Podzimní stěhovací horečka. Nájem mění nejvíc Čechů od pandemie

Trh s nájemním bydlením s příchodem podzimu každoročně ožívá. Potenciální nájemníci v září a říjnu hledají bydlení vůbec nejvíce z celého roku a právě toto období se tak logicky stává také časem, kdy se lidé nejvíce stěhují.

Letošní podzim by v tomto ohledu mohl být dokonce rekordní. Podle dat realitní služby Bezrealitky bude počet lidí měnících nájem pravděpodobně nejvyšší za posledních pět let.

Doba, po kterou domácnost zůstává v jednom nájemním bytě, se dnes podle průzkumu Bezrealitky pohybuje kolem 52 měsíců. Od roku 2022 přitom setrvale rostla a letos na jaře dosáhla svého maxima 56 měsíců. Teď se ale znovu začíná zkracovat, což je i jeden z důvodů, proč letos podle predikcí čeká trh na největší počet stěhujících se domácností za posledních pět let.

„Aktuální snížení průměrné doby v nájmu je reakcí na krátkodobou stagnaci cen nebo dokonce jejich mírné snížení na začátku roku. A také celkovou nabídku bytů na trhu, která byla v mnoha městech nejvyšší za poslední dobu,“ zmiňuje Hendrik Meyer, šéf Bezrealitky.

Meyer zároveň naznačuje, že pokles by mohl být jen krátkodobý a doba setrvání v nájmu by mohla na chvíli zase růst. Směrem nahoru se totiž po krátké pauze opět vydaly i ceny – reagují na každoroční zvýšenou sezonní nabídku od poloviny srpna do začátku října, takzvanou nájemní špičku. Na trhu jsou v tomto období aktivní domácnosti, kterým ve druhém pololetí končí nájemní smlouva, i vysokoškolští studenti, kteří si před startem semestru hledají samostatné bydlení nebo podnájem.

Podobnou zkušenost popisuje i Jakub Žižka, realitní makléř kanceláře Remax Alfa. Konkrétní čísla o zkracující se době v nájmu sice ze své praxe potvrdit nedokáže, aktuální přesun na trhu ale vnímá podobně.

„Z vlastní praxe vidím, že se nájemní trh během srpna a září výrazně rozhýbal. Zajímavé přitom je, že během jara a začátku léta jsem žádný dramatický růst poptávky nevnímal. Trh s nájemním bydlením byl spíše stabilní a v některých oblastech poptávka dokonce klesala. S koncem prázdnin se však situace změnila a zájemců o nájemní bydlení je nyní citelně více,“ popisuje.

Lidé jsou podle něj dnes při změně bydlení k dané nemovitosti mnohem méně emočně připoutaní. Pokud najdou byt, který jim lépe vyhovuje cenou, lokalitou nebo velikostí, nemají takovou potřebu držet se jedné nemovitosti za každou cenu a stěhování pro ně není takovým problémem, jako tomu bylo dřív.

Za změnou podle něj stojí několik faktorů najednou. Upozorňuje, že vlastnické bydlení je zejména ve velkých městech velmi drahé a pro část domácností zůstává obtížně dostupné. Nájem proto není jen přechodným řešením pro studenty nebo mladé lidi, ale stále častěji dlouhodobým způsobem bydlení. Lidé proto hledají ideální domov. Zároveň ale nájem poskytuje mnohem větší flexibilitu.

„Lidé častěji mění práci a styl života a v průběhu let se jim mění i požadavky na bydlení. Nájem tak umožňuje na tyto situace reagovat podstatně rychleji než vlastnictví nemovitosti. A samozřejmě do toho vstupuje i samotná cena nájmů. Pokud pronajímatel nájem výrazně zvýší, může to být pro nájemce impulsem podívat se, zda za podobné peníze nenajde lepší byt nebo lokalitu,“ říká Žižka.

Otázkou ale podle Meyera zůstává, jak dlouho tento obrat vydrží. Na jedné straně ho budou dál pohánět rostoucí sazby hypoték, na druhé straně může další zdražování nájmů domácnosti spíš motivovat zůstat tam, kde jsou, a udržet si tak díky starší smlouvě výhodnější cenu, než kolik by platily za nové bydlení.

Rostoucí zájem o stěhování ale nepotvrzují všechny zdroje stejně. Portál Sreality.cz eviduje meziroční nárůst vyhledávání nájmů jen o 0,2 procenta. Realitní kancelář Century 21 dokonce zaznamenává mírný pokles poptávky. Rozdíl ale může být dán i tím, jaký typ zájemců jednotlivé služby přitahují.

Poslední nájemní stěhovací špičku portál Bezrealitky zaznamenal během pandemie, kdy se jednak značně proměnilo chování a potřeby lidí, jednak se uvolnilo do nabídky mnoho nemovitostí.

„Největší frekvenci stěhování jsme zaznamenali za covidu a souvisela s velkým množstvím dostupných bytů. Od té doby však ceny setrvale rostly, a tak je dnes chuť stěhovat se menší. Z tehdejších 2,2 roku se doba setrvání v jednom nájmu zvýšila na dvojnásobek,“ vysvětluje Meyer.

„Zejména v Praze se na klasický nájemní trh dostala část bytů, které předtím fungovaly jako krátkodobé ubytování pro turisty či pracující cizince. Turistů i cizinců v tomto období výrazně ubylo a dlouhodobí nájemníci tak měli v určité chvíli nezvykle velký výběr a také větší prostor vyjednávat o ceně,“ potvrzuje Žižka. Větší nabídka bytů navíc v některých lokalitách lehce srazila ceny nebo se promítla do ochoty majitelů vyjednávat.

Za častějším stěhováním ale také částečně stála nová realita uzavřenějšího světa, kterému museli lidé čelit - ať už to znamenalo častější home office a tím pádem větší potřebu trávit celý den v příjemnějším prostředí, mít větší prostor nebo žít mimo centrum města.

„Covid byl v tomto směru naprosto specifické období. Ze dne na den se změnil způsob, jakým lidé bydlení používali. Najednou se v bytě nejen bydlelo, ale také pracovalo, studovalo a trávila se tam většina volného času. Člověk, kterému do té doby stačil malý byt v centru, mohl najednou chtít pracovnu, balkon, zahradu nebo větší prostor za Prahou. A někdo, kdo platil vysoký nájem jen kvůli krátké cestě do kanceláře, přestal mít důvod takovou prémii platit,“ popisuje Žižka.

Řada domácností se ale během pandemie také musela uskromnit. „Pandemie zároveň zasáhla finance mnoha rodin, které pak byly nucené hledat bydlení s nižšími náklady,“ vysvětluje regionální ředitel Century 21 Michal Svoboda.

Rozhodnutí přestěhovat se přitom není jen otázkou změny bydliště a přesunu nábytku, knížek nebo nádobí. Je to i významná jednorázová finanční zátěž. Při započtení předplatby prvního nájmu, složení kauce ve výši až tří nájmů, nákladů za stěhování a doplácení části nájmu v původním bytě, případně provize, se podle Meyera v naprosté většině případů domácnost dostane na úroveň kolem 50 tisíc korun. U většího rodinného bytu to může být kolem 75 tisíc. V Praze se pak tato suma bez větších problémů dostane až ke 100 tisícům korun.

„Kdo se dnes stěhuje do nového nájmu, musí mít k dispozici zhruba tři měsíční nájmy. Důvod je jednoduchý: kauce z předchozího bytu se obvykle vrací až ve chvíli, kdy už nájemce bydlí v novém. Po určitou dobu tak má vlastně peníze vázané ve dvou bytech zároveň,“ popisuje Svoboda.

Například u nových smluv v bytech ve správě skupiny UlovDomov je medián kauce aktuálně skoro 30 tisíc korun. V Praze je to 35 tisíc korun, v Brně 27 tisíc korun a mimo velká města 21 500 korun.

„V mediánu kauce odpovídá 1,35násobku měsíčního nájmu bez záloh na služby. V praxi se ale obvykle sjednává ve dvou úrovních: u 55 procent smluv jde přibližně o 1,25násobek nájmu, u 39 procent smluv přibližně o 2,5násobek nájmu. Vyšší kauci klienti většinou splácejí ve třech měsíčních splátkách,“ vysvětluje Michal Hrbatý, šéf skupiny UlovDomov.

Vyšší poptávka navíc logicky tlačí ceny nahoru. Kdo mění nájemní byt po čtyřech a půl letech, může být překvapený - ceny stouply zhruba o 40 až 60 procent. Podzimní špička je navíc ještě přiživila.

Nejrychleji teď podle dat Bezrealitky zdražují nájmy ve středních Čechách, na jihu Čech a v Libereckém kraji. Naopak Praha, Plzeňský, Ústecký, Olomoucký a Zlínský kraj zůstaly proti srpnu prakticky beze změny, podobně jen mírně si připlatili nájemníci v Pardubickém kraji a na Vysočině.