Článek
Noční můra majitelů bytů: Nájemník přestane platit, po vypršení smlouvy byt dál užívá a na majitele tak čekají měsíce, někdy i roky soudních sporů. Právě to měl změnit nový rozkaz k vyklizení, který začal platit od letošního ledna. Podle záměru má umožnit rychlé rozhodnutí soudu v případech, kdy je zřejmé, že nájemní vztah skončil a nájemník byt neopustil. Jenže první zkušenosti z praxe ukazují, že realita zůstává složitější.
Nájem skončil, problém ne
V pražském bytě, který spravuje společnost zastoupená Karlem Polatou, se problém začal vyvíjet nenápadně. Nájemník v něm bydlel několik let bez zásadních potíží. „Byl to nájemník, který v bytě bydlel přes pět let. Jenže na přelomu roku 2024 a 2025 se začaly objevovat problémy s placením,“ popisuje Polata, který je zároveň místopředsedou Občanského sdružení majitelů domů v ČR.
Dluh postupně narůstal, až překročil zákonný limit pro okamžité ukončení nájmu. Výpověď přišla na jaře 2025. Nájemník měl byt opustit do 30 dnů. Jenže to se nestalo.
Namísto rychlého řešení následovalo několik měsíců, které jsou pro majitele bytů tou nejproblematičtější fází. Nájemník přestal komunikovat. Nepřebíral poštu, měnil telefonní čísla, na výzvy nereagoval a do bytu nikoho nepouštěl.
Zároveň se začaly objevovat další varovné signály. „Byl mu odpojený elektroměr a plynoměr. Od domovnice jsme věděli, že ho také navštěvují vymahači. To samozřejmě vzbuzovalo i problémy v domě,“ říká Polata.
Majitel tak neměl jen výpadek příjmů, ale i obavu, co se v bytě děje. Jak se ukázalo později, nebyla přehnaná, byt nakonec potřeboval kompletní vyklizení a opravy. „Museli jsme měnit zámky, ten byt je samozřejmě zdevastovaný, škoda je tam za 80 až 100 tisíc,“ říká Karel Polata.
Dluh na nájemném přitom podle něj dosahoval dalších desítek tisíc korun.
Rozkaz, který měl vše zrychlit
Teprve na začátku roku 2026, kdy nový nástroj vstoupil v platnost, majitel podal návrh na vydání rozkazu k vyklizení. V praxi se ale ukazuje zásadní detail, který může celý proces znovu zablokovat a vrátit do původních kolejí. Rozkaz totiž musí nájemník skutečně převzít, jinak ho soud zruší a případ se vrací do standardního řízení.
„Je zde kladen důraz na to, aby se účastník řízení s rozhodnutím skutečně seznámil. Proto musí být doručen do vlastních rukou a nelze uplatnit fikci doručení,“ vysvětluje předsedkyně Sdružení nájemníků Lenka Veselá.
To byl i tento případ. „Věděl jsem, že si to nepřevezme,“ říká Karel Polata. Rozkaz mu proto doručil osobně. „Dokument jsem mu předal a on mi na kopii připojil svůj podpis.“
Ani tím ale proces nekončí. Nájemník může rozkaz velmi snadno zablokovat podáním odporu, bez nutnosti cokoliv odůvodňovat. „Stačí prostě věta: ‚Podávám odpor proti rozkazu k vyklizení‘ a rozkaz se stává bezcenným papírem,“ dodává Polata.
V takovém případě se spor vrací do běžného soudního řízení. Ekonom a pedagog z Právnické fakulty Univerzity Karlovy Libor Dušek už dříve upozornil, že tyto spory dnes trvají v průměru zhruba 14 měsíců, v Praze až kolem 21 měsíců.
V tomto případě nájemník odpor nepodal. Zlom přišel ve chvíli, kdy majitel podal současně s návrhem na rozkaz k vyklizení také trestní oznámení za neoprávněný zásah do práva k bytu a do věci vstoupila policie. „Myslím si, že to byla reakce na souběh těch věcí a že mu hrozí trestněprávní postih,“ říká Polata.
Trh rozkazu věří
Navzdory tomu, že praxe ukazuje, jak křehký celý nástroj je, a že stačí, aby si nájemník rozkaz nepřevzal nebo proti němu podal odpor, část trhu očekává, že novinka situaci na trhu alespoň částečně zlepší.
„Očekáváme, že tento nástroj k rychlejšímu vystěhování neplatičů nájemného povede. Zrychlení může být v první fázi sporu třeba i o několik měsíců,“ říká Jakub Vysocký, prezident Asociace nájemního bydlení.
Podle něj bude ale klíčové, jak se k novému nástroji postaví soudy i samotní nájemníci. „Jde o to, jak se rozkaz k vyklizení začne uplatňovat v praxi, jak k němu budou přistupovat soudy, ale také nájemníci, kteří na nájemném dluží.“ Co se vyklizovacích sporů týče, ročně jde zhruba o dva tisíce případů, zatímco v nájemním bydlení žijí v Česku více než dva miliony lidí.
Co je rozkaz k vyklizení?
Je to nový soudní nástroj účinný od 1. ledna 2026. Umožňuje rychlejší rozhodnutí o vyklizení bytu v situaci, kdy nájemní vztah prokazatelně skončil, ale nájemce byt neopustil.
Znamená to, že nájemníky lze vystěhovat bez soudu?
Ne. Stále jde o soudní rozhodnutí. Rozdíl je v tom, že soud může rozhodnout bez nařízení jednání pouze na základě předložených listinných důkazů, pokud je věc jasná.
Jaké podmínky musí pronajímatel splnit?
Musí prokázat, že:
- nájem skutečně skončil (např. uplynutím doby, dohodou nebo platnou výpovědí),
- nájemce byl písemně vyzván k vyklizení (minimálně 14 dní před podáním návrhu),
- je vlastníkem nemovitosti.
Bez splnění těchto podmínek soud rozkaz nevydá.
Jaké má nájemce možnosti obrany?
Po doručení rozkazu má nájemce 15 dní na podání odporu. Pokud odpor podá, spor pokračuje standardním soudním řízením. Pokud odpor nepodá, rozhodnutí nabývá právní moci.
O kolik se může řízení zrychlit?
To zatím není možné přesně vyčíslit. Podle odhadů odborníků by první fáze sporu mohla být kratší o několik měsíců. Reálné dopady ukáže až praxe.
„Je potřeba říct, že se bavíme o relativně malém počtu případů v rámci celého trhu,“ upozorňuje předsedkyně Sdružení nájemníků Lenka Veselá.
Jejich dopad je ale podle odborníků výrazně větší, než by odpovídalo jejich počtu. Právě obava z podobných situací drží část bytů mimo trh a omezuje nabídku nájemního bydlení.
„Rozkaz k vyklizení bytu zvyšuje jistoty pronajímatelů a zjednodušuje boj s neplatiči,“ říká prezident Asociace nájemního bydlení Jakub Vysocký.
Zásadní změnu ale podle něj nepřinese. „Před tím, než začneme debatu o dlouhodobých nájemních smlouvách, je nutné mít situaci s neplatiči nájemného vyřešenou, protože jinak více bytů na nájemní trh nedostaneme.“
Debata o tom, jak vyvážit práva nájemníků a majitelů tak, aby nájemní trh fungoval, přitom běží v Česku dlouhá léta. Rozkaz k vyklizení je prvním konkrétním krokem, který se podařilo prosadit a který začal reálně platit.
Předchozí vláda přitom zvažovala i další zásahy, například omezení řetězení krátkodobých nájemních smluv. Tyto návrhy se ale nakonec nedostaly dál než do fáze debat.
