Trh dosud chyby odpouštěl, teď se za ně bude platit, říká realitní investor

Nájemník splácí hypotéku, byt zdražuje a investor bohatne. Tak jednoduché už to není. Na řadě míst dnes nájemné nepokryje ani hypotéku a provoz bytu. V Praze se hrubý výnos z pronájmu pohybuje kolem tří procent.

Ještě před několika lety to vypadalo, že na budování majetku platí jednoduchý recept. Stačí koupit byt, pronajmout ho a nechat nájemníka splácet hypotéku. Dneska je ale takový byznys model podstatně méně štědrý.

Nejvíc je to vidět v hlavním městě. Příklady osmi konkrétních bytů o dispozici 1+kk až 2+kk v novostavbách v různých pražských městských částech ukazují, jak nízko se teď výnosy pohybují. „V Praze se hrubý výnos z nájmu pohybuje aktuálně mezi 2,8 až 3,6 procenta, takže průměr je někde kousek nad třemi procenty. To je aktuální standard na pražském trhu,“ říká David Bureš, zakladatel a spolumajitel nemovitostní platformy FLET.

Kupní ceny nemovitostí rostly loni rychleji než nájemné. Investor tak musí za stejný výnos z nájmu zaplatit stále více peněz. „Růst cen bytů je v Praze někde přes osm procent a nájemného něco přes pět procent. A tím pádem se rozevírají ty nůžky,“ cituje z čerstvých dat Bureš.

Třeba byt, který stojí šest milionů korun a pronajímá se za 15 tisíc korun měsíčně, má hrubý výnos tři procenta. Pokud jeho cena vzroste na osm milionů, ale nájem se zvýší jen na 16 tisíc, výnos z aktuální hodnoty už je jen 2,4 procenta. Pro srovnání - lepší spořicí účty nesou přes čtyři procenta a český státní desetiletý dluhopis nese nyní přes pět procent, a to takřka bez rizika.

Tříprocentní výnos může působit jako relativně bezpečný příjem. Jenže jde o hrubý výnos, nikoliv o to, co investorovi skutečně zůstane. Bureš upozorňuje, že do kalkulace je nutné zahrnout také plonkové měsíce, kdy byt zůstává prázdný. Měsíc či dva bez nájemníka sráží výnos pod tři procenta, přitom náklady spojené s bytem je třeba dál hradit.

Na problém si podle Bureše zadělává i majitel, který několik let nezvýší nájem, přestože ceny v lokalitě rostou. „Nedávno přišel majitel 11 bytů, se kterými čtyři roky nic nedělal. To je ohromná chyba. Měl tam byty za 30 tisíc, ale měly být pronajaté za 40 tisíc korun,“ uvádí zkušenost z praxe.

Jiný příběh vyprávějí starší panelákové byty na severu Čech nebo Moravy. Spousta majitelů si zvykla na dvouciferné výnosy, ale riziko, že jde o bublinu, která praskne, narůstá.

„I v Mostě můžu koupit byt, který bude dalších pár let fungovat, ale je velká pravděpodobnost, že tam koupím něco, co nebude mít rostoucí cenu, kde nebudou tak hezké nájmy, jako byly v posledních letech. Trh je v tuhle chvíli hodně vyšponovaný primárně investory. A ten trh v těchto oblastech to dlouho neudrží,“ varuje Bureš.

Právě v krizi se podle něj ukáže, co investor skutečně koupil. „Když na trhu bude průšvih, jako jsme tady zažili několikrát, když začal problém na Ukrajině nebo když byla finanční krize a další, tak v daný moment ten trh v podstatě zamrzne. A je rozdíl, jestli máte průměrné, podprůměrné nemovitosti, anebo jestli máte perly.“

Druhou částí výnosu je růst ceny nemovitosti. Bureš upozorňuje, že právě zde se rozevírají rozdíly mezi kvalitními a průměrnými nemovitostmi. Podle něj má smysl hledat byty, které budou dobře fungovat nejen dnes, ale i v době, kdy trh přestane růst tak rychle jako v posledních letech.

Bureš pod pojmem „perla“ nemyslí nutně luxusní byt. Jde spíš o kombinaci parametrů, díky kterým bude o nemovitost zájem i v horších časech. „Perla znamená, že je to byt správného rozměru, na správné lokalitě, se správným nájemníkem, v dobrém stavu, v dobrém projektu, na dobrém místě.“

Právě prodejnost je u investičního bytu často podceňovaným parametrem. Pokud investor potřebuje peníze, nemusí být možné byt okamžitě prodat za cenu, kterou si představuje. A v krizi bývá na trhu přeplněno, prodávat chce více lidí, než když se daří.

Řada investorů do nemovitostí postupuje cestou finanční páky. Do nemovitosti vložili jen část vlastních peněz a zbytek financují hypotékou. Výnos z růstu celé nemovitosti pak vztahují ke svému výrazně menšímu vlastnímu kapitálu.

Model níže ukazuje, co se za 15 let stane se stejnými šesti miliony korun podle toho, jak je investor použije. Pokud koupí celý byt za hotové, vychází při růstu ceny o šest procent ročně hodnota majetku zhruba na 18,4 milionu korun, tedy 3,1násobek vložených peněz.

Při hypotéce a dvacetiprocentním vlastním vkladu se stejných šest milionů rozdělí jinak: investor vloží jako akontaci 1,8 milionu a na byt si půjčí 4,2 milionu. Při sazbě pět procent vychází majetek po 15 letech na 11,5 milionu korun, tedy 6,4násobek vlastního vkladu.

A pokud stejných šest milionů použije jako akontaci na tři byty, vychází při stejných předpokladech hodnota majetku až na 34,5 milionu korun.

Model tak ilustruje efekt finanční páky: hypotéka umožní ovládat větší objem nemovitostí s menším vlastním kapitálem, ale výsledek výrazně závisí na úrokové sazbě a předpokládaném růstu cen a nájmů. To je spousta „kdyby“.

Takže pokud nerostou ceny nemovitostí podle očekávání, nájem nepokrývá náklady anebo vyskočí úroková sazba, páka začne pracovat opačným směrem. Bureš připouští, že takový byznys model není zdaleka pro každého. „Když chci investovat, tak musím začít s dostatečnou rezervou a mít dostatečné cash flow. Nemůžu jet na dřeň s tím, že si vyčerpám všechny rezervy.“

Nejčastější představa investora přitom zůstává podle Bureše takto jednoduchá: nájemník platí nájem, z něj se splácí hypotéka a investorovi zůstává rostoucí hodnota bytu. Jenže z nájmu je potřeba odečíst kromě období bez nájemníka také daně, platby do fondu oprav a další náklady.

„Úvěr nefunguje ve chvíli, kdy je úroková platba vyšší než váš čistý příjem,“ upozorňuje Bureš. A právě tady se ukazuje první zásadní riziko finanční páky. Investor může mít byt, který na papíře zdražuje, ale současně každý měsíc doplácí peníze ze svého.

Krátkodobý záporný cash flow nemusí automaticky znamenat špatnou investici. Problém nastává tehdy, když je záporná ekonomika bytu dlouhodobá a investor spoléhá pouze na to, že ho zachrání růst ceny nemovitosti.

U investičního bytu je problém o to větší, že hypotéka je dlouhodobým závazkem, zatímco úroková sazba je obvykle fixovaná jen na určité období. Investor tak může koupit byt v době, kdy mu ekonomika investice vychází, ale za několik let řeší úplně jiné podmínky.

Třeba u hypotéky ve výši 4,2 milionu korun, která se refinancuje ze sazby 3,5 procenta na pět procent, měsíční náklad v modelovém příkladu vzroste o 3700 korun. U větších hypoték můžou náklady skočit o deset i více tisíc korun.

Pokud si investor na počátku položí otázku, zda je schopen unést dvouprocentní růst hypotečních sazeb, a odpoví si záporně, není taková investice pro něj vhodná, soudí Bureš.

Model finanční páky stojí i na řadě dalších předpokladů. V diskutovaném modelu se počítá s počátečním nájemným 15 500 korun, s růstem nájmů o pět procent ročně, s růstem ceny nemovitosti o šest procent ročně a s třicetiletou hypotékou.

„U nemovitosti je potřeba si pamatovat, že je to dlouhodobá záležitost. Příští rok ta situace může být jiná než za dalších pět let,“ varuje Bureš.

Ceny nemovitostí sice dál rostou, ale ne všude stejně. „V každém městě máte oblasti, které rostou lépe, typy nemovitostí, které rostou lépe. A pak je tam velká část toho, co se na tom růstu přiživuje, ale když začne problém, tak to začne stagnovat.“

To je u zadluženého bytu důležité dvojnásob. Pokud investor potřebuje kvůli vysokým nákladům nemovitost prodat, nemusí mít možnost počkat několik let na lepší tržní podmínky.

„Pokud vidím, že dlouhodobě ty úroky jdou proti mně, že čistý výnos nemovitosti, příjem z pronájmu po odečtení všech nákladů s ním spojených, prázdné měsíce, náklady spojené s fondem oprav a další mi nepokrývají to, kolik platím na úroku bance, tak ta investice nedává smysl,“ uzavírá Bureš v podcastu Ve vatě.