Článek
Bankovní domy nestíhaly vyřizovat příval nových žádostí o hypoteční úvěry. Důvodem byl tehdy propad úrokových sazeb, zájem bohatých investorů o byty či zrušení daně z nabytí nemovitostí. Tak vypadal rok 2021, kdy banky rozpůjčovaly v nových hypotékách (bez refinancování) dosud rekordních 379 miliard korun.
Pět let starý rekord ale může letos padnout. „Objem nových hypoték u České spořitelny překročil tento rok objem 90 miliard již v srpnu, takže s ohledem na více než čtvrtinový podíl Spořitelny na hypotečním trhu nelze vyloučit, že celkový objem nových hypoték na trhu se za rok 2026 přiblíží rekordnímu roku 2021,“ uvádí mluvčí Spořitelny Filip Hrubý.
Hypoteční Eldorádo
A podobně to vidí i další experti. „Pro nové hypotéky je odhad kolem 395 až 410 miliard korun za celý rok 2026. Rekordní objem z roku 2021 bude pravděpodobně překonán,“ říká hypoteční specialistka sítě FinGo Jana Vaisová. S tím souhlasí i obchodní ředitel skupiny Partners Jan Brejl. Nový rekord čeká i analytik Gepard Finance David Eim. „Objem dosáhne na 390 miliard korun,“ říká.
Naopak hypoteční specialista Next Reality Jiří Vagner očekává, že rekord těsně nepadne kvůli ochlazení trhu ve zbytku roku. Hypoteční trh totiž zpomaluje. Zatímco v dubnu byly hypotéky za 44,2 miliardy korun, v červenci to bylo již jen 30,8 miliardy korun.
„Poslední měsíce objem i počet sjednaných hypoték klesal, ale z velmi vysokých čísel. Stále si pokles vysvětluji jako efekt předzásobení před regulací investičních hypoték,“ upozorňuje Eim. Investoři si totiž sjednali hypotéky před zavedením přísnějších pravidel České národní banky pro poskytování takzvaných investičních hypoték. Ty platí pro třetí a další nemovitost.
Maximální výše úvěru k hodnotě nemovitosti může být u těchto hypoték jen ve výši sedmdesáti procent, zatímco u hypoték na první či druhou nemovitost to je 80 procent a u žadatelů mladších 36 let dokonce devadesát procent. Navíc investoři nesmí přesáhnout u ukazatele DTI (poměr celkového dluhu žadatele k ročnímu příjmu) hodnotu sedm. U běžných žadatelů doporučuje Česká národní banka, aby DTI nepřekročilo hodnotu osm.
Snížila se kvůli tomu rovněž průměrná výše úvěru na bydlení. Zatímco v dubnu to bylo 4,89 milionu korun, tak v červenci šlo o 4,59 milionu korun.
Eim proto očekává ve zbytku roku stagnaci. Podobně se vyjadřuje rovněž Brejl: „Vzhledem k pozvolnému růstu sazeb očekávám, že objemy poskytnutých úvěrů budou stagnovat na úrovni letních měsíců, které patří k slabším z pohledu poskytnutých úvěrů.“
„V září objem poskytnutých hypoték klesne, a možná i razantně,“ doplňuje Vagner.
Důvodem je zdražování hypotečních úvěrů, což má na svědomí i válka v Íránu. Tento týden zvýšila sazby u hypoték Spořitelna. Konkrétně úvěr s fixací na tři roky zdraží od pátku z 5,09 na 5,39 procenta. Jde přitom o úvěr s pojištěním schopnosti splácet. Bez něj by byla hypotéka ještě o desetinu procentního bodu dražší.
Hypotéky v Česku už zdražují
Spořitelna není přitom jedinou z bank, které zdražují. „Komerční banka posílala nabídku na pětiletý fix se sazbou 6,14 procenta s pojištěním schopnosti splácet,“ popisuje Vagner. Před zahájením války v Íránu byla úroková sazba u hypoték ve výši okolo 4,5 procenta.
K největším bankovním domům se dříve či později přidá i zbytek trhu. Důvodem je zdražování peněz na mezibankovním trhu. Banky si totiž nyní půjčují na tři roky za zhruba 4,75 procenta. Tyto sazby – takzvaný úrokový swap – se tak dostaly na nejvyšší úroveň od října 2023.
Zdražování již dříve proto nevyloučily i další bankovní domy, jako Partners banka či UniCredit Bank. „Pokud bude růst úrokových swapů přetrvávat delší dobu, velmi pravděpodobně se tato situace postupně promítne i do cen nových hypoték. Není to ale jediný aspekt, podstatnou roli hraje také přístup konkurence a celkový ekonomický vývoj,“ komentoval trh již dříve Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů Raiffeisenbank.
Za růstem úrokových sazeb je zmíněný konflikt v Íránu, který zvyšuje cenu energií. Konkrétně barel ropy Brent tento týden stál přes sto dolarů, zatímco před vypuknutím konfliktu v Íránu to bylo přibližně 71 dolarů. Vyšší cena ropy se pak promítá do cen nafty a benzinu. Zdražil rovněž zemní plyn a elektřina. Trhy se proto obávají, že centrální banky budou zvyšovat své sazby, což se promítne do vyšších úroků u úvěrů. Ve čtvrtek již zvýšila svou klíčovou sazbu Evropská centrální banka z 2,25 na 2,5 procenta.
Zvyšující se sazby pak znamenají vyšší splátky hypoték, což dopadne na hodnocení řady domácností, zda zvládnou úvěr splácet. „Růst sazeb má dvojí efekt. Lidé na hypotéku často už nedosáhnou a spousta klientů si také řekne, že tak vysokou splátku už platit nechtějí, přestože by na hypotéku dosáhli,“ popisuje Vagner.
Objemy sjednaných úvěrů na bydlení tak zřejmě budou ve druhé polovině roku klesat oproti prvním šesti měsícům. I v případě, že bude objem rekordní, tak letošní rok jistě nepřekoná rok 2021 v počtu hypoték. Tehdy bankovní domy byly v některých měsících zavaleny počtem žádostí, což se nyní neděje.
V roce 2021 bylo totiž poskytnuto přes 114 tisíc nových hypotečních úvěrů. „Odhad počtu pro letošní rok je zhruba 83 až 85 tisíc,“ vypočítává Vaisová. Trh tak táhne průměrná výše hypotéky. V roce 2021 byla průměrná hypotéka ve výši 3,3 milionu korun, zatímco minulý měsíc dosáhla zmíněné výše 4,59 milionu korun – jde o růst o 39 procent. Za zvýšením průměrné hypotéky stojí dramatický růst cen realit za posledních pět let.
