Nová vláda slibuje 10 000 bytů ročně. Chce více využít státní finance

Dostupné bydlení pro mladé a klíčové profese. Cíl, který zní povědomě, protože se v české politice vrací po každých volbách.

V různých obdobích přicházely vlády s různými návrhy, ať už to byly snahy ve velkém obnovit družstevní výstavbu v Česku, rozšířit možnosti na nájemním trhu prostřednictvím garančního fondu, nebo podpořit obce, aby více stavěly vlastní byty pomocí dotací a výhodných úvěrů. Žádný z těchto modelů se ale nerozvinul do měřítka, které by dokázalo situaci na trhu skutečně změnit.

Nedostupnost bydlení se mezitím stala jedním z největších sociálních problémů poslední dekády. S tím, jak se dostupnost bydlení dál zhoršuje, přibývá i politických plánů, které slibují změnu.

Po vítězství ve volbách představilo hnutí ANO ve své hospodářské strategii plán na výstavbu 10 000 bytů ročně určených pro mladé lidi a zaměstnance ve veřejných službách.

Pohledem statistik jde o ambiciózní úkol. Podle údajů Českého statistického úřadu bylo loni v celém Česku dokončeno zhruba 30 tisíc bytů. Pokud by tempo výstavby zůstalo stejné, znamenalo by to, že každá třetí nová jednotka by musela být z kategorie dostupného bydlení.

Pro srovnání: Stát a obce zatím dokázaly v posledních letech zajistit vznik jen několika tisíc bytů dohromady. Podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) má vzniknout díky státní podpoře kolem 2300 nových bytů, přičemž zájem obcí a investorů několikanásobně převyšuje dostupné prostředky. Podané žádosti přesáhly 20 miliard korun.

I kdyby se podařilo podpořit všechny připravené projekty, přibylo by podle resortu zhruba šest tisíc bytů v několika letech. Celkem tedy jen zlomek toho, co plánuje nový vládní program.

Plán hnutí ANO počítá s rozšířením využívání partnerství veřejného a soukromého sektoru (PPP). Stát či město by poskytly pozemek, soukromý investor by zajistil výstavbu i provoz a veřejný sektor by mu následně po dobu 25 až 30 let platil předem dohodnuté nájemné.

Model, který zavedlo v rámci zlepšování dostupnosti bydlení před zhruba deseti lety poprvé Irsko, by měl být v Česku řízen centrální agenturou.

„Myšlenka spolupráce veřejného a soukromého sektoru je správná, ale u nás zatím chybí zkušenost, metodiky i kapacity na straně státu,“ upozorňuje Petr Hána, ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví v poradenské společnosti Deloitte. Podle něj by irský model mohl fungovat i v českém prostředí, ale jen po důkladné přípravě. „Muselo by dojít k doplnění odbornosti, vytvoření stabilního rámce a nastavení metodik. Příprava by znamenala spoustu práce.“

Podobně to vidí i developeři. „Pokud má výstavba dostupných nájemních bytů probíhat ve velkém, je nutné zapojit soukromý sektor,“ říká Michaela Váňová, výkonná ředitelka Central Group.

Podle ní je model PPP krok správným směrem, ale vyžadoval by jasný legislativní rámec a procesní pravidla. „Kvůli vyšším nákladům na přípravu a financování jsou tyto projekty vhodné spíše pro větší města s investičními náklady nad miliardu korun,“ dodává.

Za miliardu se mimo velká města, zejména Prahu, příliš projektů nestaví. Obce, které se v posledním roce pustily do vlastní bytové výstavby, aby využily dotační pobídky ze Státního fondu podpory investic, většinou přihlašovaly projekty s rozpočtem v řádu nižších stovek milionů korun.

Přesto je podle MMR cíl 10 000 dostupných bytů ročně reálný. Podle mluvčího resortu Petra Waleczka to má ale několik podmínek.

„Je to teoreticky dosažitelné, pokud se podaří zajistit stabilní financování finančních nástrojů Státního fondu podpory investic a Národní rozvojové banky,“ říká mluvčí.

Celková míra veřejné podpory dostupného bydlení by podle jeho slov měla dosahovat nejméně pěti miliard korun ročně. „Pokud bychom chtěli splnit ambicióznější cíle vyšších jednotek tisíc dostupných bytů, pak nejméně deset miliard korun ročně. V takovém případě by například emise dluhopisů Národní rozvojové banky na dostupné bydlení už v příštím roce měla dosahovat pěti miliard korun,“ dodal Petr Waleczko.

Zájem stavět totiž obce mají. Regionální centra podpory investic dnes evidují záměry obcí za desítky miliard korun, z nichž velká část už má hotovou projektovou dokumentaci nebo stavební povolení.

Hnutí ANO ve své hospodářské strategii slibuje, že tyto instituce restrukturalizuje a jejich činnost propojí do jednoho systému řízení bytové politiky. Právě to má zajistit, aby podpora výstavby dostupných bytů byla stabilní a dlouhodobá.

Součástí návrhu je i snížení DPH u projektů vznikajících ve formě PPP. Z pohledu českého daňového práva se totiž jedná o službu, která podléhá 21procentní DPH, a nikoliv o dodání bytů, na které se vztahuje 12procentní sazba.

„V současnosti se tak tyto modely obcím ani finančně nevyplatí,“ dodává mluvčí MMR Petr Waleczko.

Otázkou zůstává, zda by se do projektů ve větším měřítku chtěli pouštět také soukromí investoři. Ti upozorňují, že aby byl model pro trh atraktivní, musel by stát nabídnout jasné garance výnosu a dlouhodobou stabilitu pravidel.

„Pro soukromé investory by takový model byl zajímavý tehdy, pokud by stát nebo obce nabídly stabilní a dlouhodobě garantované platby s přiměřeným výnosem, zhruba pět až sedm procent ročně po dobu 25 až 30 let,“ vysvětluje Petr Hána, ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví v poradenské společnosti Deloitte.

V čistě tržním režimu by podle něj návratnost projektů dostupného či regulovaného bydlení byla nízká, a proto by PPP mohlo dávat smysl hlavně jako investice s nízkým rizikem a stabilním cash flow.

To potvrzuje v komentáři také Marcel Soural, člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) a ředitel skupiny Trigema. „Dostupné bydlení s regulovaným nájmem dává ekonomicky smysl pouze tehdy, pokud stát přináší jasnou garanci a minimální výnos a odstraní byrokratické překážky. Bez toho nebude tento model atraktivní ani pro investory, ani pro banky,“ říká.

Existují ale podle jeho slov i perspektivnější varianty spolupráce veřejného a soukromého sektoru, jako jsou například municipální developerské společnosti s účastí soukromého kapitálu a dlouhodobým řízením kvality i nákladů prostřednictvím privátních firem.

V praxi by to znamenalo, že města by si založila vlastní developerské společnosti, které by projekty řídily a vlastnily, zatímco soukromý sektor by zajišťoval financování, výstavbu a provoz. Města by tak měla pod kontrolou, komu byty pronajímají a za jakou cenu, a zároveň by využila zkušenosti a efektivitu privátních firem.

Podle Jana Sadila, ředitele JRD Group a předsedy dozorčí rady ARTN, by navíc podobné projekty mohly být zajímavé i z pohledu státu.

„Dálnice D4 je pěkným příkladem toho, že takový projekt je životaschopný. Rozložení jednorázových plateb v čase může být pro státní rozpočet rozhodně výhodné,“ říká. To doplňuje Hána z Deloitte. Podle něj PPP sice vytváří dlouhodobé závazky, ale pokud je dobře nastavené a rizika výstavby i provozu nese soukromý sektor, nemusí zvyšovat veřejný dluh a pomáhá rozložit výdaje v čase.

„V českém prostředí by mohl být takový model vhodným doplňkem k dotacím nebo zvýhodněným úvěrům,“ dodává.