je naivní.

Vyšší úrokové sazby jsou pro klienty nepříjemné. Ale hypotéka je dlouhodobý závazek a vysoké úrokové sazby nebudou trvat věčně. Tak, jako po dobrých časech přišly časy horší, jsem si jistý, že po horších časech zase bude lépe, a to i v oblasti úrokových sazeb a snad i dostupnosti bydlení. Ani víra v lepší zítřky by však neměla omezit naši opatrnost při sjednávání tak velkého a dlouhodobého závazku, jakým je hypotéka.