Článek
Průměrná sazba hypoték roste už sedmý měsíc v řadě a je nejvyšší od začátku roku 2024. Ministryně financí Alena Schillerová viní banky, že zdražují bez důvodu, a lidem do 36 let slibuje vyšší daňový odpočet úroků z hypotéky.
Lidé splácející hypotéku si totiž od základu daně nyní mohou odečíst zaplacené úroky, ne však půjčenou sumu. Odpočty stát dosud limituje 150 tisíci korun, u smluv sjednaných před rokem 2021 pak 300 tisíci. Ministryně Schillerová plánuje tuto hranici mladým do 36 let zvednout o 50 tisíc. Zatímco teď tak lze při maximálním odpočtu uspořit ročně 22 500 korun, nově to může být o 7,5 tisíce více.
Tato současná diskuse o výši úrokových sazeb u hypoték mě donutila napsat těchto pár řádků. Ne jako diskuzi, ale jako vysvětlení některých základních pojmů. Jako bývalý bankéř mám potřebu se svých kolegů a hypoték trochu zastat.
Úrokové sazby hypoték se neodvíjejí přímo od základní sazby České národní banky (ČNB) - ta určuje cenu peněz na krátkou dobu, dvoutýdenní reposazbou logicky na 14 dní. Kolikrát jsem toto říkal nováčkům v bance nebo také opakoval kolegům novinářům, kteří o hypotékách píší. Tzn. spojovat sazbu hypoték se základní sazbou ČNB není úplně správné.
Hypotéky jsou daleko více závislé na dlouhodobých zdrojích, tedy na tom, za kolik si banka sama obstará peníze na delší dobu. Takovým zdrojem může být třeba hypoteční zástavní list nebo v současné době spíše tříletý swap (tržní sazba, za kterou banka může nakoupit peníze na trhu či zafixovat cenu svých vlastních peněz). Tříletý proto, že nejvíce hypoték se nyní poskytuje s tříletou fixací.
Jak je vidno z grafu, určitá závislost mezi základní sazbou České národní banky a dlouhodobými zdroji je. Pro někoho to může být překvapení, ale je tomu naopak, než by si mnohý myslel. Základní sazba ČNB nepředurčuje výši dlouhodobých zdrojů, ale (zjednodušeně) je to naopak! Dlouhodobé zdroje určitým způsobem předpovídají to, jak se v budoucnu bude vyvíjet krátkodobý zdroj. Trh tedy cenu dlouhodobých peněz nastavuje podle toho, co od ČNB očekává v příštích letech, ne podle toho, kde je její sazba dnes. Proto se mohou hypotéky a jejich sazby chovat jinak než základní sazba ČNB. Přiložený graf to ukazuje poměrně jasně.
Jak se měnily sazby u úroků.
K tomu je dobré si uvědomit, že banka své úvěry poskytuje s nějakou marží, tedy s přirážkou k ceně, za kterou peníze sama získá. U hypoték je obvyklá marže na úrovni ±1 %. Marže slouží k pokrytí nákladů na riziko, kapitál, provoz, provizi hypotečním zprostředkovatelům… a pokrývá také určitý zisk.
Z grafu je zřejmé, že zdroje mají v současné době rostoucí trend, marže bank nedosahuje ani obvyklého 1 % a z toho je tedy jednoduchý, avšak docela smutný závěr: levné hypotéky v brzké době prostě nebudou. Bude to spíše naopak.
Myslet si, že případné zvýšení odpočtu zaplacených úroků od základu daně (tedy možnosti snížit si daň podle toho, kolik člověk za rok zaplatí na úrocích z hypotéky) bude lékem, je bohužel omyl. Ano, určitě to majitele hypoték potěší. K větší dostupnosti hypoték to však s velkou pravděpodobností nepovede.
Obvyklý (a správný) přístup bank k daňovým odpočtům je totiž takový, že je při posuzování bonity klienta (tedy když banka počítá, jak vysokou hypotéku si člověk může dovolit) nezohledňují. Kvůli vyššímu odpočtu tedy nikomu nepůjčí víc. Důvod je poměrně jednoduchý: jak rychle se dá toto opatření zavést, stejně rychle se dá zrušit. A hypotéka je produkt dlouhodobý.
Mladým rodinám pomoc přeji. Více než sleva na dani by jim ale pomohlo, kdyby se u nás rychleji povolovalo a více stavělo. Dostupnější bydlení bude jen tehdy, když bude dost bytů.
