Článek
Maricarmen shodila španělskou vládu. Příběh stařenky Maricarmen Abascalové zná teď už celý svět. Její byt, který obývala sedm desetiletí, odkoupil nový pronajímatel a ztrojnásobil jí nájemné, což v září vedlo k jejímu nucenému vystěhování.
To se stalo poslední kapkou pro rozezlené Španěly, kteří dlouhodobě požadují po své vládě, aby něco provedla s krizí bydlení.
Ať se podíváte na jakákoli čísla, která problém popisují, je jasné, že krize je víc než reálná. V roce 2025 ve Španělsku vzniklo zhruba 240 tisíc nových domácností, ale dokončeno bylo jen asi 92 tisíc bytů. Podle odhadů chybí na trhu minimálně 700 tisíc bytů. Nájmy mezi lety 2016 a dneškem poskočily v průměru na dvojnásobek, ze zhruba osmi eur na více než 15 eur za metr čtvereční.
Tlak sílil, vláda přišla s řešením. Vydala dva dekrety, které zásadním způsobem regulovaly vztah pronajímatele a nájemce. Zákaz vystěhování sociálně slabých nájemců, a to až do roku 2030, prodloužení smluv končících před koncem roku 2028 o další dva roky. Automatické pětileté obnovování smluv (sedmileté, pokud je pronajímatelem firma). Odškodné 12 měsíčních nájmů, pokud pronajímatel smlouvu neobnoví z jiných než závažných důvodů, jako je například potřeba využít byt pro vlastní bydlení. Strop růstu nájemného maximálně o dvě procenta ročně při inflaci, kterou statistický úřad INE odhaduje za září na 4,9 procenta.
A to vše platné už pro existující smlouvy. Smlouvy, které někdo podepsal a přistupoval k jejich obsahu v dobré víře.
Zejména to poslední, tedy retroaktivní vnucení pravidel, už jinde při pokusu o řešení bytové krize nedopadlo dobře. Berlín zmrazil nájmy v roce 2020 a nabídka v regulovaném segmentu se podle tehdejších studií propadla zhruba na polovinu. Spolkový ústavní soud zákon o rok později zrušil a nájemníci museli zpětně doplácet ušetřené nájemné.
A že regulace podobného typu krizi s bydlením nepomáhá, testují sami Španělé opakovaně. Jejich realitní trh se začal prudce hýbat někdy po covidu. Tehdy přišla první regulace, že nesmíte vystěhovat sociálně slabé a zranitelné nájemníky. K tomu se španělské nemovitosti líbily čím dál víc zahraničním kupcům – když už musíte počítat s tím, že přijde nějaká ta nepříjemnost, jako karanténa, nebo třeba by snad Rusko mohlo začít škodit Evropě víc a bůhví, co to přinese, tak se s těmi nepříjemnostmi tak trochu lépe bojuje na Pyrenejském poloostrově u moře nebo dokonce třeba na Kanárech.
A tak nastoupily tvrdší a vyšší daně pro rekreační nemovitosti, turistické pronájmy a tak dále.
Do balíčku je pak třeba přidat přístup k takzvaným inquiokupas, nájemníkům, kteří přestanou platit, ale nechtějí se vystěhovat. S těmi musíte k soudu, proces se táhne minimálně měsíce a vy jim jako pronajímatel nesmíte škodit – tedy platíte elektřinu, vodu a tak dále ze svého.
Těžko se pak divit, že nabídka bydlení podle odhadů španělských médií spadla za poslední tři roky vlády Pedra Sánchéze, který řadu těchto opatření prodlužoval či zaváděl, o 20 procent.
Nové dekrety neprošly parlamentem. Obratem je zrušil, a proto teď čekají Španělsko předčasné volby na konci listopadu.
My v Česku máme výše popsanou lekci za sebou. Regulované nájemné z dob socialismu vytvořilo dvojí trh: lidé se starými smlouvami platili směšné částky, noví nájemníci platili výrazně víc a regulované domy chátraly, protože na opravy nebyly peníze ani motivace. Deregulace probíhala po etapách a skončila koncem roku 2012. Byla politicky bolestná. Když komunisté před lety navrhli plošnou regulaci nájmů znovu, Sněmovna ji zamítla už v prvním čtení. Španělům chybí osobní zkušenost s tím, co se stane, když stát přepíše pravidla vlastnictví. My ji máme.
A inspirovat se u nás bohužel mohou i bolestným procesem toho, jak rozpohybovat výstavbu nových bytů a domů. To je totiž jediné řešení na zvýšení nabídky bydlení, žádný strop na nájemném byt nepostaví. A výstavbu ve Španělsku stejně jako u nás brzdí územní plánování, pomalé schvalování a přísné normy.
Znám to na vlastní kůži. Jsem součástí projektu rodinného bydlení s třemi tisíci bytů a kompletní občanskou vybaveností. Proces změny územního plánu u mého projektu trval 17 let. Teprve teď máme platný územní plán a můžeme začít projektovat novou městskou čtvrť. Za sedmnáct let se změnily generace kupujících, ceny i podmínky financování. Zdržují možnosti odvolání a stejné řízení opakující se u několika úřadů. K tomu přistupuje efekt NIMBY: všichni chtějí levné bydlení, jen ne vedle sebe.
Část z toho má v Česku odbourat a zrychlit nový stavební zákon, který letos prošel a bude platit od příštího roku.
Zároveň by bylo dobré zapracovat na motivaci obcí, aby novou výstavbu podporovaly – samozřejmě ne bezbřeze a bez rozmyslu. Ale v současné chvíli motivace starosty nechat vznikat nový větší projekt není zrovna nejvyšší.
Jednak musí doufat, že se noví obyvatelé přihlásí k trvalému pobytu, jinak pro něj představují jen náklad, protože rozpočtové určení daní závisí především na tom, kolik lidí v obci bydlí. Více lidí znamená více služeb (odpadu, školek, základních škol a tak dále), které má zajišťovat obec.
Jednak nové bydlení bude vždy vznikat tam, kde bude nová práce. A nová práce přijde s novými firmami. Jenže nové firmy - a nemusí to být jen továrny - jsou opět pro obec jen náklad. Vyšší provoz, více odpadu a z ekonomické aktivity na svém území nemají obce bezmála nic.
Proto v Druhé ekonomické transformaci voláme po tom, aby se při úpravách rozpočtového určení daní, o nichž se zmiňuje vláda ve své Hospodářské strategii, s touto motivační složkou pracovalo. Aby obec chtěla nové podniky, nové obyvatele, nové pracovní příležitosti, protože pak díky daňovému výnosu zase bude na chodníky, školky nebo třeba domovy pro seniory.
To by mohla být velmi zásadní změna ve hře o rychlejší a tím i levnější výstavbu. Ne regulace cen.
Španělská lekce tak pro nás je, že rozhodně je třeba bydlení řešit a nenechat to zajít do krajnosti. Maricarmen nakonec vzal pronajímatel pod tlakem veřejnosti zpět do bytu, který obývala už s rodiči jako dívenka, za podmínek, které byla schopna naplnit. Nakonec se do něj však nevrátila, ve čtvrtek zemřela v nemocnici ve věku 87 let. Stres spojený s vystěhováním jejímu zdraví určitě neprospěl.
„Smrt Maricarmen nás hluboce zasáhla. Nikdo nemůže zůstat lhostejný. Politika nemůže tolerovat jakoukoli formu nelidskosti. Budeme nadále bojovat za to, aby se to už neopakovalo. Odpočívej v pokoji,“ napsal na síti X katalánský premiér Salvador Illa.
Její příběh tak zatím zůstává nahodilým řešením v nefunkčním systému. U nás, doufám, dojdeme nakonec přece jen k systematičtějšímu řešení krize bydlení.
