Článek
Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.
Zdražování se v posledních měsících dotklo prakticky všech oblastí života. Roste cena potravin, energií, stavebních materiálů i služeb. Podle realitních odborníků se s ohledem na růst inflace zvýšení nákladů s přelomem roku nevyhne ani oblasti nájemního bydlení.
„Zvýšení nájemného hrozí zejména pokud je v nájemních smlouvách takzvaná inflační doložka. Pronajímatel ji pravděpodobně využije. U smluv uzavřených na dobu určitou se dá očekávat, že na další rok budou pronajímatelé požadovat uzavření smlouvy s vyšším nájemným,“ uvádí realitní makléřka Markéta Pávková z RE/MAX G8 Reality.
Růst cen nájemného bude v příštích měsících souviset také s rostoucí poptávkou po něm. To je jeden z dalších důvodů, proč už nyní ceny meziročně vzrostly o 20 až 30 procent. Například v Praze dosáhly podle realitních společností průměrně až hranice 400 korun za metr čtvereční.
Zůstává však otázka, do jaké míry bude nájemník ochoten na zvýšení přistoupit. Růst nájemného je totiž regulován zákonem danými pravidly.
O kolik víc může pronajímatel chtít?
V okamžiku, kdy pronajímatel sjednává s nájemníkem smlouvu o pronájmu, zpravidla dochází také k domluvě o tom, jak bude případné zvyšování nájmu probíhat. Častou variantou může být už zmíněná inflační doložka. Pronajímatel se tedy opírá o roční míru inflace v Česku, o kterou každoročně zvyšuje nájemné. Strany se mohou ale také dohodnout na obecném procentuálním zvyšování nájmu, nebo se zavazují v případě potřeby k zvýšení nájemného dohodou.
O vyšší cenu pronájmu si ale pronajímatel může říct i bez předchozího sjednání podmínek a navrhnout cenu. Je tu ale několik pravidel.
Celkové zvýšení nájemného z důvodu srovnání ceny na obvyklé nájemné v daném místě totiž za poslední tři roky nesmí překročit zvýšení o dvacet procent z původně sjednaného nájmu. Navíc každé zvýšení lze navrhnout nejdříve po dvanácti měsících od předchozího zvýšení nájmu. Návrh musí mít vždy písemnou podobu.
SPECIÁL: Jak zvládnout krizi
Vše na jednom místě: Máme pro vás kalkulačky, přehledné návody, energetickou poradnu, přehled všech dotací a odpovědi na další otázky, které vám pomohou snížit dopady zdražování.
Cena obvyklého nájemného v daném místě se podle Jana Rafaje, viceprezidenta Asociace nájemního bydlení, dá odvodit podle celé řady nezávislých analýz, studií a indexů, podle kterých je možné se orientovat.
„Jsou veřejně dostupné a jejich autory jsou například poradenská společnost Deloitte nebo projekt Flatzone. Nicméně opravdu verifikovaná a státem garantovaná cenová mapa neexistuje. Taková mapa by zásadně pomohla dostupnosti bydlení v Česku, stanovování výše státní podpory a byla i vodítkem pro soukromé pronajímatele bytů i nájemce pro základní orientaci,“ vysvětluje Rafaj pro Seznam Zprávy Byznys.
V aktuální situaci má pronajímatel možnost doložit znalecký posudek, který ukazuje na srovnatelné nájemné v lokalitě. Variantou jsou také tři srovnatelné nájemní smlouvy.
Po písemném návrhu pronajímatele přichází na řadu reakce nájemníka. I ta má totiž svá pravidla. Nájemník má právo souhlasit i nesouhlasit, své vyjádření ale musí pronajímateli oznámit do dvou měsíců od doručení.
„Pokud nájemce s návrhem nesouhlasí, může, ale nemusí ve stejné lhůtě nesouhlas sdělit pronajímateli. Pronajímatel je ve lhůtě dalších třech měsíců oprávněn navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Pronajímatel se tedy nemůže obrátit na soud přímo, aniž by nájemci předtím návrh nezaslal. Pokud pronajímatel podá žalobu na určení obvyklého nájemného po uplynutí tříměsíční lhůty, soud jeho návrhu nevyhoví, namítne-li nájemce, že žaloba byla podána opožděně. Stejný postup se použije v případě, že nájemce navrhuje snížení nájemného,“ vysvětluje Jan Rafaj, viceprezident Asociace nájemního bydlení.
V případě, že nájemník se zvýšením naopak souhlasí, novou cenu začíná platit až po uplynutí tří měsíců od souhlasu.
Jednání o zvýšení nájemného v praxi:
Nájemník s pronajímatelem uzavřeli nájemní smlouvu a nájemník začal bydlet dne 1. 1. 2020. Nájemné bylo stanoveno na částku 10 tisíc korun za měsíc. Pronajímatel má tedy právo nejdříve 1. 1. 2021 navrhnout zvýšení ceny nájemného.
První zdražení až za rok
K tomuto datu tak učinil a navrhl zvýšení o 1,5 tisíce korun, tedy na celkové nájemné 11,5 tisíce korun. Protože toto zvýšení spadá do podmínek stanovených zákonem, nájemník se zdražením souhlasil a od 1. 4. 2021 začal platit novou cenu.
Na další návrh na zvýšení nájemného má pronajímatel právo nově až od 1. 4. 2022. Pronajímatel v tomto termínu opět navrhl zvýšení nájemného na 13 tisíc korun a argumentoval tím, že měsíční nájemné se ve stejné lokalitě za byt o obdobné dispozici pronajímá průměrně za 13,5 tisíce korun.
Za 3 roky maximálně 20 %
V tomto bodě už má nájemník právo se zvýšením nesouhlasit, protože podle zákonných podmínek může pronajímatel za poslední tři roky zvýšit nájemné maximálně o dvacet procent, tedy v tomto případě na úroveň 12 tisíc korun za měsíc.
Návrh proto nájemník nepřijal a pronajímatel se zvýšení částky rozhodl domáhat soudně. V tomto případě ale soud rozhodl o zvýšení nájemného na maximální výši, tedy 12 tisíc korun, kterou nájemník začal od 1. 10. 2022 platit.
O rok a půl později (1. 6. 2023) se pronajímatel znovu rozhodl navrhnout zvýšení nájemného. Tentokrát na úroveň 13,5 tisíce korun za měsíc. Argumentem pro zvýšení bylo splnění podmínky o omezení rozsahu výše nájemného (20 procent za 3 roky). Po zamítnutí tohoto zvýšení ze strany nájemníky spor putoval opět k soudu.
Srovnatelné nájemné v lokalitě
Tentokrát však rozhodl soud v pronajímatelům prospěch. Po prozkoumání aktuální situace na nájemním trhu zjistil, že nájemné v lokalitě bytu v posledních letech vzrostlo na průměrnou úroveň 14 tisíc korun. Zároveň pronajímatel splnil podmínku v posledních třech letech navýšit cenu nájemného o maximálně dvacet procent (maximální zvýšení 13 800 Kč za měsíc). Má tedy právo zvýšit nájemné v bytě.
Zdroj: výpočet Seznam Zprávy
Pozn.: Vzorem pro výpočet byl příklad v příručce organizace Vzájemné soužití.
Zvýšení nájemného zlepšením kvality bydlení
Další variantou, jak si může pronajímatel účtovat vyšší nájemné, je takzvané zlepšení kvality bydlení. Jinými slovy jde o zvýšení nájemného z důvodu například stavebních úprav, zateplení domu, instalace nových oken nebo výtahu. Jednoduše jde o takové úpravy, které po provedení zlepšují stav nájemníkova bydlení. Mohou mít například vliv na úsporu energií nebo na celkové zvýšení hodnoty bytu.
I v tomto případě je zde několik podmínek, za kterých může zvýšení nájmu přijít. Pronajímatel po provedení úprav, které zlepšují kvalitu bydlení může navrhnout zdražení maximálně o deset procent. Výpočet vyplývá z takzvaných nákladů účelně vynaložených na stavební úpravy.
S tímto návrhem ale musí souhlasit minimálně dvě třetiny nájemníků, kterých se potenciální zvýšení týká. Pokud návrh odsouhlasí většina, zvýšení ceny nájemného platí pro všechny. Naopak pokud nedojde ke shodě, pronajímatel má právo opět navrhnout zdražení, tentokrát ale už jen v rozsahu maximálně tři a půl procenta z účelně vynaložených nákladů.
V případě, že ani tento návrh není většinou nájemníků přijat, například proto, že míra zvýšení ceny nájemného neodpovídá účelně vynaloženým nákladům, může se pronajímatel, stejně jako v případě jednání o zvýšení nájemného u jednotlivce, obrátit na soud.
Pozor!
Celkové náklady na bydlení v nájmu ale netvoří pouze samotná položka nájemného, tedy částka, kterou si pronajímatel nechává měsíčně platit za nájemníkův pobyt.
Nájemné se skládá také z nákladů na spotřebu energie a poplatky za služby v domě. Ty se dopadem aktuálního zdražování mohou měnit a pronajímatel má právo o těchto změnách nájemníka informovat a požadovat případné doplacení či zvýšení těchto záloh.
Zvýšení ceny těchto nákladů záloh ale nesouvisí se zvyšováním samotného nájemného a podmínkám vysvětleným výše tedy nepodléhá.
Kde a jak žádat o pomoc v těžké situaci
Pokud máte kvůli drahým energiím a inflaci obecně nedostatek financí, mohou vám pomoci tyto státní příspěvky.
Zastropování cen energií platí až od ledna, již od 1. listopadu však můžete svému dodavateli energie platit nižší zálohy. Stačí zavolat na infolinku dodavatele a domluvit se na nové výši plateb.
