Článek
Zájem o nové byty v Praze je letos stále enormní. Ve třetím čtvrtletí letošního roku se jich v hlavním městě prodalo 1 600. Vyplývá to z aktuální analýzy developerských společností Trigema, Central Group a Skanska Residential. Dále posilovala i nabídka, která je nejvyšší za poslední desetiletí.
Od začátku roku si své majitele našlo celkem 5 350 bytů, nových i těch starších. Oproti loňsku jde o jedenáctiprocentní pokles - rok 2025 byl z hlediska prodejů rekordní. Za zpomalením stojí především horší podmínky pro získání hypotéky, ať už kvůli vyšším úrokovým sazbám, nebo přísnějším pravidlům pro financování investičních bytů. Roli hraje také nejistota ohledně dalšího vývoje trhu.
Poptávka je přesto již jedenáct čtvrtletí v řadě nad dlouhodobým průměrem a za tři měsíce se prodává kolem 1 500 jednotek.
Vůbec největší zájem měli kupci o byty v Praze 5 a Praze 9, kdy si každá čtvrť za první tři čtvrtletí připsala zhruba čtvrtinu všech uskutečněných prodejů. Šestina pak připadla Praze 10 a desetina Praze 8.
Lidé mají největší zájem o byty 2+kk, které tvoří 45 procent všech prodejů, a menší byty s dispozicí 1+kk, které mají na prodejích podíl přes jednu čtvrtinu. Dohromady tak představují téměř tři čtvrtiny celého trhu. Oblíbené jsou především kvůli nižší celkové pořizovací ceně. Pro investory jsou zase lákavé tím, že se obvykle snadno pronajímají.
Od ledna do konce září poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky v celkovém objemu 301,4 miliardy korun. To je přibližně o 66 miliard korun více než ve stejném období loňského roku. V září přitom podle ČBA Hypomonitoru dosáhla průměrná sazba 5,1 %.
„Situace na trhu s cenami bytů a hypoték se v posledních měsících nelepší. Přesto poptávka po nových bytech zůstává vysoká. Lidé dlouhodobě vnímají koupi vlastního bytu jako bezpečný způsob zhodnocení peněz, zajištění na stáří a ochranu úspor před inflací. A přestože se úroky hypoték v poslední době zvyšují, tak koupě nového bytu vychází ze zdravého selského rozumu. Je přeci lepší mít po letech hypotékou splacený vlastní byt než mít jen krabici plnou účtů za uhrazené nájemné,“ myslí si Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.
Kunovský očekává, že letos by se dohromady mohlo prodat zhruba 6 700 až 7 tisíc bytů. „Příští rok uvidíme, nabídka bude vysoká, ale poptávka bude narážet na mantinely i psychologickou hranici dražších hypoték. Prodat by se mohlo kolem 6 500 bytů,“ odhaduje.
Průměrná cena nabízených bytů přesáhla 190 tisíc Kč/m²
Popsaný extrémní zájem o bydlení trvá, přestože ve třetím čtvrtletí rostly ceny nových bytů na historická maxima. Průměrná cena, za kterou se byty nabízejí, vystoupala na 193 814 korun za metr čtvereční, což představuje oproti minulému čtvrtletí nárůst o tři procenta a meziročně dokonce téměř o 12 procent.
Podobný trend se projevil i u prodejních cen, tedy sumy, za kterou se nakonec byty prodaly a která může být odlišná od těch na nabídkových portálech. Ty dosáhly průměrné hodnoty 186 408 korun za metr čtvereční. Oproti předchozímu čtvrtletí vzrostly o 2 %, v meziročním srovnání pak o 10 %.
Za zdražováním stojí především silný zájem lidí, kdy prodejce nemá důvod zlevňovat, protože ví, že kupce prostě najde. Stoupaly ale i vyšší náklady na financování a rostoucí ceny stavebních materiálů, práce i pozemků.
„Hranice 190 tisíc korun za metr čtvereční ukazuje jeden zásadní paradox pražského trhu. Máme zde silnou poptávku, investory připravené stavět a obrovský ekonomický potenciál, přesto nedokážeme dostatečně rychle přeměňovat investice v nové byty. Rostoucí ceny materiálů a práce jsou jen částí příběhu. Tou druhou je cena času, nejistoty a kapitálu vázaného v projektech, které se připravují dlouhé roky,“ komentuje rostoucí ceny Zdeněk Soudný, viceprezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví.
Právě tyto náklady jsou podle něj do značné míry zbytečné. „Největší rezervou pro dostupnější bydlení proto není levnější beton, ale levnější a rychlejší cesta od investice k hotovému bytu. Pokud dokážeme snížit náklady na přípravu projektů a otevřít prostor většímu množství investic a konkurence, může trh nabídnout více bytů za příznivější ceny. Bez potřeby regulovat ceny nebo nahrazovat soukromé investory státem,“ doplňuje.
Nejlevnější nové byty byly podle developerů ve třetím čtvrtletí v Praze 9 a 10. Průměrné nabídkové i konečné ceny se zde pohybovaly mezi 170 a 175 tisíci korunami. Naopak Praha 1 překonala v průměru na metr čtvereční 319 tisíc korun. Za tím ale stojí i nízký počet uskutečněných prodejů.
Vysoké ceny nových projektů se drží i v Praze 2, kde cena za metr čtvereční dosahovala zhruba 282 tisíc korun, a v Praze 7 s téměř 217 tisíci korunami. Průměrné nabídkové ceny pak překonaly 200 tisíc za metr čtvereční v pěti z deseti pražských obvodů a další dva se této hranici velmi přiblížily.
Na metr čtvereční vycházely v tomto čtvrtletí nejlevněji byty 3+kk, u kterých se průměr pohyboval kolem 168 tisíc korun. Důvodem je samozřejmě to, že jde o větší byty, a ve výsledku jsou i přes nižší cenu za metr dražší.
Naopak u menších bytů 1+kk byla průměrná cena přes 210 tisíc korun za metr čtvereční a nejoblíbenější byty 2+kk se pak prodávaly v průměru za 184 tisíc korun za metr čtvereční. U těchto bytů platí opačné pravidlo: i přes dražší metr je byt menší a vyjde tedy levněji, proto je o ně zájem.
„Při pohledu na rekordní ceny nových bytů se často zapomíná na jednu podstatnou věc. Byt není jen místem k bydlení, ale také dlouhodobou investicí a způsobem, jak uchovat hodnotu peněz. Právě u menších dispozic se potkávají lidé hledající vlastní bydlení s investory, kteří oceňují jejich potenciál k pronájmu. Proto jsou tyto byty na metr čtvereční nejdražší, ale díky nižší celkové ceně zároveň patří k nejžádanějším,“ popisuje Marcel Soural, zakladatel a předseda představenstva společnosti Trigema.
Průměrná cena bytu se podle něj ve třetím čtvrtletí vyšplhala na 11,8 milionu korun. Před rokem ve stejném období to bylo o více než milion méně - průměrně byt vycházel na 10,7 milionu. Byty o dispozici 1+kk meziročně zdražily o zhruba 20 procent. Nemovitosti v dobrých lokalitách si podle něj dlouhodobě drží svou atraktivitu a silná poptávka po nich je jedním z důvodů, proč ceny pražských novostaveb dál rostou. S příchodem dalších projektů se podle něj sice tempo zdražování může postupně zmírnit, zásadní obrat cenového trendu ale zatím neočekává. Poukazuje například na brněnský paradox, kdy cena uskutečněných prodejů přerostla nabízenou cenu. Zatímco průměrná nabídková cena na metr čtvereční vycházela na 162 241 korun, skutečně se v průměru metr čtvereční prodával za 164 917 korun.
Rozdíl v cenách mezi sekundárním a primárním trhem - tedy bytů nových a z druhé ruky - podle něj může do budoucna část poptávky přesunout na sekundární trh, kde cena nemovitostí aktuálně o něco zpomalila na růst 6,4 procenta ročně.
Poptávce nestačí ani nejvyšší nabídka za 10 let
Na konci září bylo v Praze v nabídce 7 200 nových bytů. To je oproti předchozímu čtvrtletí o 12 procent více a meziročně tento nárůst představuje dokonce 26 procent. Rostoucí nabídku podle developerů ovlivnilo především povolování většího počtu projektů i navazujících etap těch, které jsou již rozestavěné.
Podle Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy by se přitom k pokrytí nedostatku bydlení mělo v Praze každoročně povolit a postavit alespoň 10 tisíc nových bytů. Takového počtu se ale za posledních 20 let nepodařilo dosáhnout ani jednou a výraznou změnu nepřinese ani letošní rok. A to i přes rekordní počet povolení, kdy se podle statistiků od letošního ledna do srpna v pražských bytových domech povolilo 4 848 bytů, což představuje meziroční nárůst o 26 procent.
Nabídka nových bytů roste.
Nejvíce nových bytů, asi 22 procent, bylo ke konci září v nabídce v Praze 5. Následovaly Praha 9 a 10, které si obě připsaly 19 procent, a nejnižší počet volných jednotek zůstává v centru, v Praze 1 a 2, kde se nacházejí zhruba 2,6 procenta nabídky.
„Meziroční nárůst nabídky o 26 % je pro stabilitu trhu dobrou zprávou, tempo povolování ale stále zaostává za potřebami metropole. Nabídce nadále dominují dispozice 1+kk a zejména 2+kk. Dlouhodobě ustálenou nabídku představuje segment 3+kk, ať už z pohledu počtu jednotek, i jejich průměrné velikosti,“ doplňuje Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential, podle kterého aktuálně nejvýhodnější cenu na metr čtvereční nabízí dispozice 3+kk. Dodává, že nabídka bytů ke koupi i se secondhandovými byty vyskočila meziročně o pětinu.
„Tyto byty nabízejí nejlepší poměr ceny za metr čtvereční a zůstávají tak nejvýhodnější volbou rodinného bydlení v Praze. Budoucí nabídku nových bytů v Praze může limitovat přetrvávající nedostatek vhodných pozemků, komplikované povolovací procesy i výrazný růst cen stavebních dodávek. Pokud v těchto oblastech nepřijde systémový posun, může být současné rozšíření nabídky jen dočasným výkyvem,“ dodává.
