Budeme akční, slibuje ministerstvo. I tak zaberou změny u staveb roky

„Náš úspěšný starosta se dneska plácá do prsou, že on rozvinul obec tím, že namaloval plán. Ale když půjdeme kamkoliv na západ od nás, tak úspěšný starosta je ten, který rozvinul obec. A pak se posuzuje, jestli to rozvíjel dobře, nebo špatně, respektive hodně, nebo málo,“ říká v debatě, kterou k nedostupnosti bydlení v Česku minulý týden pořádaly Seznam Zprávy, vrchní ředitel sekce výstavby a veřejného investování MMR Tomáš Hudeček.

Tvorba nového územního plánu ale podle Hudečka fakticky znamená rozhodovat u stolu o tom, co bude kde stát. Ať už se jedná o jeden dům v malé obci, nebo je to bytový dům či výrobní hala, anebo celá čtvrť ve městě.

Podle MMR je změna systému územního plánování priorita. „Ovšem v případě, že my budeme velmi akční, bude taková rekodifikace hotová za nižší jednotky let.“ Což ještě neznamená, že se schválí nový zákon a všechno poběží podle ideálního scénáře. „Do úvahy je nutné brát celou řadu návazných zákonů a následně tu bude spousta orgánů, ale i různých organizací a také obcí, které budou žádat přechodná období… Je škoda, že na tom nezačal nikdo dělat před šesti lety, abychom dneska měli něco na stole,“ zkonstatoval.

Zásadní brzdou je rovněž délka povolovacího řízení, které u některých projektů trvá i více než deset let. Takový časový horizont samozřejmě navyšuje náklady na výstavbu, a podle hostů Byznys Clubu mohou náklady způsobené zdržováním stavebního řízení a komplikovanou legislativou tvořit až 15 % výsledné ceny bytu.

Podle viceprezidenta Svazu podnikatelů ve stavebnictví (SPS) Zdeňka Soudného bychom měli být ambicióznější.„Pokud se tady všichni shodujeme na tom, že jsme v krizové situaci a je potřeba to podpořit, tak já nepochybuju o tom, že kdyby byla vůle a ta politická odvaha, tak zásadní kroky můžou být realizovány třeba v průběhu dalších dvou let.“

Před volbami politici slibují, že mají bytovou politiku jako prioritu. „Tak bych očekával, že v příštím volebním období nám ty největší zátěže velmi rychle odstraní,“ řekl Soudný.

Změna systému je podle něj možná. Stát například dokázal vytvořit specializovaný stavební úřad pro dopravní a energetické stavby. A tam se povolovací procesy výrazně urychlily. „Podobný model by mohl fungovat i pro bytovou výstavbu. Co chybí, není know-how, ale politická odvaha a vůle odstraňovat systémové překážky.“

Nedostatečná výstavba se samozřejmě obzvlášť citelně projevuje ve velkých městech. Demografický vývoj hovoří jasně, Praha by se do roku 2050 měla rozrůst o dalších 400 000 obyvatel. Ty bude potřeba někde ubytovat a poptávka po bytech v metropoli dlouhodobě převyšuje nabídku. Podle Petra Hány, ředitele oddělení nemovitostí a stavebnictví v poradenské společnosti Deloitte, nyní reálná potřeba v hlavním městě činí přibližně 12 000 nových bytů ročně, stavíme ale sotva třetinu.

Větší nabídka by logicky měla znamenat, že se zastaví zvyšování cen nemovitostí, a to nejen těch nových. Zlevnit by měly i byty nabízené na sekundárním trhu.

Bytový trh není tvořen pouze novostavbami, většina bytů se prodává a pronajímá ve starší zástavbě – v panelových a cihlových domech, které byly postaveny před rokem 1995, často ještě za socialismu. Přesto právě tyto byty dnes tvoří cenovou základnu celého trhu a v mnoha regionech dosahují cen, které jsou jen o málo nižší než ceny novostaveb. Sekundární trh, který by měl být levnější alternativou, tu ztrácí svou funkci. Je předražený, přitom mnohdy technologicky zastaralý a energeticky neefektivní. Ale stále žádaný, protože není k dispozici dostatek jiných možností.

V jiných regionálních městech podle Hány ale může být dostupnost bytů významně lepší než v Praze.

Jakkoliv vypadá 12 000 nových bytů ročně jako nesplnitelný sen, shodují se experti na tom, že bude-li po volbách existovat politická vůle, a především odvaha vytvářet systémové nástroje pro podporu výstavby, mohla by se Praha takové metě alespoň blížit.

Jednou z konkrétních cest ke zlepšení situace může být zrychlení výstavby na brownfieldech. Podle Zdeňka Soudného se jedná o nejefektivnější cestu k urbanisticky udržitelnému rozvoji. Brownfieldy v katastrech velkých měst jsou napojeny na infrastrukturu, dopravní síť i pracovní trh. Nezabírají zemědělskou půdu, nevyžadují výstavbu škol v polích… A přesto je dnes jejich využití pro výstavbu svázáno natolik složitými procesy, že se na nich více méně nestaví.

Přitom západní Evropa si v mnoha případech dokázala prosadit zákony, které umožňují rychlé využití brownfieldů pro bytovou výstavbu. Včetně možnosti stavět na základě dohody s municipalitou třeba i v rozporu s územním plánem.

„Všemi obdivované HafenCity v Hamburku je z 85 procent postavené v rozporu s územním plánem. Právě na základě dohody mezi městem a investory,“ poukázal Soudný na příklad spolupráce, kterou si lze v dnešním Česku představit jen těžko.

Také ale upozorňuje, že inspirace v zahraničí je sice možná, avšak nelze ji přijímat bezvýhradně. „Já jsem velký nepřítel toho říkat - tohle si vezmeme z Německa, tohle okoukáme v Rakousku a bude to fungovat. Museli bychom vzít celý ten systém, který v dané zemi mají, to dílčí kopírování je hrozně nebezpečné,“ říká Soudný.

Experti poukazují také na nedostatek motivace stavět ze strany měst a obcí. V současném nastavení nemají obce téměř žádné ekonomické pobídky k tomu, aby výstavbu podporovaly. Zavedení finančních motivačních nástrojů by obcím umožnilo benefity z výstavby nejen přirozeně zhodnotit, ale také je zpětně investovat do infrastruktury a veřejné vybavenosti.

Znovu se nabízí otázka změny rozpočtového určení daní. Dnes většina daní z nové výstavby končí u státu. Z jednoho bytu stát získá na daních přibližně 1,6 milionu korun, ale obce, v jejichž katastru výstavba probíhá, z toho nic nemají. Pokud má být starosta motivován k podpoře rozvoje, musí mít z výstavby hmatatelný ekonomický přínos, stejně jako je tomu například v Dánsku nebo v Německu.

Je zjevné, že pokud má být dostupnost bydlení v České republice skutečně řešena, nestačí dílčí úpravy. Je nezbytné přistoupit ke komplexní systémové reformě – od legislativy přes plánování až po financování. „Nový systém plánování rozvoje území musí být diametrálně odlišný od toho, který funguje, anebo spíš nefunguje dnes,“ shodli se hosté Byznys Clubu, který se tématu věnoval. Jak v debatě zaznělo, dosavadní politika podporovala hlavně poptávkovou stranu, ať už formou hypoték nebo třeba úlevy z daní, nikoliv však nabídku. A právě ta je klíčem k tomu, aby ceny bytů přestaly růst a lidé si mohli dovolit důstojné bydlení.