Článek
Debata o drahém bydlení v Česku se často zjednodušuje do jedné věty: mohou za to stavební firmy! Je to sice srozumitelné, ale přinejmenším zavádějící tvrzení: stavebnictví totiž ve skutečnosti výsledné ceny bytů ovlivňuje jen velmi málo.
Realita trhu s bydlením je v kontextu faktů a jasných čísel úplně jiná. Klíčovým faktorem ovlivňujícím dnešní ceny bydlení je dlouhodobý převis poptávky nad nabídkou. Ten vzniká kumulací několika problémů. Jednoduše řečeno: bytů je málo, povolování trvá roky a každý další odklad výstavby zvyšuje tlak na cenu. V takovém prostředí logicky rostou prodejní ceny výrazně rychleji než samotné stavební náklady.
Tvrdá čísla: kolik stojí stavba bytu a kolik pak samotný byt
Stačí jednoduché srovnání. Nákladová cena výstavby jednoho bytu se dnes obvykle pohybuje kolem 70 až 80 tisíc korun za metr čtvereční. V některých konkrétních projektech jsme jako Hochtief cz dokonce na úrovni 65 až 70 tisíc korun.
Prodejní ceny nových bytů se ale ve velkých městech běžně pohybují mezi 180 až 240 tisíci korun za metr čtvereční, často i výše. Samotná stavební část tak tvoří zhruba třetinu, maximálně necelou polovinu výsledné ceny bytu. Tento rozdíl je příliš velký na to, aby ho bylo možné vysvětlit růstem cen materiálů, energií nebo práce.
Stavební firmy navíc fungují ve vysoce konkurenčním prostředí, kde o zakázkách často rozhodují rozdíly v jednotkách procent. Prostor pro výrazné navyšování cen je zde minimální. Ano, náklady sice rostou – zejména kvůli energiím, materiálům a mzdám – ale jde o postupný vývoj, nikoli skokové zdražení, které by vysvětlovalo dramatický růst cen bytů.
Proč jsou tedy ceny bytů tak vysoké?
Klíčová část ceny vzniká jinde. Vedle ceny pozemků a nákladů na financování hraje zásadní roli délka přípravy projektů. Povolení stavby v Česku trvá často roky. Každý rok zdržení znamená další náklady, které se následně logicky musí do konečné ceny promítnout. Zároveň také pomalý a zdlouhavý administrativní proces omezuje nabídku nových bytů, což dál zvyšuje tlak na jejich ceny.
Specifickou kapitolou jsou marže developerů. Ty musí pokrýt náklady na přípravu projektů, financování i rizika. V prostředí silné poptávky a omezené nabídky ale zároveň vzniká prostor držet prodejní ceny vysoko.
Stavebnictví zlevňovat nebude, protože nemůže
Do budoucna nelze počítat s tím, že by stavebnictví bylo zdrojem výrazného zlevnění bytů. Sektor čelí vlastním strukturálním problémům. Rostou ceny základních surovin, jako jsou kamenivo, písky nebo štěrkopísky, jejichž těžba naráží na regulatorní i společenské limity.
Významným problémem je také nedostatek kvalifikovaných pracovníků – ať už dělnických profesí, nebo technicky vzdělaných specialistů. Tento trend je dlouhodobý a bez změn ve vzdělávání se nezlomí.
Co z toho plyne?
Ceny stavebních prací se budou odvíjet především od energií, dostupnosti lidí a stability dodavatelských řetězců. Pokud se situace uklidní, lze očekávat spíše stabilizaci než pokles. Pro dostupnost bydlení to ale znamená jediné: bez rychlejší výstavby a zásadního zjednodušení povolovacích procesů se nic nezmění.
Falešným hledáním viníků mezi stavebními firmami se ceny bytů nesníží. Skutečný problém leží jinde – v nedostatečné nabídce bytů, pomalém povolování jejich výstavby a dlouhodobě nevyváženém trhu. To jsou oblasti, na které stavební firmy vliv nemají a nemohou je tedy ani změnit.
