Článek
Hypoteční sazby rostou již pátý měsíc v řadě. Swiss Life Hypoindex se tak v srpnu dostal na nejvyšší úroveň za poslední dva roky – 5,42 %. Oproti minulému měsíci vzrostl o 0,1 procentního bodu. Sazby se tak podle odborníků blíží svému vrcholu, v nejbližších měsících lze ale spíš než pokles očekávat stagnaci okolo současných hodnot.
„Potvrzuje se, že návrat levnějších hypoték bude pomalejší, než si mnozí ještě na začátku roku představovali. Hlavním důvodem zůstává přetrvávající geopolitická nejistota a s ní spojené obavy z návratu vyšší inflace,“ popisuje situaci na hypotečním trhu vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select Tom Kadeřábek.
„Obavy nesdílí jen Česká národní banka, ale také prakticky všechny významné centrální banky světa, které proto při uvolňování měnové politiky postupují velmi opatrně,“ dodává.
V posledních měsících také sílil politický tlak na Českou národní banku, upozorňuje Kadeřábek. Premiér Andrej Babiš (ANO) opakovaně vyzýval guvernéra Aleše Michla, aby úrokové sazby snížil a kritizoval měnovou politiku banky. Kadeřábek upozorňuje, že právě v těchto situacích se projevuje jedna z nejdůležitějších vlastností banky, kterou je její nezávislost.
„Úrokové sazby totiž nejsou nástrojem pro plnění předvolebních slibů, ale pro udržení cenové stability. Pokud by centrální banka podlehla politickému tlaku a začala sazby snižovat předčasně, mohla by tím přispět k další inflační vlně. Vyšší inflace přitom patří k hlavním faktorům, které hypoteční sazby tlačí vzhůru,“ vysvětluje Kadeřábek.
„Na druhou stranu v současnosti neočekáváme výraznější zdražování hypoték. Finanční trhy už současná rizika do značné míry započítaly a hypoteční sazby se podle nás blíží svému vrcholu. K jejich dalšímu citelnému růstu by mohlo dojít zejména v případě výrazného zhoršení geopolitické situace nebo dlouhodobějšího obnovení silných inflačních tlaků,“ dodává.
Nejpravděpodobnějším scénářem je podle něj nyní stagnace a pak pozvolný pokles. Banky navíc zlevňují hypotéky pomaleji, než je zdražují, takže ani případné zlepšení situace se do nabídkových sazeb nepromítne okamžitě.
Za pět měsíců o více než tisíc korun víc
Vyšší úrokové sazby se přirozeně promítají také do výše měsíčních splátek domácností. U modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu korun na dobu 25 let při srpnové sazbě vychází na 21 327 korun měsíčně. Oproti letošnímu březnu vzrostla o 1 100 korun, což už může být pro některé domácnosti citelný rozdíl.
Vývoj hypotečních sazeb ovlivňují především dlouhodobé tržní úrokové sazby a situace na finančních trzích, které určují náklady bank na financování hypoték. Výsledná cena úvěru ale závisí do značné míry také na klientovi, což je důležité si před plánováním hypotéky uvědomit.
„Zatímco ještě před několika lety rozhodovalo především to, která banka nabídne nejnižší sazbu, dnes se konkurenční boj stále více přesouvá k individuálnímu nastavení podmínek. Výsledná sazba proto často závisí více na obchodním vyjednávání než na pouhém pohledu do sazebníku,“ vysvětluje Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Není tak výjimkou, že dva klienti se stejnou výší hypotéky dostanou od stejné banky odlišnou nabídku. Banky totiž čím dál více hledí také na interní hodnocení bonity klienta, jeho vlastní zdroje, délku vztahu s bankou nebo jeho ochotu využívat také další produkty. Finální sazba tak může být koktejlem celé řady parametrů.
„Významnou roli hraje například aktivní využívání běžného účtu, pravidelné zasílání příjmu nebo sjednání pojištění schopnosti splácet. Některé banky zvýhodňují klienty, kteří financují energeticky úsporné nemovitosti, jiné nabízejí lepší podmínky při nižším poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV). Rozhodovat může také samotná výše úvěru nebo rozsah dalších služeb, které klient u banky využívá,“ vysvětluje Sýkora.
Dodává, že proto nestačí pouze sledovat reklamní kampaně bank nebo čekat, až se sazby změní. Prostor pro úsporu často přinese také příprava žádosti o úvěr. Lepší podmínky může zajistit dobře nastavené financování, dostatek vlastních peněz, doložení stabilních příjmů nebo vhodná kombinace doplňkových produktů. Sýkora dále upozorňuje, že se mění také role hypotečního poradce. Jeho úkolem už není pouze porovnat sazby jednotlivých bank, ale především najít tu, která konkrétnímu klientovi nabídne nejvýhodnější podmínky.
Rozdíly mezi nabídkami totiž dnes často nevznikají v oficiálních sazebnících, ale až při individuálním posouzení klienta a nastavení konkrétní nabídky. „Vývoj hypotečních sazeb samozřejmě i nadále ovlivňují především dlouhodobé tržní úrokové sazby a situace na finančních trzích. Ty určují náklady bank na financování hypoték. Pro běžného klienta je však stále důležitější vědět, že výslednou cenu úvěru může do značné míry ovlivnit také on sám,“ uzavírá.
