Změna trendu. Ceny nových bytů v Praze zamrznou, tvrdí šéf Central Group

Po pěti letech prudkého růstu budou ceny nových bytů stagnovat, říká Dušan Kunovský, miliardář a majitel společnosti Central Group.

„Po letech velmi rychlého růstu cen (od roku 2015 vzrostly prodejní ceny nových bytů v Praze o 96 procent) dochází ke změně trendu. V následujících dvou letech očekáváme spíše stagnaci,“ odhaduje Kunovský.

Kromě stagnace cen čeká developer zároveň zpomalení také v čistém prodeji bytů. O své předpovědi do dalšího roku informovala Central Group na online tiskové konferenci.

Podle společných statistik developerských společností Trigema, Skanska Reality a Central Group průměrná cena nových prodaných bytů v hlavním městě na konci září meziročně vzrostla o 3,2 procenta na 110 117 korun za metr čtvereční.

Vliv současné krize je podle Kunovského patrný na struktuře poptávky. Podstatně ubylo zahraničních kupujících a také nákupů bytů za účelem jejich krátkodobého pronájmu v širším centru Prahy. „Na druhé straně ale stejně tak vzrostl počet kupujících, kteří hledají bezpečnou investici v nejisté době a chtějí své úspory výhodně uložit a ochránit je před možnou vyšší inflací a devalvací české koruny,“ dodal majitel Central Group.

Hlavním důvodem pro stagnování cen je podle developerské společnosti dozvuk koronavirové krize. Podle developera se totiž její dopady na poptávku po rezidenčním bydlení zatím neměly šanci plně projevit. Postupné tání zájmu o nákup nemovitosti má přijít až v příštím roce.

V hlavním městě se v současné době připravuje 120 649 nových bytů v 762 projektech. Jen necelých 40 procent z nich ale vstoupilo do některé z fází schvalovacího procesu. Největší rozvoj do budoucna čeká Prahu 9, 5 a 4, kde se nachází velké množství tzv. brownfieldů.

V těchto čtvrtích leží budoucnost Prahy, myslí si Kunovský. Důvodem je, že se zde nachází velké množství průmyslových areálů a rozvojových ploch, které čekají na svou přeměnu v nové čtvrti.

„Dvě třetiny ze všech připravovaných bytů připadají na projekty plánované na brownfieldech. Podpora výstavby na těchto plochách by tedy měla být jednou z priorit vedení města. To by mohlo významně přispět k řešení současné bytové krize. Navíc se tyto plochy většinou nachází v místech, kde je již hotová infrastruktura, což je výhodnější i pro město, které se tak nemusí rozrůstat do okolí,“ říká český miliardář Kunovský.

Problémem developerů ale stále zůstává pomalý proces schvalování bytů úřady. Z počtu přes 120 649 připravovaných bytů jich do povolovacího procesu vstoupilo 45 752, přičemž zhruba 11,5 tisíce nových bytů již má územní rozhodnutí a 5,5 tisíce i stavební povolení. U těchto bytů je tedy předpoklad, že by se mohly v následujících letech dostat na trh. Část těchto projektů nicméně stále řeší zdlouhavá odvolání nebo složité soudní přezkumy.

„Obrovský nepoměr nabídky a poptávky na trhu vede k velkému nárůstu cen. Podle našich aktuálních dat se v minulém roce v Praze připravovalo necelých 109 tisíc nových bytů a letos je to už přes 120 tisíc. To je nárůst o deset procent během jediného roku. Takže nové byty by k dispozici byly, jen se je bohužel nedaří povolit pro výstavbu,“ komentuje situaci na trhu zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský.

Od ledna do září 2020 se v Praze v bytových domech povolilo o třetinu méně bytů než ve stejném období loňského roku. Poptávka po nových bytech dlouhodobě převyšuje nabídku, což má za následek růst cen.

„Jen od začátku roku 2015 se prodejní ceny nových bytů v Praze téměř zdvojnásobily. Hlavním důvodem je to, že se za tu dobu povolilo o polovinu méně bytů, než se prodalo. V loňském roce se v Praze v bytových domech sice povolilo větší množství bytů, kolem pěti a půl tisíce, ale to je pořád jen polovina toho, kolik je potřeba. A letos počet povolených bytů opět výrazně klesl,“ dodává Kunovský.

O tom, jak výrazně roste cena nových bytů v hlavním městě, svědčí také výpočet, který říká, že na průměrný nový byt o rozloze 70 metrů čtverečních by stejně průměrný Pražan vydělával 13,9 roku, pokud by neměl žádné jiné výdaje. Vyplývá to ze studie Central Group, která výsledky zveřejnila ve středu na online konferenci. Jde o údaje na konci třetího čtvrtletí letošního roku. Z porovnávaných měst v regionu je to nejvíce. Před rokem to bylo 14,1 roku. Na konci třetího čtvrtletí 2014, odkdy developer údaje eviduje, to bylo necelých deset let.

Při regionálním srovnání za Prahou následují Bratislava (11,9 roku), Mnichov (11,8 roku), Vídeň (8,7 roku), Varšava (8,5 roku) a Berlín (osm let).

„V Mnichově potřebují na koupi průměrného nového bytu o dvě roční mzdy méně, ve Vídni dokonce o pět. Tam se totiž nová výstavba povoluje mnohem rychleji než u nás. V Mnichově nebo Vídni se v přepočtu na tisíc obyvatel dlouhodobě povoluje dvakrát až třikrát tolik bytů než v Praze,“ uvedl šéf Central Group Dušan Kunovský.

K meziročnímu zvýšení dostupnosti bydlení podle Kunovského přispělo to, že mzdy rostly proti cenám bytů o něco rychleji. Cena průměrného bytu o rozloze 70 metrů čtverečních vzrostla meziročně o 4,6 procenta na 7,95 milionu korun. U průměrné mzdy Central Group vychází z údajů Ministerstva práce a sociálních věcí o mzdách a platech podle profesí. Podle nich byla na konci září průměrná hrubá měsíční mzda v Praze 48 052 korun. To je o 6,2 procenta více než před rokem.

Oproti zahraničním metropolím se ale kromě výrazně vyšších cen v porovnání s tamní průměrnou mzdou liší i doba, za kterou se ve městě nové byty povolují.

Při současné rychlosti by všechny připravované byty trvalo povolit více než 20 let. V sousedních zemích se ve srovnání s Českem daří postupovat výrazně rychleji. V Praze se ročně průměrně dočkají povolení jen zhruba čtyři nové byty na 1000 obyvatel, zatímco v Mnichově, Bratislavě nebo Vídni je to dvakrát až třikrát tolik.