Očima byznysu: Deset důvodů, proč je nový stavební zákon krok správným směrem

O českém stavebním právu se už roky mluví jako o problému. Povolování je pomalé, nepředvídatelné a rozdělené mezi množství institucí. Stavebník si pak často připadá jako slepička, která shání vodu pro kohoutka.

Nový zákon se to pokouší změnit od základu. Nejde jen o digitalizaci nebo o sloučení několika formulářů do jednoho. Podstatnější je, že přenáší odpovědnost za koordinaci jednotlivých úřadů ze stavebníka na stát.

Podobným směrem se vydaly i jiné evropské země. Například nizozemský zákon Omgevingswet spojil pravidla, která byla dříve rozptýlena v desítkách různých předpisů. Základní princip je podobný jako v českém zákoně: stavebník nemá dělat pošťáka mezi úřady.

Proto mě zaujal nedávný komentář Seznam Zpráv „10 důvodů, proč hodit nový stavební zákon do koše“. Popisuje deset věcí, které jsou podle jeho autora na nové úpravě špatně. Když se na ně ale podíváme z druhé strany, řada z nich podle mě docela dobře vysvětluje, proč tuto změnu potřebujeme.

Tohle je možná nejdůležitější změna. A netýká se ani tak postupu jako způsobu uvažování. Pokud lze veřejný zájem ochránit změnou projektu, kompenzačním opatřením nebo konkrétní podmínkou, má úřad takové řešení navrhnout. Jestli lze například problém s hlukem vyřešit protihlukovým opatřením, není důvod kvůli němu zamítnout celou stavbu. Zamítnutí má přijít až tehdy, když rozumné řešení skutečně neexistuje.

Nová úprava počítá při rozhodování také s vytvářením podmínek pro podnikání. Pro někoho to může znít podezřele, ale není pochyb o tom, že životní úroveň většiny z nás z velké části závisí na průmyslu a podnikání.

Developeři nejsou našimi nepřáteli. Není totiž ekonomicky reálné, aby výstavba bytů obcemi zajistila dostatek dostupných bytů.

Dává mi proto smysl, aby byly investice, pracovní místa a fungující ekonomika považovány za veřejný zájem. Bez nich nebudeme mít ve státním rozpočtu peníze na školy, silnice nebo veřejnou dopravu.

Další kritiku vyvolává možnost přihlížet k technické a ekonomické přiměřenosti požadavků.

My všichni ale při rozhodování běžně zvažujeme: „Stojí nám to za to? Nedalo by se stejného výsledku dosáhnout jednodušeji, levněji nebo rychleji?“

Velmi drahé řešení může být nejlepší ze všech, pokud chrání něco skutečně zásadního. Jenže také se dá utratit desítky milionů, zdržet projekt o několik let, a nakonec dosáhnout kosmetického efektu. Stát by měl umět rozeznat jedno od druhého, a hlavně umět svůj požadavek obhájit.

Územní plán by neměl být používán jako nástroj k bránění výstavbě. Má určit, kde obec počítá s bydlením, průmyslem, dopravou, školami nebo parky. Obyvatelé díky němu vědí, co může vzniknout v jejich okolí, a investoři, kde a za jakých podmínek mohou stavět.

Pokud obec po dlouhém procesu označí určitou lokalitu za zastavitelnou, neměla by se při povolování každého domu znovu otevírat otázka, zda a co se tam vlastně stavět má.

Nový zákon proto vychází z principu, že co už bylo posouzeno v územním plánu, nemá se znovu posuzovat ve stavebním řízení. Územní plánování tím neztrácí význam. Naopak se začne brát vážně rozhodnutí, které už obec jednou udělala.

Kontroverzi vyvolává také možnost za určitých podmínek povolit odchylky od územního plánu.

O tom, kdo a za jakých okolností by měl odchylky schvalovat, se určitě ještě povede velká debata. Samotný princip mi ale připadá správný.

Schvalování nového územního plánu trvá roky. Všichni máme v živé paměti, jak dlouho trvalo schválení nového územního plánu města Brna. A Brno přitom zdaleka není nejhorším příkladem. Od schválení územního plánu k realizaci projektu mohou uplynout roky, někdy desetiletí. Mezitím se změní město, doprava, technologie i potřeby lidí. Někde začnou chybět byty, jinde škola, infrastruktura nebo pracovní místa.

Pokud kvůli každé rozumné změně musíme nejprve několik let měnit celý plánovací dokument, výsledkem může být jen to, že město zůstane zakonzervované podle představ z doby, kdy plán vznikal.

Přesun stavební agendy do státní stavební správy bude organizačně složitý. Tisíce lidí, pracoviště, jiný nebo vylepšený IT systém, jiná metodika. To všechno je pravda. Jenže to je argument pro dobře připravený přechod, ne pro zachování dnešního systému.

Na úřadech musí pracovat profesionálové. Stavebník by neměl dostat jiný výklad stejného zákona jen proto, že podal žádost o padesát kilometrů vedle.

Tohle je podle mého názoru nejlepší část celé reformy. Památková péče, životní prostředí a další odbornosti tím nikam nezmizí. Jejich pohledy se ale mají potkat uvnitř jednoho rozhodovacího procesu.

Když jsem se nedávno snažila na stavebním úřadu získat informaci, jaká vyjádření budu muset pro stavbu rodinného domu doložit, odkázala mě paní úřednice, ať se obrátím na inženýring, že ten bude určitě vědět.

U složitější stavby naší prodejny jsme zase rok obíhali jednotlivé úřady. Poslední úřad si vyžádal změnu projektu. Sama o sobě tato změna pro nás nebyla problém, jenže kvůli ní jsme museli celé kolečko absolvovat znovu.

Ještě absurdnější je, když jeden úřad požaduje jednu věc a druhý prakticky její opak. Stavebník pak běhá s dokumentací tam a zpět a snaží se jejich požadavky nějak sladit.

Ministerstvo pro místní rozvoj shrnuje nový princip jako „jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko“. Kéž by to tak opravdu zafungovalo.

Ne každá chyba je stejně závažná. Něco jiného je stavba vědomě postavená bez povolení nebo v zásadním rozporu s ním a něco jiného je procesní pochybení, sporný výklad předpisu nebo vada, kterou lze napravit dodatečnou podmínkou či stavební úpravou.

Zbourání hotového domu by mělo být až krajním řešením. Někdy je samozřejmě namístě, například když je stavba v zásadním rozporu s územním plánem, vážně zasahuje do práv sousedů a problém už nejde napravit jinak.

Bourání by ale nemělo následovat automaticky. Záleží přece na tom, v čem byl problém, zda stavebník jednal v dobré víře a jestli existuje jiné řešení.

Město nemůže zůstat stejné a zároveň se rozvíjet. Pokud chceme měnit brownfieldy na bydlení, modernizovat železnici nebo prodlužovat tramvajové tratě, musíme připustit, že se podmínky pro někoho trochu změní.

Je rozdíl mezi továrnou, která zhorší nebo zkomplikuje život tisícům lidí, a situací, kdy minimální změna hlukové zátěže umožní postavit novou tramvajovou trať, ze které budou mít prospěch desetitisíce dalších lidí. Takový rozdíl by měl stát při rozhodování umět zohlednit.

Bez výrobních areálů a logistických center se ekonomika neobejde. Kde je stavět?

Logistický areál potřebuje především dopravu. Umístit ho daleko od dálnice nebo železnice může znamenat nové silnice, kamiony přes obce, více kilometrů dopravy, a nakonec další zábor území.

Koncentrovat podobné stavby kolem existujících dopravních koridorů proto nepovažuji za útok na ochranu půdy. Je to zdravý rozum. Ochranu nejcennější půdy samozřejmě nemůžeme ignorovat. Ale argument, že sklad je lepší někde uprostřed krajiny než u dopravní tepny, mě nepřesvědčuje.

Největší přínos nového stavebního zákona není v jednotlivých paragrafech, ale ve změně přístupu. Stát má stanovit srozumitelné podmínky, za kterých lze stavět. Další debata by se neměla týkat jen rychlosti povolování, ale také toho, co vůbec dovolíme stavět.

A tady stojí za pozornost Kalifornie. Po mnoha letech marného boje s bytovou krizí udělala v posledních letech několik zajímavých změn. Neřeší už jen rychlost povolování, ale také to, co města a jejich obyvatelé smějí blokovat. Kolem významných zastávek veřejné dopravy omezuje možnost držet zástavbu příliš nízkou, některým bytovým projektům dává při splnění jasných pravidel nárok na zjednodušené schválení a poblíž veřejné dopravy omezuje povinné parkovací minimum.

Některými změnami v Kalifornii bychom se mohli inspirovat i u nás. Praha investuje obrovské částky do metra D a železničních tratí. Kolem stanic metra by se mělo stavět co nejintenzivněji. Obce by neměly mít možnost držet okolí nejvýznamnějších dopravních uzlů uměle poddimenzované.

Podobně zajímavý je princip, podle kterého úřad u některých projektů znovu politicky neposuzuje, zda se mu konkrétní stavba líbí. Kontroluje, zda splňuje předem stanovená pravidla.

Tenhle princip by i českému stavebnictví slušel: Splníš pravidla? Máš právo stavět. Nový stavební zákon samozřejmě nevyřeší všechny problémy českého stavebnictví a určitě se ukáže řada věcí, které bude potřeba opravit. Jeho základní směr mi ale připadá správný.