Na metr nejlevnější, na prodej nejtěžší. Příběh velkých bytů

Na trhu je jich málo, zájemců není mnoho, a přesto, nebo možná právě proto, mohou velké byty nabídnout nejnižší cenu za metr čtvereční, na jakou dnes lze při koupi vlastního bydlení narazit.

Působí to jako paradox, ale dává to smysl. V době, kdy se vlastní bydlení stává stále nedostupnější komoditou a každý metr navíc znamená také přičtení stovky tisíc korun, se z velkých bytů stává okrajové zboží. Ne proto, že by o prostorné bydlení nebyl zájem, ale protože těch, kdo si ho v absolutní hodnotě mohou dovolit, je čím dál méně.

„Pokud se nejedná o exkluzivní projekty v novostavbách, je cena těchto bytů na plochu takřka vždy pod průměrem dané oblasti – a to i ve chvíli, kdy jsou po kompletní rekonstrukci,“ říká František Brož, mluvčí portálu Bezrealitky. „Rozdíl v ceně za metr čtvereční tak může být u malého a opravdu velkého bytu klidně třetinový.“

To potvrzují i data portálu Sreality.cz. Zatímco v Praze přesahuje průměrná nabídková cena bytů do 150 metrů čtverečních 145 000 korun za metr, u bytů větších než 150 metrů čtverečních je o deset tisíc nižší. A čím menší byt, tím větší rozdíl – v případě garsonky do třiceti metrů se průměrná cena za metr čtvereční šplhá dokonce přes 175 000 korun.

Ale zatímco v přepočtu na metr čtvereční mohou tyto byty vypadat jako výhodná koupě, realita jejich prodeje tak jednoduchá není. Na trhu je jich málo, zájemců není mnoho – a prodávají se pomalu. Podle dat portálu Sreality.cz bylo ve druhém čtvrtletí letošního roku v celé České republice inzerováno jen 792 bytů o rozloze 150 až 600 metrů čtverečních. Tvořily tak pouhá tři procenta celé nabídky.

Jejich cesta k novému majiteli bývá delší než u standardních dispozic. V průměru zůstávají v inzerci 143 dní, tedy více než čtyři a půl měsíce. Mezi všemi velikostními kategoriemi jde o nejdelší průměrnou dobu. A to i přesto, že některé z nich se nacházejí na prestižních adresách nebo prošly nákladnou rekonstrukcí.

Na rozdíl od domů, které lze postavit nebo koupit i v menších obcích, se velké byty koncentrují do center velkých měst – především do Prahy a Brna. A to má zásadní dopad na cenovku.

„Zhruba polovina velkých bytů ve vzorku se nacházela v Praze a Brně, kde jsou ceny nemovitostí vysoké, zatímco inzerované domy k prodeji jsou rozprostřené napříč Českou republikou,“ vysvětluje Štěpán Matějka, datový analytik Sreality.cz.

Ve srovnání s domy tak velké byty paradoxně působí draze. Průměrná nabídková cena u bytů o velikosti 150 až 600 metrů čtverečních činila necelých 100 000 korun za metr čtvereční. U domů srovnatelné velikosti to bylo přibližně 45 000 korun.

Velké byty nejsou ani na Bezrealitky běžným artiklem. V nabídce portálu se objevují spíše výjimečně – typicky jde o jednotky kolem 200 metrů čtverečních, jen výjimečně se v nabídce podle Františka Brože najdou ty, které přesahují 400 metrů.

„Velké byty u nás mají různou historii – některé vznikly jako spojené byty se společnou vstupní chodbou, jiné se nachází ve vilách, kde dříve fungovalo dvougenerační bydlení. Mnohdy jde o podkrovní prostory v centrech měst nebo někdejší ateliéry,“ říká František Brož, mluvčí portálu Bezrealitky.

A i když mohou takové nemovitosti působit lákavě, realitní trh směřuje opačným směrem. Developeři nové byty dál zmenšují. „V průběhu deseti let se průměrná velikost bytu snížila o deset metrů čtverečních,“ potvrzuje šéf Trigemy Marcel Soural. „To znamená, že z průměrného bytu v podstatě vypadla jedna celá místnost,“ dodává.

Přestože si velké byty nakonec dokážou najít svého kupce, cesta k uzavření obchodu bývá složitější, a to nejen kvůli ceně samotné, ale i kvůli způsobu jejího financování.

„Oproti klasickému 2+kk nebo 3+kk, které patří k nejprodávanějším dispozicím, se samozřejmě prodávají výrazně pomaleji,“ potvrzuje František Brož. „Bavíme se o nemovitostech, které stojí desítky milionů korun a v této cenové hladině jim zdatně konkurují jak rodinné domy, tak novostavby,“ vysvětluje.

Zatímco běžný kupující řeší hypotéku na menší byt, ve světě velkometrážních jednotek se naráží na problém takzvané dvojí hypotéky. „Určitou bariérou pro běžného kupujícího, který nemá možnost platit v hotovosti, je fakt, že nejdřív musí prodat svůj dosavadní, hypotékou zatížený byt, aby mohl financovat nový,“ upozorňuje Brož.

A tak i přes příznivou cenu za metr čtvereční zůstávají velké byty doménou úzké skupiny kupujících. Nejčastěji těch, kteří mohou financovat bez závislosti na prodeji jiné nemovitosti, nebo investorů, kteří v nich vidí potenciál k rozdělení na více jednotek.