Úroková selanka končí. Statisícům Čechů zdraží splátky hypoték

Covidový hypoteční boom naráží na tvrdou realitu. Tisícům Čechů letos končí výhodné fixace a čeká je výrazné zdražení splátek – v průměru o 3500 korun. Sázet, že úroky půjdou brzy dolů, je promarněná energie, říká expert.

S rokem 2020 nepřišel do Česka jenom covid, ale taky hypoteční boom. Úrokové sazby tehdy padly na historické dno, na čas i pod dvě procenta. V letošním roce a dalších dvou letech ale čeká jejich majitele konec „selanky“. Přichází doba refixací hypoték ze zlatých let.

„Je před námi extrémní vlna,“ avizuje Libor Ostatek, expert na hypotéky z Golem Finance. V letošním roce bude přejednávat úroky u svých úvěrů na bydlení zhruba 100 tisíc lidí, příští rok až 140 tisíc a v roce 2027 končí fixovaný úrok obdobnému počtu klientů, odhaduje Ostatek v podcastu Ve vatě.

Do pohybu se dají stovky miliard. Jen letos se mají refixovat hypotéky za 240 miliard, příští rok za 460 a v roce 27 dokonce za 500 miliard korun, vyplývá z analýzy České národní banky. Obrovské objemy jsou dané i tím, že se hypoteční úvěry v posledních letech nebývale nafoukly. Na dražší nemovitosti si lidi půjčují stále větší částky.

„Dynamika nárůstu cen je poslední roky bezprecedentní. Průměrná výše hypotéky roste tempem až 20 % ročně. Už přesáhla 4 miliony,“ říká Libor Ostatek. Ještě před pěti lety činil průměrný třicetiletý úvěr o milion a půl méně.

Zvláště ty, kteří si brali hypotéky za ryzího covidu, čeká v příštích měsících, kdy jim fixační období vyprší, tzv. úrokový šok. Ze sazeb kolem 2 % půjdou zhruba na 4,5 procenta. Kdo v roce 2020 podepsal úvěr na 30 let s pětiletou fixací v průměrné výši 2 658 000 korun, profitoval z průměrného úroku 2,19 %. A splácel měsíčně 10 tisíc korun.

Úroková selanka ale končí. Majitel zmíněného úvěru dnes v bance nejspíš narazí na nabídku kolem 4,63 %. Splátka mu tak vyskočí na 13 674 Kč, propočítali v Golem Finance. Tentokrát bude hypoteční šok sice trochu mírnější než v roce 2022, kdy ČNB v reakci na zdivočelou inflaci začala svižně zvyšovat sazby. Ale řada lidí i tak dopady refixace v peněženkách pocítí.

Že by měly domácnosti problém se splácením, se ale ekonom nedomnívá. „My jsme i v porovnání s Evropskou unií, ale i třeba se Švýcarskem, kde tu zkušenost mám, v tom, jak nám nepadají hypotéky, příkladní. Máme obrovský vztah k vlastnímu hnízdu a hypotéky kolabují ve velmi málo případech,“ všímá si Ostatek.

Jednoletá fixace není za současných nejistých geopolitických podmínek dobrý nápad. „Když se ve světě něco pokazí, nemáme garantováno, že nebudeme se sazbami zpátky na 6, 7 nebo 8 procentech,“ řekl. Nejlogičtější volbou je podle experta Golem Finance a Broker Trust fix na tři roky. Dává na chvíli jistotu a vyjde aktuálně levněji než ta pětiletá, zhruba o 0,2 %.

Navíc úroky hypoték v nejbližší době dolů významně nepůjdou, domnívá se Ostatek. Do roka se dostane maximálně na 4 %, odhaduje. „Jsme se současnými 4,5 % na úrokovém dně letošního roku. Takže když má někdo refixaci v závěru roku nebo ještě dříve, září nebo říjen, tak sázet na to, že mi to někdo zlevní, je podle mého názoru promarněná energie.“

Ostatek doporučuje klientům začít s vyjednáváním ve stávající bance. Banky posílají upozornění na blížící se konec fixace tři měsíce předem. Klient má čas se na nárůst splátek připravit.

Lidé dostanou propočítáno, jak se splátka navýší, pokud zvolí jednoletý, tříletý či pětiletý fix. Pokud na nabídku nereagují, většinou s ním banka pokračuje v modelu, který měli sjednaný doposud. „Doporučuju být aktivní, přijít sám a začít s bankou komunikovat,“ radí.

„Banky se obrovsky posunuly za posledních pět let v tzv. retenčních procesech. Každá banka má stejně jako telefonní operátor retenční oddělení, které se zaměřuje na udržení zákazníka. To tu 10 let zpátky nebylo. Banky si dobře spočítaly, kolik je stojí získat nového zákazníka na hypotéce.“

Z dat České bankovní asociace vyplývá, že jinou banku před nabídkou své „domácí“ upřednostní jen kolem 15 % klientů. Kdy naopak dává změna banky smysl? Třeba když se dům po několika letech splácení rozhodne renovovat nebo dostavět a potřebuje hypotéku navýšit. Nebo když klient potřebuje vyvázat dům ze zástavy.

Každý rok může klient splatit čtvrtinu jistiny. Banky sice mají od loňského září právo účtovat si za předčasné splacení tzv. účelně vynaložené náklady. Většinou jde o 0,25 procenta z výše splácené jistiny, a to za každý rok do konce původní fixace. Maximálně však jde o jedno procento.

Toto pravidlo se ovšem vztahuje pouze na nové hypotéky a ty, u nichž se měnila sazba a fixace až po září 2024. Klienti s hypotékami z předchozích let, kteří dosud podmínky splácení nijak neupravovali, zaplatí například při refinancování pouze administrativní poplatky ve výši několika stovek korun.

Kdy se vyplatí úvěr předčasně splatit? Jakou slevu lze v bance „vyhádat“? Poslechněte si celý podcast Ve vatě nebo se na něj podívejte nahoře ve videu.