Článek
Realitní trh se po náročném období vzpamatoval, čísla za rok 2025 potvrdí významný nárůst zájmu investorů. Podle dat poskytnutých společností Deloitte jsou po čase opět zajímavé kanceláře, naopak pokles zaznamenal zájem o investování do průmyslových nemovitostí, které dnes v Evropě tvoří zhruba pětinu celkových investic. Suverénně nejvíce peněz jde ale v Evropě do rezidenčního bydlení, které tvoří zhruba třetinu všech investic. Podle Marcela Sourala to není žádným překvapením.
„Tam, kde je vysoká poptávka, se stěhuje i investiční trh,“ řekl předseda představenstva investiční skupiny Trigema v úvodu debaty, kterou na začátku týdne odvysílaly Seznam Zprávy.
Se Souralem souhlasí i Miroslav Linhart. Vedoucí partner pro finanční poradenství společnosti Deloitte vidí příklon k investování do rezidenčního bydlení jako logický: „Odpovídá to potřebám společnosti. Když se citelně proměňovala struktura ekonomiky, rostly významně kanceláře. Rezidenční trh ale samozřejmě roste průběžně a teď jsou to především nemovitosti na pronájem,“ řekl Linhart a upozornil na fakt, že ačkoliv demograficky nyní Evropa spíš stagnuje, roste tlak na zvyšování počtu domácností.
„Za posledních 30 let se obrovsky zvýšil počet jednočlenných a dvoučlenných domácností na úkor těch vícečetných. To je celoevropský trend.“
V rámci poptávky po bydlení, která v posledních letech víceméně konstantě roste, už ale dochází k posunu. Průzkumy ukazují, že nastupující generace už se nehrne do dlouhodobých závazků, jakými jsou hypotéky. Mladí se celosvětově více a více přiklánějí k nájemnímu bydlení. Je to tím, jak se mění životní styl, ale významnou roli samozřejmě hraje i finanční dostupnost vlastního bydlení.
Co jsou fondy kvalifikovaných investorů (FKI)?
- FKI jsou speciální typ investičních fondů určených pro zkušené a movité investory; investovat lze od jednoho milionu korun.
- Investují do nemovitostí, průmyslových firem či skladů, ale třeba i zahraničních akcií či umění; jsou regulovány Českou národní bankou, ale při tvorbě investiční strategie mají volnější pravidla.
- FKI se dělí na otevřené fondy, jež průběžně umožňují vstup nových investorů; uzavřené fondy jsou přístupné jen užší skupině investorů.
- Obhospodařovatel naplňuje strategii, řídí investice a rizika; administrátor má na starosti administrativu od vydávání a odkupu cenných papírů přes jejich oceňování až po účetnictví či reporting.
- Prvním fondem kvalifikovaných investorů v Česku se v lednu 2007 stal otevřený podílový fond Amista Garancia.
„Průměrný plat v Česku je teď okolo 50 tisíc, to ale zdaleka neodpovídá nárůstu cen bytů,“ řekl zakladatel Mint Investments Sebastien Dejanovski. Poptávka po nájemních bytech podle něj v Česku nadále poroste, takže tomuto trendu do značné míry přizpůsobil svoji byznysovou strategii, když nakupují nové bytové domy a byty dále pronajímají. Hned ale poukázal i na to, jak dnes poptávka po nájemním bytu ve velkém městě vypadá.
„Existuje stále více lidí, kteří už se doma tolik nezdržují, protože mají bohatý sociální život. Rádi jedou na dovolenou, rádi se baví, hodně pracují. A vlastně jim stačí malý byt. Už to ale není jenom byt, je to vlastně služba, protože v tom komplexu funguje recepce, ostraha, možná nějaké další služby…“
Zároveň musí být takový byt maximálně praktický ve smyslu dostupného parkování, prostorů k uložení věcí a tak dále. A takových bytů je podle Sebastiena Dejanovskiho v nabídce stále málo.
Také Trigema už několik let podstatnou část svých aktivit směřuje právě do oblasti nájemního bydlení. Marcel Soural však upozorňuje, že jde o „velmi obtížnou disciplínu“.
„Všechno je to o obrátkovosti a návratnosti kapitálu. A v okamžiku, kdy stavíte byty a prodáváte je, tak jste mnohem efektivnější, než když je pronajímáte. Když se budeme bavit o nájemním bydlení, tak se vám investice vrátí třeba za 20 nebo 25 let, takže máte kapitál v jednom projektu vázaný strašně dlouho.“
Podnikat tak, že bude byty jen stavět a pronajímat, si podle něj Trigema nemůže dovolit.
„My víme, že část naší produkce musíme prodávat a část pronajímat,“ řekl také Soural.
Bytový fond v České republice v současnosti představuje zhruba 20 procent nájemních bytů a 80 procent jsou různé formy vlastnického bydlení. Je to poměrně specifická situace, souvisí to zejména s privatizací a dá se očekávat, že se tento poměr do budoucna bude měnit. Institucionální investoři by se na této přeměně mohli podílet významnou měrou.
„Segment „built to rent“ zatím není tak velký, ale významně poroste. Lidé musí někde bydlet a z pohledu investičních a třeba i penzijních fondů je to velmi bezpečná investice,“ shrnul očekávaný vývoj na nemovitostním trhu Linhart.
Nejen Sebastien Dejanovski proto vidí investování do nemovitostních fondů orientovaných na nájemní bydlení jako atraktivní pro ty, kdo mají volné finanční prostředky a chtějí je v delším časovém horizontu bezpečně, ale efektivně zhodnocovat.
„Tam jsou profesionálové, kteří se na nájemním trhu umí skvěle pohybovat a při rostoucích cenách nájmů dokážou takový byt maximálně vytěžovat. A samozřejmě je tu stále profit z rostoucí ceny té nemovitosti.“
Opodstatněnost zájmu o fondy kvalifikovaných investorů byla nakonec stěžejním tématem debaty zaměřené na investování do realit. Jen od konce minulého roku na českém trhu přibylo zhruba pět desítek fondů tohoto typu a na konci září jich tak podle statistik České národní banky v tuzemsku existovalo už 564.
Poměrně velké ambice na tomto poli v debatě přiznal i majitel Trigemy.
„Do roku 2031 chceme v rámci naší skupiny vytvořit 1000 nájemních bytů. Vlastně paralelně vedle toho jsme založili investiční fond a tam bychom ve stejném horizontu, odhadem do roku 2032, chtěli mít dalších 1000 nájemních bytů. Takže dohromady bychom se chtěli starat o nějaké dva tisíce nájemních bytů,“ řekl Soural v Byznys Clubu Seznam Zpráv.
Ceny rezidenčních nemovitostí za posledních 15 let narostly zhruba o 150 procent. Z evropského srovnání vyplývá, že v Česku byl růst cen nejdramatičtější, na Slovensku nebo v Polsku prošel rezidenční trh zhruba o třetinu menším nárůstem, v Německu to bylo téměř o polovinu. Covid ale ukázal, že Češi mají naspořeno. A za bydlení jsou ochotni utrácet. Nyní bude zajímavé sledovat, jak se strmý a zatím nekončící nárůst cen bydlení promítne do dalšího chování velkých investorů.
