Článek
V Praze na Smíchově v těsné blízkosti parku Sacre Coeur vyrostl v roce 2020 bytový dům nazvaný Rezidence Vitality. Jeho developerem byla developerská skupina Satpo realitního podnikatele Jiřího Pokorného. Objekt byl v souladu s územním plánem zkolaudovaný s převažující funkcí domova pro seniory se službami pro osoby v nepříznivé sociální situaci. Místo toho ale developer postavil luxusní byty.
O nesouladu mezi účelem projektu a jeho skutečnou podobou se dosud nevědělo. Redakce Seznam Zpráv Byznys to zjistila při zjišťování okolností konfliktu mezi společenstvím vlastníků jednotek a poskytovatelem nadstandardních komerčních služeb, za něž musí majitelé i celé SVJ platit bez ohledu na to, zda je využívají nebo ne.
„Podle platného kolaudačního rozhodnutí je stavba určena k užívání jako jiná (polyfunkční) stavba sdružující funkci domova pro seniory jako převažující funkci,“ sdělil letos v únoru stavební úřad Prahy 5 na žádost společenství vlastníků.
„Převažující rozsah a účel stavby tvoří služby a zařízení z oblasti zdravotní a sociální péče ve smyslu zákona o sociálních službách,“ uvedl dále úřad.
Zákon o sociálních službách upravuje podmínky poskytování pomoci a podpory fyzickým osobám v nepříznivé sociální situaci. Pro vyloučení pochybností stavební úřad rovněž uvedl, že účelem užívání stavby není domov pro seniory určený pro péči o osoby se sníženou soběstačností.
„Developer postupoval promyšleně již od samého začátku a postupoval rozdílně vůči stavebnímu úřadu a vůči zájemcům o koupi bytů. Vůči stavebnímu úřadu jej vedl jako dům určený pro poskytování sociálních služeb, což mu umožnilo získat územní rozhodnutí a stavební povolení na pozemku, který byl v územním plánu označen jako veřejné vybavení a zcela tak vylučoval bytovou výstavbu. Kupujícím ale projekt prezentoval jako luxusní rezidenční bydlení s nadstandardními, komerčními a placenými službami,“ uvedl advokát SVJ Petr Novotný.
„Tímto postupem záměrně uvedl obě strany v omyl. Zásadní skutečnost, že dům byl zkolaudován v režimu zákona o sociálních službách, kupujícím zatajil. Developer Satpo si přitom zakládá na své pověsti,“ dodal právník majitelů bytů.
Počty seniorů
Redakce Seznam Zpráv Byznys se obrátila i na developerskou společnost Satpo, ptala se mimo jiné na to, kolik seniorů v Rezidenci Vitality žije a zda poskytované služby jsou v souladu se zákonem o sociálních službách a kolaudačním účelem objektu. Developer na otázky neodpověděl a odkázal pouze na své dřívější vyjádření ke sporům se společenstvím vlastníků.
Redakce proto analyzovala informace v katastru nemovitostí a dalších otevřených zdrojích typu obchodního rejstříku. Na základě toho se podařilo určit věk poloviny ze zhruba stovky majitelů a spolumajitelů v Rezidenci Vitality.
Průměrný věk v tomto vzorku je 52 let. Nejpočetnější je kategorie čtyřicátníků, o něco méně je ve skupině padesátníků, třetí nejpočetnější skupinou jsou šedesátníci. Těch bylo ve vzorku téměř stejně jako třicátníků. Senioři nad 70 let byli v „domově pro seniory“ v uvedeném vzorku tři.
Redakce oslovila také stavební úřad Prahy 5 mimo jiné s dotazem, zda kontroloval využití domu v souladu s kolaudací, a zda nějak kontroloval, jestli v objektu skutečně žijí senioři čerpající sociální služby, jak je vymezuje zákon. Úřad nechal otázky bez odpovědi.
Komerční služby pro obyvatele domu poskytuje společnost LCC domácí péče. Ta je sice vedená v registru poskytovatelů sociálních služeb Ministerstva práce a sociálních věcí, není však zřejmé, jaké sociální služby ve smyslu zákona v Rezidenci Vitality poskytuje. Na otázky redakce firma neodpověděla.
„Developer nám rezidenci od začátku prezentoval a prodával jako dům s poskytováním speciálních služeb a péče pro vlastníky v oblasti péče o zdraví a osobní potřebu, zajištění pohodlí domova a volnočasových aktivit, včetně zdravotní péče a stravování. Nikdy při prezentaci, prodeji ani v kupních smlouvách nezaznělo, že by mělo jít o domov pro seniory jakožto zařízení sociálních služeb či měly být poskytovány sociální služby dle zákona o sociálních službách. Naopak, byly nám nabízeny čistě komerční, nadstandardní a placené služby,“ popsal jeden z obyvatel a člen výboru společenství vlastníků Lumír Al-Dabagh.
Rozpor mezi úředně stanoveným účelem domu a jeho skutečným stavem hodlá SVJ využít v právních sporech o miliony korun se společností LCC domácí péče, která má blízko k developerovi Satpo.
„Rámcová smlouva a na ni navázané individuální smlouvy společnosti LCC s vlastníky měly ve skutečnosti zakrýt podstatu celého projektu. Jejich cílem bylo vytvořit dojem, že v domě probíhá poskytování sociálních služeb. Proto developer do projektu zapojil společnost LCC a do smluv zakotvil povinnost vlastníků tyto speciální nadstandardní služby odebírat po dobu deseti let,“ poznamenal advokát společenství vlastníků Petr Novotný.
Firma LCC domácí péče ale věří, že v právních sporech uspěje.
„Máme plnou důvěru v justiční systém a předpokládáme, že klient bude ve všech řízeních úspěšný. Dosavadní průběh tomu ostatně nasvědčuje, neboť žaloba SVJ na určení neplatnosti smlouvy o užívání prostor, poskytování management služeb a služeb recepce ze dne 28. května 2025 byla Obvodním soudem pro Prahu 5 v celém rozsahu zamítnuta,“ sdělil advokát LCC Robert Němec z kanceláře PRK Partners.
Poplatky v projektu Rezidence Vitality
- Balíček nadstandardních služeb typu úklidu a žehlení stojí majitele bytů měsíčně 2505 korun. A to bez ohledu na to, jestli služby v daném měsíci využijí, nebo ne.
- Společnost LCC domácí péče následně zpoplatní služby ještě částkou 4138 korun na měsíc a byt. Plátcem faktur je v tomto případě společenství vlastníků jednotek. LCC nazývá tyto platby „manažerskými poplatky“. Firma si je účtuje například za evidenci služeb nebo komunikaci s klienty.
- Při koupi bytů v Rezidenci Vitality se kupující museli smluvně zavázat, že budou služby od LCC domácí péče odebírat.
- Každý majitel musel následně uzavřít s LCC ještě samostatnou smlouvu o poskytování služeb, a to na deset let.
- LCC má rovněž uzavřenou smlouvu se Společenstvím vlastníků jednotek. Z této smlouvy vyplývá pro společenství povinnost odvádět LCC ještě další „manažerské“ poplatky. Smlouvu s LCC uzavřel za společenství vlastníků developer Satpo v době, kdy měl před prodejem bytů pod kontrolou výbor společenství vlastníků.
Zmíněný rozsudek, s nímž se redakce měla možnost seznámit, se ale netýká podstaty sporu, tedy zda smlouvy mezi společenstvím vlastníků a LCC jsou, či nejsou platné. Soud zamítl žalobu podanou ze strany SVJ kvůli takzvanému nedostatku naléhavého právního zájmu, smlouvami jako takovými se nezabýval.
„Naši žalobu na určení naléhavého právního zájmu soud zamítl, aniž by řešil samotnou podstatu sporu. Pouze konstatoval, že věc lze řešit přímo uplatněním konkrétních nároků ze sporných smluv. Tato cesta je podle našeho názoru povede k zahajování většího počtu soudních sporů. Zvažujeme proto odvolání,“ reagoval advokát SVJ Novotný.
LCC požaduje po společenství vlastníků kompenzaci za vypovězení smlouvy ve výši 8,7 milionu korun, doplacení dlužných poplatků ve statisícovém řádu a úroků. Naopak SVJ tvrdí, že nárok na úhradu škody vznikl právě vlastníkům. Podle jejich právního zástupce zaplatili za služby, které nebyly poskytnuty, přes 30 milionů korun.
