Majitelé bytů v domě na Smíchově platí miliony na poplatcích, nevědí za co

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

V klidné části pražského Smíchova u parku Sacre Coeur staví developerská společnost Satpo realitního byznysmena Jiřího Pokorného již dlouhé roky bytové domy. V jednom z tamních projektů nazvaném Vitality Rezidence nabídla obyvatelům domu v Kobrově ulici nadstandardní služby. Výše poplatků za služby se nyní stala předmětem ostrého sporu mezi vlastníky bytů a firmou LCC domácí služby.

Balíček nadstandardních služeb typu úklidu a žehlení stojí majitele bytů měsíčně 2505 korun. A to bez ohledu na to, jestli služby v daném měsíci využijí, nebo ne. Společnost LCC následně zpoplatní služby ještě částkou 4138 korun na měsíc a byt. Plátcem faktur je v tomto případě společenství vlastníků jednotek (SVJ).

Protože bytů je v projektu padesát, dělá to v tomto případě v součtu 206 900 korun měsíčně. Zástupci společenství vlastníků jednotek spočítali, že za pět let jejich sdružení a jednotliví vlastníci zaplatili firmě LCC v součtu přes 24 milionů korun.

„Ptali jsme se společnosti LCC, za co měsíčně fakturují přes 200 tisíc korun. První reakce LCC byla překvapivá. Napsali nám, že nemáme právo se ptát, co je obsahem těchto služeb. A když jsme se zeptali znovu, tak jsme se dozvěděli, že obsahem je organizace evidence a kontrola služeb pro vlastníky. Že se za to kromě provozu recepce platí i manažer pro služby členům společenství. To nás zaujalo. LCC tím vlastně potvrdila, že žádné manažerské služby SVJ skutečně nedodává,“ uvedl ve vyjádření pro SZ Byznys Lumír Al-Dabagh z výboru společenství vlastníků jednotek domu v Kobrově ulici.

LCC nazývá tyto druhé platby manažerskými poplatky. Firma si je podle sdělení majitelům bytů účtuje například za evidenci služeb nebo komunikaci s klienty. Vlastníci to popisují tak, že v tomto případě je obsahem platby, že uklízečka přišla a LCC její příchod zorganizovala.

„Celkové náklady jsou naprosto neúměrné tomu, co ve skutečnosti dostáváme. Nikdy jsem nepochopila, co je obsahem takzvaných ‚manažerských služeb‘, za které jsme všichni povinně platili více než čtyři tisíce korun měsíčně. Nikdy nám nikdo nevysvětlil, co tato částka obsahuje,“ uvedla pod podmínkou anonymity jedna z obyvatelek domu.

K tomu se připočítávaly další povinné poplatky, včetně pravidelného balíčku úklidu. Celková částka za služby se tak u mého bytu pohybovala kolem 6500 korun měsíčně, a to nezávisle na tom, zda jsem služby využívala, nebo ne,“ dodala majitelka bytu, která v domě bydlí od jeho otevření.

Že budou platit měsíčně například za úklid a žehlení, majitelé bytů dopředu věděli. V kupní smlouvě na byt je totiž developer Satpo smluvně zavázal, že budou tyto služby od LCC odebírat. Každý majitel musel následně uzavřít s LCC ještě samostatnou smlouvu o poskytování služeb, a to na deset let.

Majitelé bytů rovněž věděli, že existuje smlouva mezi sdružením vlastníků a LCC. Podle zástupců vlastníků ale neznali její podmínky. Tedy ani to, že z této smlouvy vyplývá pro společenství povinnost odvádět LCC ještě další „manažerské“ poplatky například za organizaci úklidu. Smlouvu s LCC uzavřel za společenství vlastníků developer Satpo v době, kdy měl před prodejem bytů pod kontrolou výbor společenství vlastníků.

„Smlouvu mezi SVJ a LCC jsem před uzavřením kupní smlouvy, při jejím uzavírání ani dlouho po jejím uzavření neviděl. S jejím obsahem jsem se seznámil až jako člen výboru SVJ, kterým jsem od dubna tohoto roku. Stručný údaj o prosté existenci této smlouvy byl uveden v kupní smlouvě ve výčtu věcných břemen týkajících se například inženýrských sítí, nikoliv o jejím obsahu. Bylo mi prezentováno, že nad rámec základní částky za základní balíček služeb jsou další služby dobrovolné. O tom, že bych měl platit dalších více než 7000 korun měsíčně za služby LCC, jsem informován nebyl,“ poznamenal obyvatel domu Lumír Al-Dabagh.

Developerská společnost Satpo ale celou věc podává jinak a stojí si za tím, že klienti všechny informace měli.

„V rámci uzavřené smlouvy o poskytování služeb byly klientovi prezentovány služby a současně měl klient v příloze smlouvy vyznačené prostory, kde LCC domácí péče dané služby poskytuje, a to dle smlouvy o užívání prostor. Dále v budoucí kupní smlouvě, v kupní smlouvě a v prohlášení vlastníka o rozdělení domu na jednotky byly uvedeny závazky ze smlouvy o užívání prostor, poskytování management služeb a služeb recepce a smlouvy o mobiliáři uzavřené se společností LCC a klient podpisem kupní dokumentace potvrdil, že mu jsou tyto závazky známy,“ sdělila na dotaz SZ Byznys ředitelka obchodu a marketingu developerské společnosti Satpo Dagmar Pokorná.

Sdružení vlastníků začalo řešit, jak smlouvy s LCC ukončit a místo dosavadního poskytovatele služeb sehnat někoho jiného. Zjistili však, že to nebude jednoduché. Kontrakt s LCC je podle zástupců majitelů bytů napsaný tak, že se z něj může společenství jen obtížně vyvázat a za porušení smlouvy hrozí velkými pokutami.

„Když jsem něco potřebovala řešit, nebyl tu nikdo, kdo by mi poradil, recepce často nerozuměla česky a jakýkoliv problém byl přenechán na rezidentech. Když jsem se chtěla od služby odhlásit, podle LCC by to znamenalo, že musím zaplatit ‚odstupné‘ ve výši přes 150 tisíc korun. To byla situace, která nás dlouhodobě frustrovala a mnohé vlastníky přivedla do stavu, kdy se báli, že kvůli vysokým poplatkům nebudou schopni byt ani pronajmout, ani prodat,“ řekla obyvatelka Vitality Rezidence.

Situace se vyhrotila letos v září. Společenství vlastníků jednotek z Kobrovy ulice se nakonec k výpovědi smlouvy s LCC odhodlalo. Opřelo se mimo jiné o to, že pracovníci recepce nebyli proškoleni v požární bezpečnosti, přestože podle smlouvy být měli. Na konci října navíc sdružení majitelů nechalo vyměnit zámky u dveří, které vedou do společných prostor v domě, jež si LCC na základě smlouvy podepsané ještě zástupci developera téměř bezplatně pronajímá.

„Aktuálně jsme obdrželi informaci, že zástupci SVJ omezují přístup pro výkon služeb LCC domácí péče, což je v rozporu s účelem užívání domu. Někteří rezidenti nás kontaktovali se stížností, že služby nejsou poskytovány a na jejich zajištění trvají,“ poznamenala Dagmar Pokorná ze společnosti Satpo. Společenství vlastníků oponuje, že problém nemá se službami, ale s jejich cenou a smluvními podmínkami.

Následovala právní přestřelka obou stran, která vyvrcholila v první polovině prosince předžalobní výzvou firmy LCC. V ní po společenství vlastníků jednotek požaduje kompenzaci za vypovězení smlouvy ve výši 8,7 milionu korun, doplacení dlužných poplatků ve statisícovém řádu a úroků.

„Můj klient samozřejmě preferuje mimosoudní řešení věci, avšak dosavadní snahy ke smírnému řešení nevedly. Celý spor tak bude velmi pravděpodobně řešen před nezávislými soudy. Máme plnou důvěru v justiční systém a předpokládáme, že klient v řízení bude úspěšný,“ uvedl ve vyjádření pro SZ Byznys advokát firmy LCC domácí péče Robert Němec z kanceláře PRK Partners.

Společenství vlastníků nároky LCC odmítlo s tím, že je smlouva mezi sdružením vlastníků a firmou vzhledem k okolnostem jejího vzniku, nevyváženosti a údajnému rozporu se zákonem a dobrými mravy neplatná, stojí v reakci společenství.

„Smlouva s LCC nám byla předepsána od samotného začátku. A to na deset let prakticky bez možnosti ji vypovědět. Pochopitelně takovou smlouvu by za normálních okolností žádný výbor SVJ neodsouhlasil. Současný výbor, ale i ty předchozí se snažily smlouvu změnit, ale vždycky narazily na výhrůžky sankcemi a penále v řádu milionů,“ popsal Lumír Al-Dabagh z výboru SVJ.

V celém případu hraje roli rovněž skupina Okin byznysmena Michala Jelínka. Jelínek je mimo jiné členem dozorčí rady nizozemské společnosti Satpo Group, která realitní skupinu zastřešuje. Dříve Jelínek rovněž figuroval přímo v některých českých firmách skupiny Satpo.

„Při přípravě projektu Vitality Rezidence nám společnost Okin Facility doporučila firmu LCC domácí péče. S Okin Facility udržujeme dlouhodobé obchodní vztahy, stejně jako s dalšími partnery v oblasti správy nemovitostí,“ řekla šéfka obchodu skupiny Satpo Dagmar Pokorná.

Samotná firma LCC domácí péče byla do roku 2015 součástí Okinu. Obě firmy stále sídlí na stejné adrese. Současná majitelka LCC Dagmar Zrucká byla dříve v orgánech některých firem ze skupiny Satpo i z holdingu Okin.

„Společnost Satpo nemá žádný finanční ani jiný prospěch z plnění, které si účtuje LCC domácí péče vůči vlastníkům jednotek nebo společenství vlastníků jednotek v domě,“ zdůraznila Pokorná z vedení Satpo. Okin ani jeho majitel Michal Jelínek na žádost o vyjádření nereagovali.