Článek
Drahá a těžko dostupná hypotéka se v posledních dvou letech v Česku stala jednou z největších překážek pro pořízení vlastního bydlení.
Zájemci se museli vypořádat s více než trojnásobným růstem úrokových sazeb a na měsíčních splátkách hypotéky začali připlácet tisíce korun navíc.
Měsíční splátka průměrné hypotéky
Průměrná výše nové hypotéky: 3 368 225 Kč
| Úroková sazba | 2 % | 3 % | 4 % | 5 % | 5,65 % | 7 % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 let | 21 675 Kč | 23 260 Kč | 24 914 Kč | 26 636 Kč | 27 782 Kč | 30 275 Kč |
| 20 let | 17 039 Kč | 18 680 Kč | 20 411 Kč | 22 229 Kč | 23 448 Kč | 26 114 Kč |
| 25 let | 14 276 Kč | 15 973 Kč | 17 779 Kč | 19 690 Kč | 20 978 Kč | 23 806 Kč |
| 30 let | 12 450 Kč | 14 201 Kč | 16 080 Kč | 18 081 Kč | 19 433 Kč | 22 409 Kč |
Pozn.: zvýrazněný sloupec odpovídá úrokové sazbě posledního ČBA Hypomonitoru, ostatní jsou ilustrační.
Zdroj: ČBA
Pro majitele i potenciální zájemce o hypoteční úvěr na bydlení se tento růst stal logicky velmi nepříjemnou zprávou. Na celkových úrocích totiž reálně zaplatili výrazně více.
Na příkladu třímilionové hypotéky by totiž klient v době levných úvěrů na bydlení, například s úrokovou sazbou 2,5 procenta, zaplatil za 30 let splácení zhruba 1,3 milionu korun. Pokud by však stejnou hypotéku čerpal se současnou výší úrokové sazby, která byla podle dat Hypoindexu v letošním lednu 5,96 procenta, tak by na úrocích majitel úvěru za třicet let zaplatil více než 3,4 milionu korun.
Jak úrokové sazby zdražují hypoteční úvěr
| Rozdíl zaplacených úroků v závislosti na výšce sazeb | ||
|---|---|---|
| Výše úvěru | 3 000 000 Kč | |
| Splatnost | 30 let | |
| Úroková sazba | 2,50 % | 5,96 % |
| Zaplacené úroky | 1 267 305 Kč | 3 475 145 Kč |
| Zdroj: výpočty SZ Byznys | ||
S rostoucím ročním objemem zaplacených úroků však u většiny klientů, kteří jsou současně také daňovými poplatníky, roste nárok na daňovou úlevu, kterou je možné z úroků hypotéky uplatnit.
Podle výpočtů hypotečního experta ze společnosti Gepard Finance Davida Eima se jen v důsledku rozdílu úrokové sazby může celkové daňové zvýhodnění i více než zdvojnásobit.
U třímilionové hypotéky se sazbou 2,29 by výše ročních úroků vycházela na 68 tisíc korun a majitel úvěru by mohl uplatnit odpočet až ve výši 10 200 korun.
„Měsíční splátka takové hypotéky by vycházela zhruba na 11,5 tisíce korun. Dá se na to dívat tak, že daňový odpočet ‚zaplatí‘ zhruba jednu splátku,“ uvedl pro SZ Byznys David Eim.
Naopak v případě hypotečního úvěru s aktuální sazbou 5,89 procenta by za stejných parametrů úvěru na úrocích za rok zaplatil 176 tisíc korun.
Finální odpočet by se však lišil v závislosti na tom, v jakém čase byla nemovitost pořízena.
Na nemovitosti pořízené do konce roku 2020 má totiž plátce daně nárok na odpočet úroků až do výše 300 tisíc korun, přičemž celková sleva na dani může být až 45 tisíc korun. V takovém případě by odpočet po zdanění činil 26 400 korun.
Na nemovitosti pořízené nebo stavební povolení vydaná po 1. 1. 2021 se už vztahuje maximální odpočet pouze 150 tisíc korun. Klient, který by v takovém případě chtěl odpočet uplatit, by dosáhl maximální slevy na dani, tedy 22 500 korun.
Odpočet úroků z hypotéky
- Odpočet úroků patří mezi nezdanitelné položky a snižuje váš daňový základ (slevy na dani naopak snižují daň celkově). Na odpočet úroků máte nárok u hypotéky, ale také u úvěru ze stavebního spoření.
- Základ daně si lze snížit odpočtem úroků z úvěru pouze tehdy, pokud je daným úvěrem řešena takzvaná bytová potřeba poplatníka nebo jeho blízkých příbuzných.
- Pokud jste si pořídili nemovitost na hypotéku, nebo jste získali povolení ji stavět do 31. 12. 2020, máte nárok na odpočet úroků až do výše 300 000 Kč (sleva na dani až 45 000 Kč). Na nemovitosti, pořízené nebo stavební povolení vydaná po 1. 1. 2021 se už vztahuje maximální odpočet 150 000 Kč (sleva na dani až 22 500 Kč).
- Přesnou výši částky, kterou lze odečíst, ovlivňuje kromě výše hypotéky i vaše výše úrokové sazby a také doba do konce její splatnosti. Odpočet se tak nejvíce vyplatí v prvních letech, kdy v měsíčních splátkách splácíte především úrok.
- OSVČ musí být váš roční zisk vyšší než 185 600 Kč.
- Zaměstnanec pobírá alespoň minimální mzdu.
- Plátce je zároveň uveden jako dlužník nebo spoludlužník v úvěrové smlouvě.
Podle tiskového mluvčího Finanční správy Tomáše Weisse v maximální zákonné výši tuto slevu dlouhodobě uplatňuje jen zlomek procenta poplatníků, jejich počet v roce 2022 ale mírně vzrostl.
Vyšší daňová úleva
„Tento jev lze pravděpodobně také přičíst zvýšení úrokových sazeb. Předpokládáme, že i budoucí vývoj čerpání této slevy bude nadále korespondovat s vývojem výše úrokových sazeb u hypotečních úvěrů,“ uvedl pro SZ Byznys.
Tímto směrem ukazují také odhady hlavního ekonoma Jakuba Seidlera z České bankovní asociace, podle kterého se loňském roce poprvé výrazněji projevily dopady růstu úrokových sazeb nejen u nových klientů bank, ale také v případě těch, kteří potřebovali sazbu refixovat.
„V loňském roce u většiny domácností, které musely svůj úvěr refixovat, mířila úroková sazba už na aktuálních zhruba šest procent,“ uvedl pro SZ Byznys.
Celkově podle odhadů České bankovní asociace bylo v loňském roce refixováno zhruba 100 tisíc hypotečních úvěrů, a to zejména hypotéky poskytnuté v roce 2018.
„V letošním roce by měl být počet refixací nižší, zhruba 80 tisíc a opět půjde o úvěry nejčastěji s pětiletou fixací, tedy poskytnuté v roce 2019. Vůbec největší vlna refixací by měla přijít v následujících dvou letech, kdy se budou refixovat hypotéky poskytnuté v roce 2021, což byl pro hypoteční trh mimořádně silný rok,“ dodává bankovní expert Jakub Seidler.
Stát vybere méně
V kontextu situace na hypotečním trhu se proto dá podle hlavního ekonoma Creditas Petra Dufka očekávat, že stát kvůli odpočtu úroků z hypoték vybere méně na daních.
„Celková uplatňovaná daňová úleva vzroste, protože doba laciných hypoték skončila a refixace i úroky na nových hypotékách poskočily výrazně nahoru,“ potvrzuje ekonom.
Podle ekonoma České spořitelny Michala Skořepy stát prostřednictvím této daňové výjimky už nyní ročně přichází o vyšší jednotky miliard korun.
Znatelné snížení dopadů této daňové úlevy Ministerstvo financí registruje od roku 2021, kdy byla snížena maximální výše odpočtu úroků z hypotečního úvěru.
„Pozitivní odhadovaný dopad snížení úhrnné částky úroků, o kterou lze snížit základ daně, z 300 tisíc korun na 150 tisíc korun, je v řádu nízkých stovek milionů korun ročně na úrovni veřejných rozpočtů po plném náběhu opatření,“ doplnil tiskový mluvčí resortu Petr Habáň.
Navzdory tomu, že by opětovné zvýšení limitu odpočtu úroků z hypotéky části daňových poplatníků pomohlo dražší financování bydlení alespoň mírně vybalancovat, by podle Dufka z banky Creditas takový krok nemířil správným směrem.
„Pokud si někdo v roce 2023 takto drahou novou hypotéku bral, věděl předem, že se do daňového limitu celé úroky nevejdou. Proto si nemyslím, že by se na daňový limit ve výši 150 tisíc korun mělo sahat,“ vysvětlil ekonom.
Analogicky by se totiž podle jeho slov zvýšila i dlužníkova daňová úspora, a vzrostlo by tak riziko nižšího daňového výběru.
„Pokud by stát přistoupil pod tlakem dočasně vysokých úrokových sazeb ke zvýšení zmíněného limitu, musel by počítat s výpadkem příjmů rozpočtu,“ uvedl Dufek.
Podle Skořepy z ČS daňový odpočet hypotečních úroků navíc snižuje celkové náklady vlastníků, kteří si na nákup nemovitosti vzali hypotéku, a tedy zvyšuje poptávku po nemovitostech.
„V zemi, která se potýká z vysokými cenami nemovitostí, pokládám tuto daňovou výjimku za přežitek. Hypotečními dlužníky jsou převážně domácnosti s relativně vyššími příjmy. Jde tedy o jednu z vícero daňových výjimek, které na úkor českých veřejných rozpočtů pomáhají i těm domácnostem, které pomoc nepotřebují,“ uzavírá Skořepa.
