Firmy ženou lidi do práce a potřebují kanceláře

Pražský kancelářský trh se v posledních letech dostal do stavu, který by si ještě před pandemií dokázal představit málokdo. Covid obrátil pracovní návyky naruby, možnost práce z domova oslabila poptávku po plochách a zdražující financování prakticky zastavilo nové projekty. Do toho se promítl prudký růst stavebních nákladů a dlouhé období nejistoty. Výsledkem byl trh, který se ocitl téměř v úplném útlumu. Rok 2025 se tak do statistik zapíše jako nejslabší rok kancelářské výstavby za celou dekádu.

Podle aktuálního průzkumu společnosti Colliers v hlavním městě letos vznikne pouze 26 300 metrů čtverečních nových kancelářských ploch, tedy méně, než Praha zažívá běžně i v jediném čtvrtletí.

Stavební aktivita je podle analýzy poradenské společnosti tak nízká, že celkový objem moderních kanceláří v metropoli zůstává prakticky beze změny na úrovni 3,94 milionu metrů čtverečních. A to i proto, že část ploch z trhu průběžně mizí, ať už kvůli rekonstrukcím, změně využití, či neplnění současných standardů, které jsou dnes pro nájemce mnohem důležitější než dřív.

Ačkoliv by se tedy podle dokončených staveb mohlo zdát, že kancelářský segment je téměř mrtvý, data o připravovaných projektech ukazují jiný obrázek. Trh se začíná nadechovat.

„Výhled do dalšího období vypadá optimističtěji. Na konci třetího čtvrtletí běžela výstavba celkem 244 200 metrů čtverečních v 17 budovách a do konce roku by se mohlo rozběhnout ještě dalších sedm projektů o celkové ploše 99 200 metrů čtverečních s dokončením plánovaným na konec roku 2027 nebo na rok 2028,“ říká Josef Stanko, šéf průzkumu trhu v Colliers.

Připomíná zároveň, že i tento objem je sice stále pod úrovní rekordních let 2017 a 2018, přesto však znamená výrazný posun proti předchozím dvěma rokům, kdy byly nové projekty téměř výjimečné.

Nejvíce metrů ve výstavbě má aktuálně developerská skupina miliardáře Luďka Sekyry.

„Na jaře minulého roku byla zahájena výstavba Smíchov City Jih, kde bude hlavní dominantou nový kampus České spořitelny zahrnující 75 tisíc metrů čtverečních. Součástí této etapy jsou ještě další tři kancelářské budovy o celkové rozloze 44 tisíc metrů čtverečních, které jsou též ve výstavbě. Po dokončení v nich bude sídlit ČEZ. Celkově bude na Smíchov City necelých 120 tisíc metrů čtverečních administrativních ploch,“ uvádí Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group.

V projektu Rohan City společnost v minulém roce dokončila vlastní centrálu, budovu Arché o velikosti deseti tisíc metrů čtverečních. „Nyní na Rohanu roste budoucí sídlo banky Creditas o bezmála 17 tisících metrech čtverečních. Připraveny k výstavbě máme další dva administrativní objekty, které dohromady nabídnou 15 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor. Ty bychom chtěli rozestavět v příštím roce,“ dodává Anderle.

K navracející se chuti stavět přispívá podle společnosti Colliers fakt, že po dlouhé pauze začíná matematika projektů opět vycházet příznivěji.

„Jde často o kombinaci. U poptávky často vidíme, že společnosti jsou ochotné zaplatit více než v minulosti. Nicméně celková pronajímaná plocha může být menší díky správnému nastavení hybridního modelu práce. Firmy si tak mohou, zjednodušeně řečeno, dovolit dražší kanceláře za stejnou celkovou cenu,“ vysvětluje Josef Stanko ze společnosti Colliers.

Developerské společnosti mají podle jeho slov také snadnější přístup k financování než dříve. Kromě bank, kde cena financování v posledních letech významně narostla, využívají častěji i další alternativy. „Objevují se nové developerské fondy, participace drobných investorů, nová obchodní partnerství a obecně různé způsoby, jakými si developeři zajišťují finance na matematiku projektů,“ dodává.

Přesto podle Eduarda Forejta, ředitele rozvoje obchodu ve skupině Passerinvest, tlačí realita současné ekonomiky administrativních novostaveb nájem i v lokalitách mimo centrum, jako je Brumlovka, výrazně nad 20 eur (500 korun) na metr čtvereční.

„Výstavba pro volný trh je stále hluboce podprůměrná. Rozhodli jsme se proto využít aktuální tržní příležitosti a stavět, aniž bychom měli zajištěné nájemce předem. Sami vnímáme rostoucí tlak na návrat do kanceláří a naše pražsky unikátní dvouprocentní neobsazenost jasně deklaruje, že na Brumlovce výstavba kanceláří nejen dává smysl, ale je potřeba,“ uvedl Eduard Forejt pro SZ Byznys.

Na Brumlovce a Nových Roztylech aktuálně společnost připravuje téměř 100 tisíc metrů čtverečních kanceláří. „Už v příštím roce budeme mít hotovou administrativní na Brumlovce. S objektem Hila dodáme na trh kanceláří přes 20 tisíc metrů čtverečních pronájmu, k tomu retailové prostory a na začátku roku 2027 i 71 plně vybavených bytů k pronájmu,“ upřesnil šéf rozvoje obchodu v Passerinvest.

Do Prahy se ale nevrací jen domácí kapitál, který dnes tvoří přibližně dvě třetiny všech vlastníků kancelářských budov. Po dvou letech se k výstavbě vrací také zahraniční hráči.

Developer Karimpol, který se specializuje na kanceláře a logistické parky ve střední Evropě, letos v květnu zahájil nový projekt v Karlíně. „Věříme, že teď je ten správný čas. Nabídka nových kanceláří je omezená a poptávka roste,“ říká řídící partner firmy Andreas Prokes. Projekt podle něj financují převážně vlastním kapitálem a už nyní má první zájemce.

„Jsou to primárně firmy z oblasti financí a IT. U nich vidíme návrat zaměstnanců z home office do kanceláří, což jim zvyšuje prostorové nároky. Jde o poptávku taženou novým průmyslem,“ vysvětluje Prokes.