Článek
Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.
Českem rezonuje debata o dostupném bydlení a řešení je možná jednodušší, než se zdá. Místo dotací by stačilo škrtat - na „zbytečném luxusu“ i mnohdy „zbytečných normách“. Kolik by stál 70metrový byt, pokud by se stavělo skutečně „dostupné a levné bydlení“, propočítal pro Inside Talks Petr Palička, šéf společnosti EP Real Estate, realitní divize holdingu EPH.
„Nerad bych vše sváděl jen na normy, tak pojďme počítat. Když si vezmete byt v ne úplně top lokalitě na kraji města, může stát včetně DPH zhruba deset milionů. DPH zaplatí kupující, to jde státu, takže řekněme, že náklady na byt jsou zhruba 9,5 milionu korun. Z toho budou vlastní stavební náklady zhruba 5,5 milionu,“ vysvětluje Petr Palička a počítá dál.
„Kdybychom šli do nějakého minimálního standardu, tedy místo dřevěné podlahy na podlaze vinyl, záchod, který není zavěšený, a dveře 197 centimetrů vysoké, stále je to byt, který splňuje všechny normy a požadavky, ale jde do minimálního standardu, už máme dole zhruba 600 tisíc korun ,“ popisuje Palička.
Zmírnit normy a další procenta z ceny letí dolů
A není to jen otázka minimálního standardu. Klíčové je podle Petra Paličky zaměřit se také na všechny normy a předpisy, které jsou dnes závazně dané. „Jde o to podívat se, jestli musí být skutečně takové, jako jsou na papíře. Tedy jestli musí mít ložnice minimálně 12 metrů a obývací pokoj minimálně 16 metrů. Jestli okna musí mít ve všech místnostech takové velikosti, aby propustila požadované množství světla, jestli třeba v ložnici nemohou být trochu menší. Jsem přesvědčen, že kdybychom podrobili kritickému rozboru všechny normy, podle kterých dnes běžně byty navrhujeme, dostali bychom dolů dalších pět až sedm procent z ceny stavebních nákladů,“ popisuje Palička.
Mezi takové normy, které by v případě dostupných bytů nemusely být nutně dodržované, patří například i česká povinnost mít mezi toaletou a obytnou místností chodbu, případně požadavek na rekuperaci vzduchu.
Jídelní stůl 80×120 a 90 čísel od zdi
V Česku se navíc právě teď chystá norma na zařízení bytů. Jídelní stůl pro čtyři osoby má podle ní mít rozměry alespoň 120 krát 80 centimetrů a má stát nejméně 90 centimetrů od stěn. Zatím tato norma není závazná a má sloužit jako pomůcka pro architekty. „Zezávaznit se dá ale velmi rychle – stačí, aby ji někdo uvedl ve vyhlášce. Já si myslím, že architekti, kteří byty navrhují, na to docela dlouho studovali, aby jim teď nějaká norma říkala, jak má být velká postel a stůl. To mi přijde absurdní,“ říká Palička.
Pokud by se stavěly byty s minimálními standardy a bez dodržení podobných norem, jde cena výrazně dolů. „Z částky 5,5 milionu korun dostaneme dolů hned milion. Stavební náklady by tedy mohly být jen 4,5 milionu,“ dodává Palička.
Rychlost povolení? Další náklady a desítky procent
Rozdíl ceny mezi stavebními náklady a cenou bytu bez DPH je podle Petra Paličky tvořen řadou dalších výdajů. I tady by se ale dalo zlevňovat. „To je to, o čem se mluví hodně - čas. A čas stojí peníze. To je ta rychlost povolování. Že není stavba povolena za rok, ale třeba až za osm let - tohle prostě stojí peníze, protože developer v tom má nainvestováno,“ dodává Palička.
Vyčíslení nákladů na pomalé povolování staveb podle něj závisí na finančních zdrojích developera. „Záleží, jestli to jsou jeho peníze, nebo zda si půjčuje, ale rozhodně jsou to desítky procent z té částky. Jsem přesvědčen o tom, že kdyby se toto všechno zminimalizovalo – s chladnou hlavou a rozumem, ale s vůlí ty věci změnit, můžeme se dostat na ceně bytu o 25 procent níž proti stávajícím cenám,“ dodává Palička.
Připomíná, že náklady jako cena pozemku jsou mimo vůli developera, ale na druhou stranu existují i městské či státní pozemky, kde by bylo možné stavět dostupněji.
„V uplynulých měsících jsem byl na několika debatách s ministrem pro místní rozvoj, ministrem průmyslu a všichni řeší dostupné bydlení. Mluví se o všech dotačních programech, o všech akcích, které by snížily cenu nájmu, ale tohle vůbec není na stole. Hledáme dotace, hledáme cesty, ale tohle vše je možnost, jak poměrně jednoduše vše snížit,“ dodává Palička.
Vinohrady? Dnes nevyhovující, přesto nejdražší
Často jdou navíc normy proti sobě. Zvukově-izolační materiály nejsou vhodné pro tepelnou izolaci, požadavek na velká okna nejde dohromady s nízkoenergetickým bydlením.
„Rozhodně nemluvíme o bezpečnosti – ta samozřejmě musí být respektována, o tom není sporu -, ale je otázka, jestli je skutečně potřebné mít i v těch nejlevnějších bytech světlou výšku 2,60 metru, když v panelových domech to bylo vždy 2,55 a lidé v tom běžně žili. Nebo další požadavek na rekuperaci kvůli hlukovým limitům, které byty nesplňují proto, že venku je prostě doprava. Podívejte se na Vinohrady - jedno z nejžádanějších a nejdražších bydlení. Byty tam jsou stavěné před sto lety, nemají žádnou rekuperaci a lidé tam žijí spokojeně a nikdo se nehroutí. Dnes, kdybyste tam chtěli stavět, tak vám to hlukově nebude vycházet a ta nutná rekuperace je pak samozřejmě další náklad,“ dodává Palička.
