Zvýšení nájmu: Majitel to může udělat jen za předem určených podmínek

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Zdražování se v posledních měsících dotklo prakticky všech oblastí života. Roste cena potravin, energií, stavebních materiálů i služeb. Podle realitních odborníků se s ohledem na růst inflace zvýšení nákladů s přelomem roku nevyhne ani oblasti nájemního bydlení.

„Zvýšení nájemného hrozí zejména pokud je v nájemních smlouvách takzvaná inflační doložka. Pronajímatel ji pravděpodobně využije. U smluv uzavřených na dobu určitou se dá očekávat, že na další rok budou pronajímatelé požadovat uzavření smlouvy s vyšším nájemným,“ uvádí realitní makléřka Markéta Pávková z RE/MAX G8 Reality.

Růst cen nájemného bude v příštích měsících souviset také s rostoucí poptávkou po něm. To je jeden z dalších důvodů, proč už nyní ceny meziročně vzrostly o 20 až 30 procent. Například v Praze dosáhly podle realitních společností průměrně až hranice 400 korun za metr čtvereční.

Zůstává však otázka, do jaké míry bude nájemník ochoten na zvýšení přistoupit. Růst nájemného je totiž regulován zákonem danými pravidly.

V okamžiku, kdy pronajímatel sjednává s nájemníkem smlouvu o pronájmu, zpravidla dochází také k domluvě o tom, jak bude případné zvyšování nájmu probíhat. Častou variantou může být už zmíněná inflační doložka. Pronajímatel se tedy opírá o roční míru inflace v Česku, o kterou každoročně zvyšuje nájemné. Strany se mohou ale také dohodnout na obecném procentuálním zvyšování nájmu, nebo se zavazují v případě potřeby k zvýšení nájemného dohodou.

O vyšší cenu pronájmu si ale pronajímatel může říct i bez předchozího sjednání podmínek a navrhnout cenu. Je tu ale několik pravidel.

Celkové zvýšení nájemného z důvodu srovnání ceny na obvyklé nájemné v daném místě totiž za poslední tři roky nesmí překročit zvýšení o dvacet procent z původně sjednaného nájmu. Navíc každé zvýšení lze navrhnout nejdříve po dvanácti měsících od předchozího zvýšení nájmu. Návrh musí mít vždy písemnou podobu.

Cena obvyklého nájemného v daném místě se podle Jana Rafaje, viceprezidenta Asociace nájemního bydlení, dá odvodit podle celé řady nezávislých analýz, studií a indexů, podle kterých je možné se orientovat.

„Jsou veřejně dostupné a jejich autory jsou například poradenská společnost Deloitte nebo projekt Flatzone. Nicméně opravdu verifikovaná a státem garantovaná cenová mapa neexistuje. Taková mapa by zásadně pomohla dostupnosti bydlení v Česku, stanovování výše státní podpory a byla i vodítkem pro soukromé pronajímatele bytů i nájemce pro základní orientaci,“ vysvětluje Rafaj pro Seznam Zprávy Byznys.

V aktuální situaci má pronajímatel možnost doložit znalecký posudek, který ukazuje na srovnatelné nájemné v lokalitě. Variantou jsou také tři srovnatelné nájemní smlouvy.

Po písemném návrhu pronajímatele přichází na řadu reakce nájemníka. I ta má totiž svá pravidla. Nájemník má právo souhlasit i nesouhlasit, své vyjádření ale musí pronajímateli oznámit do dvou měsíců od doručení.

„Pokud nájemce s návrhem nesouhlasí, může, ale nemusí ve stejné lhůtě nesouhlas sdělit pronajímateli. Pronajímatel je ve lhůtě dalších třech měsíců oprávněn navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Pronajímatel se tedy nemůže obrátit na soud přímo, aniž by nájemci předtím návrh nezaslal. Pokud pronajímatel podá žalobu na určení obvyklého nájemného po uplynutí tříměsíční lhůty, soud jeho návrhu nevyhoví, namítne-li nájemce, že žaloba byla podána opožděně. Stejný postup se použije v případě, že nájemce navrhuje snížení nájemného,“ vysvětluje Jan Rafaj, viceprezident Asociace nájemního bydlení.

V případě, že nájemník se zvýšením naopak souhlasí, novou cenu začíná platit až po uplynutí tří měsíců od souhlasu.

Další variantou, jak si může pronajímatel účtovat vyšší nájemné, je takzvané zlepšení kvality bydlení. Jinými slovy jde o zvýšení nájemného z důvodu například stavebních úprav, zateplení domu, instalace nových oken nebo výtahu. Jednoduše jde o takové úpravy, které po provedení zlepšují stav nájemníkova bydlení. Mohou mít například vliv na úsporu energií nebo na celkové zvýšení hodnoty bytu.

I v tomto případě je zde několik podmínek, za kterých může zvýšení nájmu přijít. Pronajímatel po provedení úprav, které zlepšují kvalitu bydlení může navrhnout zdražení maximálně o deset procent. Výpočet vyplývá z takzvaných nákladů účelně vynaložených na stavební úpravy.

S tímto návrhem ale musí souhlasit minimálně dvě třetiny nájemníků, kterých se potenciální zvýšení týká. Pokud návrh odsouhlasí většina, zvýšení ceny nájemného platí pro všechny. Naopak pokud nedojde ke shodě, pronajímatel má právo opět navrhnout zdražení, tentokrát ale už jen v rozsahu maximálně tři a půl procenta z účelně vynaložených nákladů.

V případě, že ani tento návrh není většinou nájemníků přijat, například proto, že míra zvýšení ceny nájemného neodpovídá účelně vynaloženým nákladům, může se pronajímatel, stejně jako v případě jednání o zvýšení nájemného u jednotlivce, obrátit na soud.