Stát se chce zbavit luxusního zámku, jenže netuší, kolik za něj může chtít

Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových si objednal znalecký posudek, který má stanovit aktuální hodnotu státního zámku Štiřín. Historické nemovitosti s konferenčním centrem a rozsáhlým parkem se před časem zbavilo Ministerstvo zahraničních věcí a teď se uvažuje o prodeji, protože žádná jiná státní instituce neprojevila o areál zájem.

Prvním krokem k prodeji, jak uvedla v září generální ředitelka majetkového úřadu Kateřina Arajmu před členy kontrolního výboru Poslanecké sněmovny, má být právě nový znalecký posudek.

Podle sdělení mluvčí majetkového úřadu Michaely Tesařové ho vypracuje pražský znalec Petr Zítek, kterého úřad vybral v minitendru všech subjektů, s nimiž má uzavřenou rámcovou smlouvu.

Sám Petr Zítek redakci potvrdil, že už zakázku převzal, nicméně oceňovací práce jsou prý teprve na samém začátku a nelze dopředu odhadnout, jak dlouho budou trvat. „Bude to určitě náročnější, než je obvyklé, ale víc k tomu říct nemohu, jsem vázán mlčenlivostí,“ reagoval znalec na dotaz Seznam Zpráv.

Po zpracování Zítkova znaleckého posudku chce úřad prodej Štiřína inzerovat na realitních serverech, včetně zahraničních. Prodej by měl dle ředitelky majetkového úřadu Arajmu probíhat formou elektronické aukce, kde příhozy bude moci online sledovat i veřejnost.

Není to poprvé, kdy si stát objednal ocenění Štiřína. Seznam Zprávy na základě žádosti podané dle informačního zákona získaly od majetkového úřadu kopie dvou starších posudků.

Oba jsou z období, kdy v čele Ministerstva zahraničních věcí stál Karel Schwarzenberg, který byl zastáncem prodeje. Posudky se přitom diametrálně liší.

První má i s přílohami 360 stran, pochází z roku 2009 a objednalo si jej samotné (Schwarzenbergovo) ministerstvo. Autorem je KOPPREA – znalecký ústav. Ten celkovou tržní hodnotu movitého i nemovitého majetku v závěrečném souhrnu stanovil na necelých 670 milionů korun.

Vedle toho existuje ještě pětistránkové „znalecké vyjádření“ z roku 2012, které pro vedení zámku Štiřín (konkrétně pro správce parku, známého botanika Václava Větvičku) vypracovala pražská soudně znalecká kancelář Jiřího Grulicha.

Zde je uvedena celková hodnota (bez uměleckých sbírek) přes tři miliardy korun.

Přitom polovinu této hodnoty má představovat 40hektarový park, který je mimo jiné znám unikátní sbírkou rododendronů. Do celkové ceny jsou započteny i stamilionové investice státu.

Právě tento druhý, 11 let starý posudek zřejmě měla na mysli ředitelka Kateřina Arajmu, když před poslanci bez podrobností mluvila o tom, že v souvislosti s nedávným převzetím zámku „obdrželi jakýsi pracovní znalecký posudek, který uváděl hodnotu tři až 3,5 miliardy korun“.

Vybraný znalec Petr Zítek by tento starší posudek měl dostat jako jeden z podkladů pro svou oceňovací práci.

Někdejší dlouholetý ředitel zámku Václav Hrubý dnes na dokreslení uvádí, že druhý posudek (za tři miliardy korun) nechali s kolegy zpracovat v době, kdy vláda Petra Nečase uvažovala, že by zámek prodala za 330 milionů korun. Tuto cenu Hrubý dodnes považuje za směšně nízkou.

I první zmíněný posudek z roku 2009 znějící na 670 milionů Hrubý označuje za výrazně podhodnocený, protože prý cenné dřeviny v parku byly oceněny v zásadě jen „jako palivové dříví“.

Bývalý ředitel tvrdí, že skutečná hodnota Štiřína je dnes pět až šest miliard korun, přičemž podotýká, že stát od roku 1995 vynaložil na obnovu, revitalizaci a rozvoj celého areálu zámku téměř dvě miliardy korun.

Ještě loni, krátce před uzavřením areálu, byly rekonstruovány dvě kuchyně a vybaveny špičkovým gastronomickým zařízením za 18 milionů korun.

I mezi poslanci je řada těch, kteří mají pochybnosti o tom, že stát ve věci postupuje s péčí řádného hospodáře. Kritici jsou i mezi vládními zákonodárci.

Místopředsedkyně kontrolního výboru Hana Naiclerová (STAN) poukazuje právě na předchozí obrovské finanční výdaje státu.

„Za současné situace, kdy je vše dokončeno a nastal čas objekt účelně využívat a získávat z provozu zámku finanční prostředky zpět do státního rozpočtu, považuji prodej za nezodpovědný,“ uvedla pro Seznam Zprávy Naiclerová.

Je přesvědčena, že by zámek s konferenčním centrem prodělečný nebyl, kdyby ho řádně využívaly všechny státní instituce. „Bylo by to lepší než platit za pronájmy konferenčních prostor komerčně třetím stranám,“ myslí si Naiclerová, která by uvítala, kdyby prodeji Štiřína předcházela důkladná ekonomická analýza, co tím stát získá a co ztratí.

Otázkou je, zda bude o Štiřín na realitním trhu zájem a kupní cena bude skutečně odpovídat představám státu.

V éře ministra Karla Schwarzenberga se o nemovitost zajímali někteří čeští miliardáři, kteří pro sebe sháněli reprezentativní sídlo. Jako třeba Marek Dospiva ze skupiny Penta, který to redakci potvrdil s tím, že je to pro něj dávno passé.

Realitní experti, kteří se zabývají prodejem podobných historických objektů, by byli překvapeni, kdyby se kupní cena skutečně vyšplhala na miliardy korun, když je dnes často problém zámky prodat za desítky či stovky milionů. Ještě více dnes, kdy je třeba kalkulovat i s vysokými náklady na energie v nezateplených objektech. Zájemci se často bojí i složitého jednání s památkáři.

„Podobné objekty často čekají na své kupce i několik let. Do takového zámku se musí někdo nejdříve zamilovat a být připraven investovat vysoké částky, které se mu patrně nikdy nevrátí,“ dává k dobrému své zkušenosti Lucie Soukupová, která se s v rámci rodinné firmy Chateau.cz prodejem historických objektů zabývá.

Ne že by poptávka vůbec nebyla, ale je prý dnes výrazně omezena i tím, že zde třeba už neinvestuje ruská klientela. „Musel by to být nějaký movitý český podnikatel, nevěřím, že by to u nás kupoval nějaký bohatý Němec či Američan,“ uvedla Soukupová.

Příkladem svízelného prodeje je zrekonstruovaný zámek v Žinkovech na Plzeňsku. Před čtyřmi lety byl nabízen k prodeji za téměř tři čtvrtě miliardy, dodnes ale prodán nebyl, ačkoliv cena mezitím spadla na 200 milionů.

Podle Prokopa Svobody, majitele firmy Svoboda & Williams, která má tento zámek ve své nabídce, je potíž v tom, že prodeji zámků se daří v době ekonomické konjunktury, přitom Česko se už od roku 2020 potýká se závažnými obtížemi.

Jestli o Štiřín bude větší zájem, si Svoboda netroufá odhadnout. „Obecně se dá říct, že u obdobných nemovitostí je poměrně obtížné nalézt účel využití, který by dával alespoň částečný komerčně ekonomický smysl,“ dodal na dotaz Seznam Zpráv Prokop Svoboda.